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行业透视 | 五一各地楼市分化复苏，政策加持下天津、合肥等热度显著攀升
原创普睿数智研究中心克而瑞深度咨询丨普睿地产研究
成交表现：城市梯队分化明显，三类行情并行；
开盘加推：天津品牌标杆项目实现热销，多数城市表现一般；
项目营销：以价换量成共识，政策联动与渠道激励并行。
☉文／ 普睿数智研究中心
4月底全国多地密集出台公积金放宽、购房补贴、限购优化、以旧换新等稳楼市政策，叠加“好房子”品质升级导向，为部分城市带来了明显利好。不过2026年五一居民出游热情高涨，出行需求对线下看房形成明显分流，也使得城市之间冷暖差异显著。与文旅市场的稳步增长不同，各城市楼市因政策力度、库存水平、产品供给走出截然不同的行情。一线及强政策加持城市依靠节前新政实现热度回升，多数二线城市维持温和修复，需求侧整体仍处于低温观望状态。
01
成交表现：城市梯队分化明显，三类行情并行
五一楼市成交格局由政策力度、市场底色与需求释放节奏共同决定，13个重点城市按成交表现清晰划分为新政加持、内部分化、弱修复三大阵营，新房、二手房同步呈现显著梯队差异。
新政加持城市是五一成交的核心增长极，节前公积金放宽、限购优化、购房补贴等政策集中落地，直接推动成交同比大幅回暖。比如天津凭借新政与新盘集中入市双重驱动，迎来近三年最强五一，重点项目单盘认购同比上涨1成，二手房成交、带看量同步走高；合肥受5月14日购房补贴到期冲刺效应带动，同样迎来近三年最佳五一，新房日均成交270套、同比大涨67%，二手房日均带看量暴涨28%；武汉受新城区购房补贴新政直接刺激，新房网签同比大涨120%，市场修复力度强劲，同样归入新政加持阵营。
成都、杭州均呈现内外分化特征，局部板块、特定产品热度表现突出。成都新房网签面积7.93万㎡，创下2020年以来同期新低，同比下滑26.42%，但内圈层市场压力仍在低位，项目去化表现较佳，新房表现相对优于二手房，二手房日均成交同比下滑12%；杭州市场结构性分化极致，核心区豪宅产品坚挺热销，远郊板块主要依靠特价房走量，整体成交高度聚焦高端改善品类。
弱修复城市同比仍多处于下滑区间。如广州新房认购环比回升，但不及2025年同期，受限推新量影响成交规模有限，二手房成交量、带看及挂牌量同步下滑；西安依靠特价房、高佣金促销拉动，单盘认购环比大涨71%，同比仍下滑30%；南京新房认购同比大幅回暖，但仍处于近五年同期低位，二手房日均成交、带看量环比大幅下滑；济南受春假旅游分流影响，新房盘均认购同比下滑44.1%。
02
开盘加推：天津品牌标杆项目实现热销，多数城市表现一般
五一期间重点城市开盘项目表现分化显著，天津成为少数实现高去化的代表城市，多数城市开盘去化率表现一般。
天津市场中，格调系新盘表现尤为亮眼：格调麟凤来仪、格调蒲庭两大项目外宣全部去化，其中格调蒲庭首开98套纯洋房，格调麟凤来仪首开104套102-130㎡房源；泰达格调玖章首开162套房源去化率约70%，成为五一期间市场标杆。这类项目依托国企背书、优质学区与宋式风格社区等产品力优势，叠加验资排卡、客户升级等精准蓄客动作，成功撬动高去化。
相比之下，多数城市开盘表现偏弱。广州推新量为近三年同期最低，18盘2228套房源整体去化率仅13%；武汉4盘358套房源去化率16%，南京8盘739套房源去化率仅6%；西安3个高层加推项目平均去化率55.6%。
整体来看，具备国企背书、核心配套与精准营销的标杆项目更易实现高去化，而多数城市受需求观望、供给结构影响，开盘表现仍未出现明显变化。
03
项目营销：以价换量成共识，政策联动与渠道激励并行
五一期间房企营销以“真让利”为核心主线，结合政策利好、项目定位与市场热度分化出多元打法。政策加持城市依托政企联动放大优惠效力，弱修复城市以价换量+渠道提佣成为标配，核心改善盘则更多依靠产品力突围。
政策加持城市多采取“政策+房企”联动模式放大优惠效果。武汉光谷、二环项目叠加新城区1%-1.5%政府购房补贴与案场1-2%折扣，同步推出特价房、车位特惠及家电赠送；合肥、长沙联动房交会推出专属优惠，合肥搭配车位折扣、全民营销奖励，长沙推出直降800-6000元/㎡的特价房，叠加送车位、学费、消费基金等多重福利；广州依托“穗八条”新政导流，深圳通过政企联合的“五一好房节”引流，配套渠道激励与特价房促销。
弱修复及高库存城市普遍以“价格让利+渠道驱动”为核心手段。西安、郑州、成都、南京等城市全线推出特价房，郑州佣金普遍上调1个百分点，搭配工抵房、赠车位家装等福利；南京推出限时1-2个点折扣，搭配手机、旅游礼包等礼品；济南推出限时95折，同步赠品牌家电、车位优惠，部分项目通过开放示范区/样板间吸引到访。
核心改善盘呈现差异化打法，上海中心城区项目无大幅降价，杭州核心区豪宅依靠产品力保持热销，未参与价格战；天津格调系项目虽推出额外2%特惠、车位政策及购房抽奖，但更多是配套型优惠，依托国企背书与产品力实现高去化，而非单纯依赖价格战。
整体来看，以价换量仍是多数项目的主要选择，政策联动与渠道激励成为撬动到访与转化的关键抓手，市场对实质让利的敏感度仍处高位。
展望后市，各地政策落地力度与项目产品力将继续主导市场走向。随着节前稳市政策效力逐步释放，叠加“好房子”导向下的优质新品入市，5月市场整体成交有望环比企稳回升，广州、武汉、长沙等政策加持与新品供应充足的城市或率先修复。房企仍将以以价换量为核心策略，核心区品质改善盘与高折扣刚需盘的两极分化行情将持续。市场将在政策精准托底与产品分层定价中逐步走向温和修复。
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