“维修资金其实离人们的生活很近，但是很多人对它并不了解。”社区治理交流平台众蚁社区创始人韩冰告诉南方周末记者，“就像你身边的一个房子，你从来没进去过。”
维修资金被称作房屋“养老金”。上海香景园小区业主李宗陶关注到它，始于2025年小区更换物业公司。在此之前，她在小区住了12年，对此一无所知。
和上海其他购买了商品房的业主一样，李宗陶当年买房时，和开发商共同缴纳了首期维修资金。这笔钱有两万多元，在小区业委会产生之前，一直趴在她的个人账户上。
直到五年前小区第一届业委会产生，账户上的钱开始一笔笔地扣，其中有“会所台阶”、围墙、“电子周界报警系统”的维修费用，还有购买休闲椅的费用。然而和许多邻居一样，李宗陶当时并不知情。
此后，从罢免业委会到换物业公司，再到发生梯控失灵事件、停水事件，香景园的每一件大事，几乎都与维修资金有关。
有业主发现，作为小区里的“法律”，香景园的《专项维修资金管理规约》有一个漏洞，它导致维修资金被滥用，却无人对此负责。这个漏洞并不是现在才有，也不仅仅存在于香景园。
（相关报道详见《九百亿住宅维修金：授权里的漏洞，被滥用的风险》）
先停水，后溢水
香景园位于上海市杨浦区新江湾城街道，建成于2012年，共有11个单元，366户。物业服务采取“包干制”，每平方米收费4.2元/月。
2025年9月18日晚，在物业公司没有事先通知的情况下，1号楼至4号楼部分业主家中突然停水。业主群里有人称，这是十几年来第一次遇到。
此时，距第二家物业公司上海锐翔上房物业管理有限公司（以下简称“上房物业”）进入小区才一个多月。
上房物业先是在业主群发布情况说明，称初步判断是水箱压力开关突然损坏，属极低概率的意外，“和部件自然老化、正常损耗的常见情况不太一样”。
“不是自然老化、正常损耗，那么是有人为损坏、故意损坏的可能性？”一位业主提出疑问。
隔了一天，上房物业就断水事件向业委会提交了一份“技术勘查报告”，称是水泵房空气潮湿，导致电路板短路。建议更换设备元件，并加装除湿设备。
上述解释被一位业主认为“信口开河”，在其看来，水泵控制箱在工作时会产生热量，不可能因空气潮湿发生短路。1号楼一位业主本身就是维修工，他也认为环境潮湿导致设备元件损坏这一情况“基本不可能”，质疑物业公司“过度维修”。
上房物业回应，加装除湿设备属于“预防性维护”。
上房物业发布的第二份情况说明称，维修费用要从小区维修资金中支出。在与部分业主协商后，上房物业答应仅更换设备元件，暂不加装除湿设备，并向业委会提交了一份合计8158元的维修报价单，业委会5名委员全部同意。
三天后，停水问题尚未完全解决，又出了新状况：1号楼和4号楼的楼顶水箱突发溢水，此状况以前同样没发生过。
小区党支部书记龚晓元是3号楼业主。水箱溢水当晚，他和前述9号楼业主李宗陶、1号楼那位维修工业主探查后认为，水箱溢水是控制元件参数与水箱里的压力传感器位置不匹配造成的。龚晓元认为这不正常，用设备损坏无法解释。
三名业主探查次日早晨，上房物业又发了一份公告，指责业主擅自调试设备，此举导致3号楼漏水。上述维修工业主向南方周末记者表示，自己那晚确实调过1号楼参数，但没调过3号楼的，调过之后，1号楼就没再溢水。
在接受南方周末记者采访时，上房物业香景园项目滕姓主管助理断然否认停水、溢水背后有人为因素：“怎么可能人为去损坏？我们又不是恐怖分子，我们来这个小区都是想为了这个小区更加美好。”
上房物业提供的维修水泵报价单中，包括4个压力传感器的费用，每个420元。上述维修工业主当时在业主群指出，没有任何证据证明压力传感器存在风险。在接受南方周末记者采访时，他认为，就算压力传感器真的坏掉了，也不可能四个都坏掉。
而物业提供的“技术勘查报告”中，也未提及压力传感器损坏。对于为何更换压力传感器，上房物业未向业主解释。
不过，在受到多名业主质疑时，上房物业仍更换了设备元件。李宗陶曾报警阻止，但警察到场后，认为物业有“管理权”和“维修权”，并未干预。
维保之后，梯控失灵
停水事件发生前一周，4号楼还发生过一桩事：该楼一部电梯的“梯控”，在物业公司组织的一次“例行保养”之后，突然失灵。
香景园每个单元有两部电梯，均装有梯控，住户乘梯需刷卡。
一个多月后，上房物业在4号楼微信群发起征询，称梯控系统需要更换若干零件，“如2/3业主同意更换将立即执行”。
物权法规定，物业公司动用维修资金，需要征得三分之二以上相关业主同意。
发起征询的同时，上房物业贴出了三家公司更换零件的报价单，其中最便宜的一家也要1.3万多元。南方周末记者注意到，三份维修报价单中，有两份的落款时间是在4号楼梯控失灵之前。
后来，4号楼业主在小区业主大群交流时才发现，至少有8个楼栋的梯控或门禁先后出了故障，上房物业向各个楼栋的业主微信群都分别发起过维修征询。
业主樊先生觉得报价太贵，于是自行联系了电梯生产厂家。樊先生说，厂家的人到了后，曾让他刷卡试一试，“刷的时候没声音，他说不对，可能没电。”
按樊先生的说法，厂家的人等不及，提前走了，大概过了一个多小时，维保单位来了一个老师傅。打开轿厢顶后，一个黄色插头躺在地上，而插座就在一旁。“当时我觉得，是不是当时他们做维保误拔了。”樊先生说，“但维保说他没拔过。”
