内容提要：行业深度调整期，民企前二呈现出截然不同的生存哲学：滨江是“极致聚焦”的勇士，将96%投资押注杭州，以深耕换安全，凭一城之力跻身行业前十；龙湖是“多元经营”的谋士，以商业运营与服务收入为盾，提前偿债削峰，向经营性现金流驱动转型。二者无高下，皆是当前环境下民企求生的智慧样本。
中国房地产风风火火发展20多年，无论是民营房企，还是国企，央企，都是推动行业发展的重要力量。2021年开启的这一轮行业调整，彻底改变了行业的格局，曾经冲在前面的房企也是换了一种活法。
恒大已经是历史过客，留下的更多是谩骂；
碧桂园还在匍匐前进，但也是想着回归正常经营努力；
万科虽然某种程度上来说已经是违约，尽管有争议，有动荡，但也还是想“活下去”；
金地集团的公开债已经清零，至于未来还拿不拿地，干不干地产开发，现在的压力也是少了一截；
融创中国是最积极推动债务重组的房企，坚定的努力换来了曙光；
新城控股已经无心恋战地产开发，重心集中到商业资产运营上；
美的置业从地产开发上抽离，选择了另一条更轻的赛道再出发……
现在这个光景，民企不容易，还能在前面守着的，都很了不起，值得一个大拇指。
图表：2025年中国典型民营房企全口径销售金额TOP10
资料来源：企业年报、企业公告、亿翰智库
一、滨江与龙湖终究是不一样的
时至今日，还坚挺的头部民企就剩下了滨江与龙湖，从销售业绩这一维度看，一个是民企第一，一个是民企第二，不能说完全过得轻松，但在国央企扎堆的环境里，还能在头部有一席之地，难度有多大，懂得都懂。
以前大家都说，龙湖是民企的底线。大家普遍认为，龙湖是民企里最安全的。现在滨江集团的业绩比龙湖猛，拿地也比龙湖猛，它俩谁更安全？谁又在硬撑？龙湖还是不是民企的底线？
有种感觉，龙湖已经不想再玩以前的路子，前期铺下的摊子都成了可依赖的支柱；
滨江还是想把大本营做透彻，一段时间里还有得玩。
坚挺的企业总有一些相似，滨江与龙湖都很稳，都有精神向导在，知道自己想要的是什么，敢于争取，也敢于舍弃。
但滨江与龙湖，根本上就不是一个路子！
第一是，业务的选择，滨江专一攻打地产开发，龙湖多业务经营，三大板块五大航道同步发力。滨江集团聚焦地产开发业务，矢志不渝做好一件事，做好每一个项目，在当地做到第一，国企、央企也是望尘莫及，2025年滨江集团销售额1000多亿，杭州贡献800多亿，连续8年拿下杭州销冠，到杭州，没人不提滨江；龙湖集团则是开发、运营、服务三块一起抓，地产开发、商业投资、资产管理、物业服务、智慧营造五大航道同步发力。
图表：2024-2025年滨江与龙湖房地产业务收入占比（亿元）
资料来源：企业年报，亿翰智库
滨江的业务相对比较单一，主要是围绕着地产开发这一主业做安排，没有分散过多精力在多元化的业务上，所以相对而言资源集中，发力点也明确，就是把地产开发做深刻，做透彻，在某一个关键点上做到绝对领先。
当前时点看，滨江集团的地产开发业务的收入占比超过99.5%，可以说是资源都就在地产开发上，由于它在成本、费用上非常卷，三费费用率也就2个多点，利润率有优势，龙湖集团的收入比滨江的高，但是净利润却不及滨江的3成（还是受地产开发利润率下滑的影响）。
龙湖的话，业务覆盖面则相对比较广些，除了地产开发外，还有商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造等航道业务，所以在资源安排上更需要平衡。当然现在这个阶段，龙湖的不少业务条线已经可以盈利或者有正的现金流进来，不再需求大的资金投入了，现在可以说是到了收获的季节。
最迟2028年，龙湖将成功实现收入转型。2025年，龙湖的总收入973.1亿，运营及服务业务收入是267.7亿，占比接近3成，为27.5%，运营及服务收入覆盖利息倍数5.03倍。运营及服务的业务，现在已经成型，能贡献稳定的收入和利润。2025年运营及服务业务核心溢利是79.2亿，整体毛利润率超50%，净利率能到30%，未来肯定是集团的利润压舱石，可以很明显的看出来，如果不是地产业务这几年利润承压，还在修复，整个集团的利润会很可观，而地产开发业务的利润修复至少得到2026年底，2026年整体利润或有可能从底部回升。根据龙湖集团内部的测算，最晚2028年，龙湖的运营及服务业务收入将超过地产开发业务。
