最近，宝安的热度很高。
一是，观潮府高达14万/㎡的价格，创下新房价格记录；二是，新政后宝安新房成交大涨45%。
▲图源：乐有家、每日楼市早读
但另一边，刚需盘价格却创下新低。
4月底开盘的松岗璞宸臻悦府，备案均价约3.8万/㎡——是宝安近年来首个备案均价3字头的新盘，折后260+万就能买3房2卫。
而接下来，2026年，宝安待入市的商品住宅项目约有23个、合计1.5万套房，包含国标新规盘、准现房等。
竞争更激烈，预计价格还会下探。
▲上下滑动查看（仅供参考，请以项目公布为准）
下面，我们通过实探，给大家介绍一下今年的全新首推项目。
宝安中南部
10个盘、4万+/㎡起！
今年位于宝安中部、南部的新盘约11个，合计7000+套左右。其中，全新的项目7个。
◎ 西乡：
凤凰臻苑、凤凰顾府
特点：村委投资、综合体、小体量
位于12号线宝田一路站旁，斜对面是海峦坊。
两个项目同属于凤凰岗村投资项目，整体计划建设兴汇商业大厦、凤凰岗商业楼，两个住宅项目为其中一部分。
但住宅体量很小，合计都不到300套。
▲项目效果图
项目进度比较慢，从去年到现在，也只是刚出地面。
▲@深圳买房计划 4月底拍摄
目前，暂未有项目的户型图流出，但预计会是新规户型。
价格方面，周边的海峦坊目前二手房成交价约6万/㎡出头，预计项目价格也会差不多。
◎ 航城：
盛合天瑞家园
特点：现房、容积率3+、旧规户型
项目位于广深公路和机场南路交汇处西北侧，旁边就是卓越闽泰星奕府。
虽然靠近马路和工业区，但项目和 星奕府、云奕府能形成一定的居住氛围。加上周边有20号线航城站（在建中）、12号线黄田站、钟屋小学、在建的大仟里商业等，也能满足居住需求。
项目规划4栋高层住宅、1所幼儿园，带来541套住宅房源、634个车位。
▲目前已是现房 | 图源：网络
项目最大亮点是现房、容积率3.39，但也因为建设较早，还是旧规户型：
约80㎡2+1房1卫
约85㎡2+1房1卫（或可改2卫）
约104㎡4房1卫 （或可改2卫）
其中，部分户型需要阳光改房间，想要主卫的，也需要业主自行改衣帽间为卫生间。
▲点击查看大图（仅供参考）
价格方面可以参考卓越星奕府，预计在5万+/㎡。
天宸云境府、天宸山境府
特点：自带“大仟里”、综合体、配建保障房
这是黄田金碧旧改带来的两大住宅项目，位于12号线黄田站周边。
整个项目用地面积超10万㎡、体量超70万㎡，由宏发操刀建设，将带来住宅、商业等业态。
其中，旧改的一期02地块是天宸云境府、04地块天宸山境府，二期01地块、03地块分别是商业和住宅， 预计商业部分会建一座大仟里购物中心。
具体来看，两个项目都是围合社区。
天宸山境府规划7栋住宅、共1383户， 配建一所幼儿园。
天宸云境府规划6栋住宅、共有1675户，包含保障房900户、商品房775户，配建一所幼儿园。
对比来看， 天宸山境府的居住氛围或更纯粹。
目前，两大项目已全面施工，主体出地面数层。
深铁阅海境花园
特点：地铁口、大体量、现房销售
项目之前是宝安出让的A219-0080宗地，楼面价约2.3万/㎡、实行现房销售。
目前，项目已经封顶，最快年底有机会推售。
作为12号线兴围站的 上盖项目 ，项目东面与宝安教育城隔着京港澳高速相望，西面是天虹商场，北面是机场立交。
项目主要业态是住宅，配建一所幼儿园、一座近8万㎡的体育公园，旁边有九年一贯制教育用地。
所以，项目及周边集合了地铁、教育、商业、公园等配套，也算比较宜居。
项目占地面积近10万㎡、体量约28.9万㎡，容积率约为2.9， 计划分为四期建设， 全部都是小高层设计，最高27层。
▲项目效果图（仅供参考）
一期规划7栋住宅、2栋商业、一所幼儿园，住宅共824户；二期、三期各规划了5栋住宅，分别有488户、534户；四期规划3栋住宅、417户。
价格方面，预计会在5万+/㎡。
◎ 石岩：
名居云山府
特点：地铁直达南山、城中村旁、新规户型
项目位于13号线石岩站旁，可以地铁30+分钟到南山，通勤比较方便。
虽然项目在石岩中心区，但目前周边以城中村为主，城市面貌一般，附近有官田学校、滨海小学(集团)上屋小学、石岩人民医院等配套。
项目还处在早期阶段，正在基坑中。
根据规划，项目占地约1.81万㎡，总建筑面积约15.64万㎡，容积率5.74 ，共由三栋43层高的住宅组成，另配一所9班制幼儿园。
共带来722套住宅、990个车位，车位比约1:1.37。
项目已有个别网传户型图流出：
83㎡的3房2厅2卫；
93㎡的3房2厅2卫；
103㎡的4房2厅2卫；
123㎡的4房2厅2卫。