樊先生自行把插头插上，但电梯轿厢照明随即发生短路。
随后数天里，物业公司曾发布说明，暗示梯控失灵与插头脱落无关。后和维保单位作出公开说明，承认梯控电源插头脱落是维保人员的责任，“因作业空间狭小或操作不慎，导致梯控电源线意外碰落”，表示“不存在故意而为”。
这份说明引起业主更多质疑。五天后，香景园所属的居委会党总支书记董灵琳出面，把物业公司、弱电维保单位、电梯维保单位等叫到一块，对涉事电梯进行了一次现场检查，结果当场修好。
樊先生那天也去了，按他的描述，维修人员当时只是简单弄了一下，没有更换零件，“电一插，就好了”。
关于梯控失灵事件，滕姓主管助理对南方周末记者表示，维保单位那位老师傅“很委屈”地承认是他碰掉了插座，但他也坚决否认老师傅是故意为之：“要是故意的，我们为什么要对着4号楼？为什么不动（别的楼）？”
业委会现任主任金锋则向南方周末记者表示，4号楼梯控事件实际上没有定论，物业公司发布情况说明只是为了“息事宁人”。他从常理推断物业公司不可能故意搞破坏：“你做了坏事，你还会带人家去现场？”
不过，金锋也认为那个插头是碰不掉的，为此还提醒过物业公司和维保方：会不会是出于工作需要临时拔掉了插头，后来忘了插。
但正如樊先生所说，维保老师傅否认拔过插头。
2025年12月，进场四个月后，上房物业向香景园业委会提交了一份总计137万余元的维修大单，其中仅监控改造一项就有76万多元。
4号楼梯控“零费用”修好后，部分业主给居委会党总支书记董灵琳（左）送了一面锦旗。受访者供图
“一规两约就是小区法律”
香景园第一届业委会产生于2021年7月，共由五人组成。业委会是业主大会执行机构，由业主大会投票选举产生。
按第一届业委会副主任薛德才对南方周末记者的说法，当时是第一家物业公司经理和热心邻居共同找他参选的。
薛德才是一名退休工人，按其说法，参选与小区维修资金有关：“成立业委会之后，八百多万元的维修资金可以存为定期，利息就高。”
根据上海相关规定，在开发商发起成立业主大会之前，维修资金不得动用，物业公司维修责任由开发商承担。业主大会成立后，维修资金由政府监管账户转到业主大会专用账户，在一定限额内，经业委会同意，物业公司可以动用。
与香景园第一届业委会同时产生的，还有小区“一规两约”，又称“三个规约”，是上海规范业主自治的三个文件，其中“一规”是《业主大会议事规则》，“两约”是《管理规约》和《专项维修资金管理规约》（以下简称“维修资金规约”）。用金锋的话说，“一规两约”就是小区的法律。
上海一家物业管理指导机构负责人讲得更直白：在业主自治领域，有约定按约定，没有约定才按法律规定。不过，该负责人也承认，规约需要在法律框架内制定。
根据物权法和民法典规定，使用维修资金由业主共同决定，动用需要征得占一定比例的相关业主同意。只有在紧急情况下，可以不经业主同意，由业委会直接决定动用维修资金。
然而，根据香景园老版维修资金规约，不管是否属于紧急情况，只要在一定限额内，物业公司和业委会均可以不经业主同意，直接使用维修资金。
该小区维修资金规约参考的是上海市房管局2015年发布的示范文本。在示范文本中，授权物业公司和业委会可直接使用的维修资金限额是空着的，由各小区自己约定。
在香景园老版维修资金规约里，授权物业公司可以直接使用的维修资金，单次费用在5001元以下，年度总金额在6万元以下；授权业委会可以直接使用的维修资金，单次在5000元以上，5万元以下，年度总金额在20万元以下。
一位香景园受访业主发现，周边几个小区的维修资金规约中，都有授权业委会直接动用维修资金的条款，只是具体数额有差异，有的是3万元，多数是5万元。
上海三湘世纪花园小区首届业委会主任金鑫认为，维修资金最严重的问题，就是业委会利用小区规约的漏洞，不向相关业主征询。 “规约定得好不好，关乎这个小区的百年大计。”金鑫说，“每一次规约的修改，就是保一方平安的。”
金鑫从2005年开始连任两届小区业委会主任，曾被央视报道，有沪上“最牛业委会主任”之称。
按新江湾城街道城建中心一位工作人员的说法，香景园老版“一规两约”，是四年前成立业主大会时，经筹备组讨论，由全体业主投票产生。
然而，多名受访业主却表示，他们对投票表决“一规两约”一事没有印象，他们是在后来罢免业委会时才知道维修资金授权这回事。
就连作为第一届业委会副主任的薛德才也称不清楚，他曾在业主群里表示，不知道“一规两约”是谁定的，“我们（第一届业委会）从未定过”。
在上述街道工作人员看来，假如真的未经业主大会投票，“事情就搞大了”。不过，后来经其核实，确认投过票，是与选举第一届业委会同一天完成的。
按这名工作人员的说法，业主对投票没印象也不奇怪，因为他们当时很可能“看都没看”就投了，在从事业委会相关工作之前，她也是这样做的。
自2005年以来，上海市房管局每隔数年都会发布一版小区规约示范文本，供各小区参考使用。南方周末记者注意到，最新版的示范文本全部内容加起来有八十多页。
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