现在虽然说，滨江集团的利润占优势，但是以地产开发为主，利润优势能持续多久很难有定论；龙湖集团则是多点开发，运营、服务业务都能持续贡献利润，当把地产开发的历史遗留问题解决，未来两家企业的利润，谁高谁低可能就不好说了。
第二个是，滨江在放，在追；龙湖在收，在稳。滨江集团积极把握大本营杭州的投资机会，积极参与土拍拿地，投资总量在民营房企里拔得头筹，在整个行业里也是在前列。龙湖集团则是在增量市场上放缓步伐，更关注存量，安全第一，机会型把握土地投资机遇。
图表：滨江集团与龙湖集团2025年新增土地投资对比
资料来源：企业年报，亿翰智库
这几年，滨江拿地很多，主要还是以杭州为主进行土地储备补充，而杭州市场的基本面不错，项目的流量没大问题，回款也比较顺畅，所以整个拿地、开工、销售、回款的路还是通畅的，反映在业绩上，相对而言，滨江的业绩就跑的很快，直接跑到了民企第一位，守在行业TOP10的门槛上，行业TOP10里就只剩下滨江一家民企了，龙湖已经被挤出了TOP10。
图表：滨江集团销售业绩行业排名走势
资料来源：亿翰智库
滨江对杭州有着独一无二的偏爱。来看一组数据，2025年的滨江集团的战绩如下：
拿地总共花了487亿，杭州地区总投资额470亿，占比96.5%，新增土地26宗，杭州23宗，金华2宗，湖州1宗。
图表：滨江集团2025年新增土地投资情况（亿元、万㎡）
资料来源：企业年报，亿翰智库
杭州涉宅用地出让金额1420亿元，滨江一家占了35%；
杭州地区共有16个板块刷新了原有土地单价，6个板块土地单价纪录由滨江刷新，占比38%；
6宗土地楼面价超5万/㎡的土地，滨江拿了三块，占比50%；
单宗地块超50亿的土地，滨江一家砍下3块；
全年杭州一共出让了92块地，滨江参与了其中的60块，占比65%。
2026年前四个月，滨江集团已经摘牌五块地，投资总价是57.6亿，其中在杭州摘牌四宗，拿地总金额52.57亿，占比91%。
浮世三千，吾爱有三，“日、月与杭”具象化了。
图表：滨江集团2026年1-4月投资拿地情况（万平米，亿元）
资料来源：企业公告，亿翰智库
在滨江的规划里，要继续在优质城市、优质地段、拿优质的项目、做优质的产品，与优质的企业合作，把市场喜欢滨江的、公司又擅长的产品淋漓尽致地展示出来。
杭州仍旧是心头好，2026年将按照现金回笼的50%左右拿地，以杭州为核心进行“622”的投资铺排（杭州占比60%、浙江省内（不含杭州）占20%，省外20%），省外重点关注上海，2025年滨江其实也参与了上海的土拍，可惜最后差点运气，2026年我们或许可以期待一下滨江在上海的表现。
滨江在杭州的统治力有多强？简直可以称得上是“恐怖”：连续八年拿下杭州销冠，缤纷城开盘一年时间（2024年12月-2025年12月）15开15罄，累计卖出3508套房，平均每个月接近300套，不少小企业或者楼盘一年都卖不出这个业绩，是全国范围内名副其实的“三冠王”，销售套数、销售面积、2万元以下单价楼盘销售额均是第一。2025年一年卖了2466套，拿下杭州单盘销冠。
龙湖集团虽然这几年也没有放弃公开市场拿地，但相较于滨江集团的话，还是比较谨慎，拿地量并不多，还是以向内收为主，2025年也就拿了7块地，总建筑面积为37.7万㎡现阶段重点在啃存量这块“硬骨头”，这个难度不小，想要啃下来也需要时间。
2025年拿了7块地，总建筑面积为37.7万㎡，权益面积为26.5万㎡。截止到2025年末，龙湖的土地储备合计2235万㎡，权益面积1732万㎡。
图表：2024-2025年龙湖集团新增土地储备（万㎡）
资料来源：企业年报，亿翰智库
备注：带底色为2025年数据，共计7块地，白底为2024年数据。
滨江与龙湖同样稳健，但具体行动仍有差异。
以前绝大多数的房企都是以规模导向向前冲，而且特殊的行业属性使然，房地产开发商也都是以信用融资为主，借款期限也没那么长，这也恰好匹配地产项目的开发周期，而且，在“规模导向”的行情里，不少企业为了给资本市场讲一个美丽的故事，大举借债，到处圈地，有限的钱在整个公司各个项目里流动，哪里需要流向哪里，各个项目之间的风险是没有区隔的。地产开发又是重资产的类型，外部一有风吹草动，各方资本就会第一时间到场，查账、抽贷、断贷，很多企业都经历过，真是苦不堪言，这样一来，企业/项目的现金流就很容易波动，一不小心债务风险就爆了。
