今年开年后，随着北京上海等一线城市首次放开了内环核心区域的限购，我国的房地产市场迎来了一场久违的小阳春，相较于前几年用降价来换成交量的回暖，这次的小阳春明显更加健康，量价齐升的现象在多地上演，其中以一线城市的回暖最为明显，北京上海的二手房成交均创下了多年以来的新高，而且价格也结束了长达3年左右的下跌
我国的房价在连续下跌了4年之后，如今的价格已经相比最高点下跌了近4成，全国的平均房价已经回到了2015年的水平，今年开年后的这波不同以往的小阳春可能预示着属于我国房地产的暴跌周期已经结束了，但暴跌结束并不代表着会立刻反弹，随着我国的发展战略从地租经济向产业升级快速转型，房地产对于高层来说，已经从那个带着全家打天下的带头大哥，变成了满身是伤需要慢慢静养的历史功臣
所以虽然目前我国的房价已经逐渐来到底部区间，但来到底部是一回事，从底部反弹却是另一回事，在人口下行和城镇化率达峰的事实之下，买房暴富的神话已经被戳破，接盘的人越来越少，导致房子的流动性变的极差，一个资产就算价格到了底部，但如果没有了流动性，很有可能会长时间的在底部徘徊，甚至会变成垃圾资产，例如股市里很多已经跌无可跌，但依旧无人问津的众多僵尸股，而日本房地产当年的教训也历历在目，日本房价的探底和筑底过程用了接近二十年的时间，不排除我国的房地产的磨底周期会回复制日本的老路
为什么说目前我国的房价反弹依旧很难实现，其中的关键在于还有两个重大的利空还没有出清，一个是居民端按揭贷款的杠杆风险，目前我国居民端的负债率虽然已经随着全民炒房时代的结束开始缓慢回落，却依旧处在250%左右的历史高位，但如果发生全社会信用的暴雷，那对我国经济将会是一次致命的打击，所以高层对于这个方式的风险出清是断然不可接受的，而我们也能看到近几年对于房地产的支持政策主要也在围绕这一点在进行预防
那第二个重大利空就是房产税，而这一点才是房价反弹之路上最大的灰犀牛，过去二十年，我国地方政府的运转和城市基础设施建设，高度依赖以土地出让为主的地租经济模式，这套模式的本质其实就是向未来透支的增量游戏，最终造成了居民负债率高启，地方财政天量隐债等等一系列如今让人头大的各种暗疾
如今悬在地方政府头顶之上最大的问题，就是当土地卖不动了，地方政府的巨额债务利息如何偿还？庞大的公共服务体系，像是教育、医疗、基建维护、体制运转靠什么支撑？2025年全国土地使用权出让收入已经下降到了4.15万亿元，比2021年峰值的8.7万亿直接腰斩，而地方的财政支出却在逐年增加，这一减一加之下，地方财政的缺口正在逐年增大
这两年来地方政府一直再靠着中央发债拨款救济，但这并非长久之计，未来只有找到新的，可以替代卖地收入的税源，才能保障地方财政重回健康运转，结合全球各国的发展经验来看，这个税源有且只有一个，那在中国居民家庭资产负债表中占比高达70%，地方财政能够完全抓住、并且体量最庞大的税基—房产税
我国的房产税其实早就已经解决了立法上的阻力，但之前为了支持家里的大哥房地产行业的发展，房产税的收取主要面向的都是商业和办公楼这类的经营性房产，占城镇商品房存量80%以上、面积90%以上的住宅一直游离于税收之外
直到2011年我国才在上海和重庆蜻蜓点水般的试点了一下对于住宅的房产税改革，上海仅针对第二套及以上住房，并且计税价格只有交易价格70%，税率最低只有0.4%，人均还有60平方米的免税面积，而重庆更是只面向无户籍、无企业、无工作的三无人员，所购买的独栋别墅和高档公寓进行征收，这两个城市的房地产试点可以说是非常的温和了，不仅征税范围窄，税率也都很低，而且减免的要求很多人都能达到，所以最后的结果是上海和重庆试点的房产税收入只占到了地方税收的3%左右，象征意义远大于替代土地出让收入的目的
后来的故事我们就很熟悉了，随着我国房价进入下行周期，虽然高层的报告里每年都会出现“加快房地产税立法并适时推进改革”的措辞，但每次都是雷声大雨点小，房地产杠杆作为我国金融层面最大的风险，高层对房价的态度一直都是期望软着陆，而非信用暴雷暴力出清，所以在房价快速下跌过程中，出台房产税就显得不合时宜了，因为谁都无法为房产税的出台会不会成为压死骆驼的最后一根稻草而担责
但时间来到2026年，房价已经从高点下跌了40%，在国内的全社会投资回报率和国债利率跌到2%以下的背景下，房租虽然也有小幅的下降，但某些地方的租售比已经接近2%，甚至有个别的房产已经超过了这个水平，这预示着属于房价的市场底可能已经随着房价的下跌而若隐若现了，这个时候出台房产税，虽然依旧会成为打击房价的重要推手，但风险系数相比于几年之前已经大大减少，而已经饿的嗷嗷待哺的各地政府，在今年中央发债加速度减弱的背景下，更是纷纷在弹幕上打出了很急的标语
所以从宏观角度来看，我国的房产税征收工作已经是来到箭在弦上不得不发的阶段，目前距离正式推进这项工作，我认为还差两种可能性的诱因
