未来的房价，核心区肯定还要涨。国外经济学的逻辑，基本上最近这些年都在唱空中国经济，唱空中国地产。因为我们从宏观数据分析，确实有些东西过剩，有些可能很难支撑活跃市场。比如房地产，如果拿全国房产数据看，房产是过剩的。为什么过剩？因为县城里边也建了好多房子。
从现在去化周期看，我的研究是，当去化周期小于8个月时，房价会快速上涨。比如这儿一共有100套房子，每个月卖10套，就相当于10个月卖完，去化周期就是10个月。如果100套房子一个月卖5套，就20个月卖完。
我们的研究是，大概15到18个月的去化周期时，房价不会下跌了，只要在18个月以内房价就不会跌。超过18个月房价就会下跌，超过24个月就是两年才能卖完，房价下跌幅度可能就比较大。如果要去化周期三四十个月，那儿的房子原则上就遥遥无期了。
所以经常这么分析。高盛前一段时间分析，深圳和上海在未来三年内有15%的房价上涨。它的结论其实是，上海的核心区、深圳的核心区现在已经出现了小于8个月的去化周期，所以认为这个城市可能去化会快一点。但高盛这些国外研究机构准不准？我大概率觉得不会准。
因为我们的房地产市场，用我的话讲叫“半计划市场”：一方面成交走的是市场，但定价、开发进度、买房资格，政府在调节，用凯恩斯的手法。这就是一个有形的手和一个无形的手共同调节市场。
有形的手是政府的手，直接出政策干预市场；无形的手是市场的购买力量，买卖的力量。两方面共同作用这个市场。在共同作用的情况下，别人很难猜得到我们会不会限购、会不会限售、会不会限价，这就很难把握。
而且现在这些研究机构，其实是因为背后有大量投资客，他在服务他的投资客，也在为他的一些动作做商业化研究。说透一点，他最近希望他的投资客建立投资中国房地产的信心，他就会唱多；要不的话，他可能就唱空。
所以高盛曾经说过，中国的房地产将出现L型反弹，去年年底还在说中国的房地产回暖要到2028年，预测2026、2027年还有30%左右的下调空间。折腾过了三四个月，预期就变了。所以不能把他那东西当依据。他们的研究方法靠谱，但掌握的信息量和纯理论性的研究，在市场运作时的操作还是有很大差别。
但哪些东西是确定性的？我们的M2供应量，这是确定的。中国的M2已经350万亿了，GDP才140多万亿。货币超发，未来可能在某些领域引起通胀、货币贬值，这是确定的。人口大量城市化完成后，我们还有个“再城市化”过程，就是原来一窝蜂从农村、从村里走向城市、大城市、小城市、镇里、县里，这是确定的。
但现在达到65%以上，我个人认为要走到70%，未来可能要用10年时间。所以快速城市化就没了，但会从小城市走到大城市。好多年轻人在县里考上中学，出去读大学，然后不回县里、不回老家，可能在北京、上海、深圳就业，也可能到省会就业。这就是“再城市化”过程。“再城市化”一定会继续聚集好多年，未来中心城市、核心城市、发达地区将聚集大量年轻人、大量人口。这是经济、产业、薪资，包括可释放的发展空间决定的。这些都是确定的。
房地产核心区土地越来越少，这也是确定的。还有个因素，经济发展越来越快。虽然传统行业，做五金的、做瓷砖的、做不见得再有好的发展，但做人工智能、做医疗、做健康等等，肯定越做越大。而且现在新产生的“新贵”越来越多，你看好多上市公司、挣大钱的老板也就30多岁，原来我们看着都小屁孩，现在人家在某个领域做出贡献，挣了好多钱。那他就要换好房子。这些都是确定性的趋势。
但现在唱衰地产，流量真的比唱多好得多。因为人是厌恶损失的，特别中国人。我要买房子赚了钱，一般不出去吹；要损失了，哭天抹泪的，到处联说，哎呀就是那个老王说的不对，我听了老王的才买了。可能说大趋势他没听懂。所以我凡是有人说，这个东西能不能买，我鼓励都换成核心区域的优质房子，只要它有稀缺性。
当然这个稀缺性有可能是学位带来的，有可能是景观带来的，甚至有可能是这个小区特别稀缺的低密度、沿海，就是这种稀缺。我不清楚各种稀缺，或者是超大户型、超小户型带来，或者是这一个群体都是码农、IT高收入的人带来的。你只要有稀缺，他就可能价格上去。
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