滨江的戚老板说，2026年“已经站起来了，做好了冲锋的准备”，从2024年“主动卧倒，匍匐前进”，到2025年“匍匐前进，随时做好站起来的准备”，再到如今的站起来，滨江的这一仗打得漂亮，可以说已经把不少同行甩在了后面。
滨江也确实有钱，其它开发商都是想着从哪里搞钱还债，2025年滨江直接发公告说，要拿出100亿的资金去做理财，有息负债，融资成本控制都可以称得上是优秀，2025年有息负债262亿，融资成本降到3%，已经比一些国央企还低。
更关键的是什么？截止到2025年年末，滨江集团的存款有261亿，基本上是实现了对有息负债的覆盖。三道红线指标分别是：扣除预收款的资产负债率57.23%，净负债率6.35%，现金短债比3.98倍。
对于2026年，滨江继续推动降债工作，计划将有息负债从年初的262亿元降至230亿元左右，把直接融资规模比例控制在20%以内；融资成本争取降至2.9%以内。
图表：滨江集团历年平均融资成本走势
资料来源：企业官微，亿翰智库
在财务管控上，龙湖集团也是一如既往的严格，安全底线守的很牢固，还钱还的很积极，因为企业也很清楚，调整的市场行情对民企尤其不友好，只有把自己的事情做好，才有可能安全。
龙湖集团的思路是什么？用经营性现金流驱动增长，并用经营性物业贷替换信用债，拉长债务期限，为转型打基础。
龙湖集团是行业里反应和行动最快的企业之一，中间遭遇了外部机构恶意做空，被某家银行逼宫等（缓过劲来就把那家银行拉黑了），但最终它还是靠自己好好的活了下来。
2022年下半年开始，龙湖就开始着手战略调整，核心就是降债，这几年龙湖也可以称得上是行业里的“还债王”，还没到期的债务也都是提前规划好，提前还掉，一直到2025年末这三年半的时间里，龙湖的整体有息负债压降了近600亿，降到1528亿，平均债务期限已经拉长到12.12年，达到历史最高位，总量相比2024年底的余额降了235亿，债务高峰已经跨过去了，供应链融资清零了，2025年偿还债务220亿（境内信用债超100亿，中债增进担保债券超过35亿，境外信用贷款85亿）。
债务结构已经变了，转型的新地基已经打出来了。过去以信用融资为主，现在转为经营性物业贷为主，经营性物业贷与长租贷已经超过1000亿，信用债债务余额还剩大概200亿。所有的有息负债中，银行融资占比提升到90%，外币贷款占比占比10%左右，也就是大概150亿上下，而且100%做了掉期。
未来几年的到期债务压力明显减少，而且都是一个思路，提前削峰，2026年还剩61亿、2026年60亿、2028年69亿，2029年39亿，2032年13亿。到2028年，也就是完成转型的那一年，龙湖集团整体的有息负债预计降到1200亿左右，且基本上是以长周期的经营性物业贷为主，集团层面继续以经营性现金流驱动增长，全年争取实现50-100亿的经营性现金流，也继续用经营性物业贷替换前期的短期贷款，这恰好用以匹配以经营为主的业务新模式，这也是转型的根基。
龙湖与滨江，民企的前两位，走了两条不同的路，无所谓好坏，滨江集团是地产深耕的典型，坚守大本营杭州，用杭派精工把本土市场做深做透，占据杭州市场绝对的话语权；龙湖集团是多元经营的标杆，倾向于用经营与服务来夯实企业底盘，开发业务维持体量，但不过量，用经营性现金驱动增长，2028年或能实现转型，它也可能是整个行业里第一个转型成功且模型能打的头部企业。
滨江很勇敢，龙湖很明智，两家企业的路数不同，选择不同，取舍不同，都有自己想走的路。对于谁是第一，谁是第二，高下优劣各有倾向和判断，欢迎在评论区留下您的选择。2026年5月18日，亿翰智库将发布《2026年度中国民营房企百强》，届时也会有一种答案，敬请期待！
（全文共计11000+字，后文省略，想要全文的读者请扫描文末二维码获取）
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