近日，广东省三旧改造协会副会长、合一城市更新集团董事总经理罗宇先生接受《华夏时报》、深圳报业集团旗下《读特》&《晶报》媒体采访，深度分析深圳龙岗大运地块从“疯狂摩天楼”到“宜居住区+ 配套商业”规划转向背后的房地产行业周期变迁与逻辑重构。
5月6日，深圳龙岗大运片区G01046-0106宗地正式出让，华润置地旗下深圳市润圳房地产有限公司以70.45 亿元底价摘得。
回溯至2017 年，世茂集团以239.43 亿元底价竞得该地块，创下当时深圳土地出让总价第二高纪录。2023年，因开发商债务爆雷全面停工，两次拍卖无人问津。2025 年，龙岗区政府通过土地整备方式，以68亿元将项目部分土地收归国有储备，并对地块规划进行规划重构。
接受《华夏时报》采访：商业价值逻辑全面回归理性
在接受《华夏时报》采访时，罗总指出目前深圳龙岗现有商业存在同质化、运营欠佳、空置率较高和租金承压等问题，潜在供应量大，商业已明显过剩，且在当前市场形势下，商业招商去化难度大，极其考验操盘房企的商业招商运营能力，少做即是少亏，因此商业规划调整收缩规模即是主动作为、适配深圳东部现实，合理调整优化供需关系。
随着土地价值逻辑从“地标溢价”+“货值换估值、估值换融资”转向“开发聚焦现实需求+运营高端商业资产”。过去在房地产高速发展阶段，核心地段标的凭借高企地价、超高地标给予市场过热想象空间，杠杆资金涌入争夺，出现高位价值泡沫。
罗总表示：“在市场放缓下行阶段，泡沫逐渐出清，市场回归理性，更注重真实需求与现金流。摩天地标建设逻辑也从‘面子竞赛’转向‘产业匹配+运营可持续’。”
接受深圳报业集团旗下《读特》&《晶报》采访：“政府统筹”为烂尾项目提供盘活范本
罗总在接受《读特》采访时表示，这次收储，不仅是解决烂尾问题，更是对地块价值、规划定位的彻底重构。
2025年11月，深圳市规划部门发布地块规划调整公示，原有的DY01规划控制单元迎来颠覆性改变：主导功能从纯商业转为居住+商业，用地面积169745㎡，规划容积476800㎡。最核心的调整是 ——大量商业用地转为住宅用地，住宅建面达30.56万㎡，占总建面64%，商业压缩至14.35万㎡。同时配套12班、9班两所幼儿园，以及文化活动中心、托育机构、社区服务用房等10余项公共设施。
从“疯狂摩天楼”到“宜居住区+ 配套商业”，规划的转向，标志着深圳土地开发彻底告别盲目地标崇拜，回归居住本质、民生优先的理性轨道。
罗总表示，该项目的两次流拍证明，纯市场化路径已走不通。龙岗区政府果断出手收储，让地块重新具备市场价值。这种“政府统筹+存量盘活” 模式，为深圳乃至全国烂尾项目处置提供了范本。从 239 亿商业地王，到 70 亿住商混合用地，这个项目的蜕变，正是深圳城市发展的缩影。未来深圳不再会有盲目地标、天价商业地块，存量盘活、规划优化、住宅供给、配套完善将成为主流，城市更新与土地出让将更注重可持续、更贴近民生需求。
内容来源：
《华夏时报》
https://m.chinatimes.net.cn/article/152646.html
《读特》&《晶报》
https://www.dutenews.com/n/article/10624672?from=app&client=1
如需了解更多深圳城市更新、土地整备投资机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）
合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新协会副会长单位，深圳市城市规划学会副会长单位，深圳市商业联合会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新产业运营全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及政策智库进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国城市高质量发展提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括为政府提供城市更新产业升级政策课题咨询以及产业发展规划顾问服务、为国央企及村集体等市场主体提供城市更新项目全过程咨询+实施服务(投资可研与开发策划顾问、项目全流程开发管理及融资并购等)、为银行业金融机构提供城市更新项目融资贷款可研与贷后监管服务、为工改工产业园区项目方提供策划招商运营等全过程专业服务。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州等地区公司，参与操盘和服务的项目覆盖深圳本土十个区、以及粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
免责声明
本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。
本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。
热门跟贴