现在，天津楼市整体还是偏“红海”，但在局部出现了两大“蓝海”——
天津“小洋房”，今年崛起了！
津铁格调麟凤来仪102平米小洋房简直卖爆，首开全罄，又紧急把9号楼加推出来。
现在也已经卖得差不多了。
金地上湾玖峯100平米小洋房也卖得非常好，现在已经没房了。
还有很多新盘，也在做小洋房：
格调隐翠轩二期，做了80、85平米小洋房。
金地海河玖里洋房最小面积95平米。
津铁格调蒲庭，和平纯洋房小区，标准户型62、67、70、88、103平米，全都是小洋房，但也可以“拼”出122、133、137、145平米大户型。
河东工大1号地，1.2的容积率，居然弃别墅，做了4-10层纯洋房，而且还是主打小洋房，户型以100平米为主，兼有少量95、110、120平米。
复地林与里三期，甚至做出了75平米小三室洋房。
还有，刚公示规划的金地北宁公园地块，7-10层纯洋房社区，户均107平米，也会有小洋房……
这都什么情况呢？
要知道，原来开发商做产品定位的逻辑是：小面积放在高层（或小高），大面积放在洋房。
因为洋房可以卖溢价，高层则负责保流速。
这也符合洋房稀贵的调性。
比如，津铁格调罗宁花园，小高89、102平米，洋房107、127平米，洋房面积段比小高高一截。
当然对位的客群也不一样，前者适配新天津人，后者卖地缘改善。
包括城投东方紫宸、格调观麟花园二期、金融街融府、建投誉河院、天津金茂府等，也都是把大面积配置在了洋房中。
格调观麟花园二期还拉开了三个档：
高层做小户型，85、110平米；小高做中等户型，127平米；洋房做大户型，137平米。
这是市场典型的惯性思维。
那为什么现在这一产品定位会被打破了？
格调隐翠轩二期就是例子，它把最大户型放在了小高，而把洋房面积段“卡”在了80-85平米。
事实上，它第一版的规划也是高层做小、洋房做大，洋房最大做到了120平米。
但后来几经调改，最终变成了现在我们看到的这版。
天津人认洋房。
骨子里的洋房情结，让天津买房人愿意为这一品类溢价买单。
以前洋房也就比高层溢20%，现在洋房与高层的价差已经超过30%，高的甚至能到40%。
尤其随着这几年住宅建筑规范持续放宽，大举鼓励住宅多样性，而多样性主要就是体现在洋房产品中。
加之，轰轰烈烈的降容积率风暴。
去年全市出让的宅地，容积率2.0以下约占70%。
像格调尔雅容积率1.3，工大1号地容积率1.2，甚至寸土寸钻的和平都能出来1.69的容积率……
这都是以前想都不敢想的。
包括本月28日即将摘牌的南开长江道92号地（永濠4S地块），容积率也降了。
从推介时的2.0降到了1.6。
1.6，什么概念？能做出纯洋房社区。
这也正因此，洋房这一赛道，现在越来越拥挤了。
原来市区洋房还是稀罕物，现在一抓一大把。
4月份市区有签约的68个楼盘中，有洋房产品的高达近七成。
2.7、3.1的容积率都能挤出洋房。
环城更不用多说。
以致于，现在市面上的洋房供应已经泛滥。
要明白，房价的本质是供需。洋房虽然需求多，但供应现在也上来了，已经成“红海”。
在这种情况下，就需要另辟蹊径，找到市场空白。
小洋房，正是。
相关数据显示，自2023年至今年一季度，市内六区供应的7762套洋房中，面积在100平米以上的占比约达92%。
也就是说，100平米的小洋房，市区仅有8%。
另从成交总价段来看，2023年至今年一季度市区成交的6441套洋房中，总价在300万以下的仅10%。
空白即机会。
这就能理解，为什么津铁格调麟凤来仪、金地上湾玖峯的小洋房这么受欢迎了。
新产品+小洋房，总价还能控制在300万以下。
既能满足洋房情结，又能“压缩”总价，符合当下非必要不买房、以及消费降级的大环境。
让原来够不着的客户也有机会住洋房。
这就是当下市场的爆款逻辑——
找到市场蓝海，满足市场上没有被满足的需求，用产品来刺激成交。
除此，还有一类空白点——联排别墅。
之前是不让做，从2019年最严限墅令祭出后，天津4层以下住宅就一直在消化存量，不能新增。
所以，这部分产品也成了市场上的绝对空白。
但现在，联排别墅悄么解禁了。
目前天津已经有7个楼盘做出了真别墅，比如，绿地水云川、格调罗滕花园、城投水西之城东方玖玺、格调宝诗，以及格调清晏，都批下来了联排。
静海团泊东禾承项目甚至做出了类双拼，中交海河玺三期也就是C2地块，还规划了合院别墅……
不过跟小洋房不同的是，联排普遍在做大。
绿地水云川联排面积237、268平米；
格调宝诗联排面积240、280、390平米……
新公布案名的格调清晏，产品为洋房、叠拼、联排，据爆料，其联排面积为215、265、285平米。
中交海河玺C2地块，更是做了350平米大别墅……
毕竟联排满足的终极置业，也是一种身份标识。
它“掐”的是城市塔尖。
所以，需要尺度与一些炫耀性元素。
鼓励住宅多样性，“小洋房、大别墅”其实也是一种供应的多样性。
现在天津楼市，新房与二手房已经分裂成两个市场，新房卖改善，二手房卖刚需。
而洋房、别墅等，同样对应不同客群。
小洋房满足普通改善，大别墅卖给有钱人。
这也是当下天津楼市的两大结构性机会，现在已经开始陆续在做了。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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