第一种可能的触发诱因就是我国经济结束自疫情以来的长周期通缩螺旋，全社会物价和投资回报率稳定回到正增长的区间，当投资回报开始明显高于无风险国债利率之后，滞留在银行的天量存款才会进入产业，随之而来的就会是就业和工资增速重新开始复苏，在这个过程中，房价也会在通胀之下，结束下跌进入分化，而普通人的收入也会随着通胀和投资的复苏逐渐增加，居民的杠杆率的下降速度会相比近两年出现明显加速
如果能来到这个理想的阶段，那我们在之前提到的多个阻碍房产税出台的阻力就小了很多，首先是高层担心的房地产风险在经济上行周期只会变的更小，其次居民在工资上涨恢复信心的背景下，即使房产税出台再让房价出现一次大的下跌，银行端的断供断贷，信用暴雷风险也下降了很多
而且如果确信房产税在未来一定会出台的话，那即使我国的经济复苏在现阶段真的出现，那房价也可以确定不会再次大涨，因为既然房产税一定会出台，并且出台后会导致房价出现一次大跌，那为了减少这次大跌造成的影响，高层对于房价的态度就只能是压制，毕竟从十楼跳到2楼跟从5楼跳到2楼的杀伤力是完全不同的，而且只要做好安全措施，比如先从富裕的地方小规模试点，开始的税率先比较低后面再慢慢加，征收主要面向中高层收入人群等等，那可能也会实现从5楼下楼梯走到2楼
所以就算随着未来经济复苏通胀回潮，如果某些人想要重新给房地产行业点火，试图重新复刻当年全民炒房的疯狂，那如今高层对房地产呵护的状态，我认为大概率将会立马反转浇火，所以未来不论经济转好还是继续横盘，我送给大家四个字，那就是炒房必死，国家层面的房住不炒虽然最近提的次数变少了，但这一思想钢印已经深深的刻进了我国的经济发展路径之中
说的有点远了，我们重新回到对房产税的推演，那随着经济的复苏导致房产税出台后造成的负面影响减弱，房产税出台的阻力会逐渐消失，但推力，也就是地方政府的收入问题却并不会因为经济复苏而缓解太多
2020年随着疫情出现，政府端为了支撑经济开启了一轮发债印钞放水的周期，而且随着2023年疫情结束经济反而继续疲软，政府债再次扩围，成为了近几年来我国经济除了出口之外最大的动力源
但水是放出来了，债务却留下了，即使中央开启了多轮降息化债，在全国政府端的有息债务相比疫情前已经近乎翻倍的背景下，每年地方政府都要偿还越来越多的利息，在卖地收入断崖下降，日常开支逐年增多，中央严控借新债还旧债并且已经开始减少输血的趋势之下，就算经济出现复苏，但只要房地产回不到当年的鼎盛时代，那地方政府的压力只会越来越大，对于房产税这个核心税源的需求只会越来越强，所以当阻碍房产税出台的阻力跟推力，在我们推演的这第一种可能发生后的未来某个时间点出现平衡的打破，那房产税就很有可能正式在我国全面推行，这个时间点具体要看全社会投资回报和居民收入复苏的力度，以及地方政府债务压力的程度，我认为可能会在我国物价进入全面通胀后的3到5年内出现
那第二种可能的路径就是房价继续暴跌，目前随着房价已经连续下跌了5年，全国主要城市的租售比持续抬升，很多城市已经来到了2%附近，如果对标目前中国的十年期国债收益率1.8%来看，目前投资买房收租金的收益可能已经超过了把钱放在银行定存吃利息，但就像我之前多次提到的，虽然纸面上看，租售比的收益已经超过了银行定期，但实际上持有房产还需要计算上房屋和装修折旧、物业管理、空租期损失等一系列显性成本，以及未来可能会涉及到的房屋养老金、小区维修费等隐形成本，综合来看，目前我国实际的租售比还没有超过银行定期收益
但如果房价能够再向下下跌超过20%，并且继续压低政策利率和银行存款利率，让大部分城市租售比来到3%以上，并且持续拉开跟银行定存之间的收益率差，进而让我国的房地产直接跌到市场底之下，那房地产市场自然会因为资金的逐利而实现企稳止跌，并且让我国的房地产行业正式实现回归价值的市场化，那这个时候就算推出房产税，只要税率不要设置的太高，免征的范围也给到一定的宽松，那房产税的出台就不会对房价造成致命的打击
而且这波房产税出台后，房价在再次下跌后会彻底利空出尽，市场在重新计算上房产税成本对房价再次定价后，我国的房价将会在这最后一跌之后彻底接轨国际市场进入由租售比定价的商品逻辑，我国的房地产行业也将会正式企稳，并且进入到由市场定价的成熟模式，再也不会因为政策的一放松就疯炒，一收紧就死绝
而这第二条路径跟我们上面提到的第一条其实是经济走向的两个正反面，如果经济复苏，那房产税的出台大概率就会走第一种可能，如果经济继续底部徘徊，那就需要等房价再跌一段时间实现合理租售比，从目前经济的走向来看，第一种路径的可能性我认为会更高一点，但就算最终走了第二条路，那在3到5年内再跌20%以上难度也不大，所以不论走哪条路径，我认为房产税大概率会在5年内看到影子
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