作为新规户型，项目飘窗+阳台的得房率比较高，最高能超过100%。
▲网传户型图及平面图
价格方面，可以参考周边的宏发世纪城3期，预计4万+/㎡。
宝安北部
13个盘、超7000套房！
今年宝安北部的项目比较多，足足13个盘、带来7700+套房，其中7个是全新项目。
不过，其中多个项目位置一般，缺乏充足的居住配套。
▲仅供参考
◎ 新桥：
领湾城观邸
特点：巨无霸项目、配套欠缺、山景房
这是深圳首个平方公里级“工改工”更新项目——新桥东片区项目的商品房部分。
据悉，整个项目总规划面积2.3平方公里，总投资超500亿元，总建面超500万㎡，打造制造+科创+总部一体产业新城。目前，一、二号园区已交付，已入驻企业超50家。
▲新桥东先进制造产业园效果图
相比之下，住宅部分建设比较慢，打头阵的领湾城观邸，也仅出地面数层。
领湾城观邸占地约3.22万㎡，总建面约26.5万㎡，容积率5.26，由7栋25-46层的住宅、1所18班制幼儿园组成。
带来约1231套住宅、1998个车位，车位比1:1.62。
▲项目基坑中
规划这么多停车位，大概也是因为项目交通非常一般。
最近的11号线沙井站直线距离超过4公里，驾车都超过20分钟。哪怕未来18号线开通，距离最近的新桥东站也要步行1公里以上的路程。
同时，周边几乎都是产业园、城中村，好在周边规划建设3个可售型人才房项目、一所九年制学校，加上紧靠郊野公园，未来居住氛围将有改善，而且项目还会是山景房。
▲目前配套欠缺，未来居住配套将补齐
新睿府
特点：超高层、配套一般、千套房源
项目前身是新二社区土地整备利益统筹项目留用地03-03地块，在宝安新桥客运站旁。
项目用地面积约2.2万㎡，总建面约18.24万㎡，由5栋46-47层超高层住宅、幼儿园、商业等组成，容积率5.54。
其中，住宅约11万㎡，预计能带来1200+套住宅，停车位1270个。
目前，项目还在前期阶段。
▲项目还在前期阶段
和领湾城观邸的情况类似，新睿府周边多是城中村，居住配套、氛围都比较一般。
预计这两个项目的单价都会在3+万/㎡。
◎ 沙井：
景序暄和里
特点：地铁旁、学校旁、3万+/㎡
这是沙井今年仅有的全新住宅项目，位于步涌农贸市场的东面。
比起新桥的项目，景序喧和里与12号线步涌站不过500多米距离，周边除了农贸市场，还有步涌体育公园、步涌实验学校、才华学校等配套。
所以，尽管周边城中村、产业园比较多，但基本的居住配套还是齐全的。
目前，项目已经出地面数层。
根据规划，项目占地约3万㎡，总建面约26.7万㎡，由7栋30-46层高层住宅、1所幼儿园、2层底商组成。
带来1543套住宅， 2002个 车位，车位比约1:1.3。
项目由北京世纪金源集团操盘，旗下腾云筑科代建，该企业致力成为中国领先的科技型城市发展服务商。
▲项目效果图
目前，项目未有具体户型图流出，但吹风价已经明确，大概单价3字头。
◎ 松岗：
深铁铭著
特点：综合体、现房、地铁旁
作为2026年首个日光的安居房项目， 深铁铭著刷足了热度，但其商品房的热度就稍显逊色了。
项目分为一二期建设，二期是办公+酒店；
一期则包 含2栋46层高的商品住宅、1 栋29层高的安居房、1所幼儿园等。
其中，住宅共651套，含462套商品房、189套安居房。
安居房以2万/㎡左右的均价，开盘日光；而商品房目前未有入市时间说法，但目前也是准现房了。
当年土地出让时，要求限售均价不高于4.45万/㎡，预计入市价格会更低。
▲项目已是准现房状态 | 图源：网络
项目周边有11号线松岗站、松岗实验学校等配套，加上自带5000+㎡商业，能满足基本居住需求。
另外，松岗还有位于联投东方华府旁的燕翰西城别院项目，但这一项目已经停工几年，这里不再盘点。
◎ 燕罗：
洪汇臻誉
特点：公园景观、综合体、配套一般
项目在麒麟山公园的西北角，几乎是宝安燕罗和光明马田的交界处。
周边除了公园，还有中涵水果市场、杉杉奥特莱斯广场等配套，距离最近的6号线溪头站步行时间超过20分钟。
项目前身是燕罗街道107发展带洪桥头段城市更新项目的居住部分，整个旧改项目用地约7万㎡，开放建设用地则约3.4万㎡，总体量约22.9万㎡，容积率约6.7。
其中，住宅体量约8.6万㎡，预计能带来800+套住宅。另有商业、办公、厂房、幼儿园等业态。
▲项目规划草案
目前，项目还在基坑中，预计建成后将拥有公园景观。
▲项目还在基坑中 | 图源：家在深圳、咚咚找房
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