龙华红山核心区域的安宏基天曜府目前持续在售。该项目位于民治街道腾龙路与天英一巷交汇处，是安宏基集团在成功开发天曜广场之后打造的“曜系”升级之作。

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克而瑞好房点评网综合分析，针对项目的概况、优劣势给出综合分析：

项目概况

安宏基天曜府占地约2.1万㎡，总建面约13.14万㎡，由4栋35至43层高层塔楼围合组成，规划总户数706套，容积率约4.16，绿化率40%，车位配比约1:1.27。主力在售户型涵盖建面约97至135㎡三至四房，另有少量57㎡两房小户型作为“上车红山”最低门槛。当前参考均价约7.55至7.59万元/㎡，带精装交付。2023年6月开盘，预计2025年下半年至年底陆续交房。

优势分析

交通优势极为突出。项目距地铁4&6号线红山站B出口仅约450米，一站直达深圳北站，可换乘5号线通达前海，周边新区大道、福龙路等主干道环绕，出行便利。

配套起点高且全面。教育方面，项目自带6班幼儿园，一路之隔即龙华区实验学校，周边还有深圳高级中学北校区、格致中学等优质学府。商业方面，北侧为天虹购物中心，步行可达红山6979、Costco华南旗舰店等约200万㎡商业集群，商圈能级直逼福田CBD。人文生态资源同样亮眼，深圳市美术馆新馆、图书馆、红木山郊野公园等配套一应俱全。

产品定位务实，户型方正实用、通风采光良好3梯5户设计，塔楼错位布局最大限度地减少了户间对视。57㎡两房小户型为入主红山区域提供了极低门槛。

劣势分析

其一，小区三面被其他小区围合，视野和采光存在一定程度的遮挡。其二，东面紧邻地铁4号线高架和腾龙路，高频率的列车运营及日常车流给部分楼栋带来不小噪音干扰。其三，4.16的容积率在红山片区属于中等偏上水平，加之地块面积有限，部分楼栋之间的内部压迫感和拥挤感较为明显。此外，项目为塔楼建筑，相较于板楼，中间户的采光通风以及部分相邻户型的私密性存在一定局限。

市场定位

总体来看，安宏基天曜府以“红山正心+双地铁+成熟商圈”的硬核配套组合，精准锁定看重眼下生活品质确定性的自住买家群体。但在小区本身存在视野采光遮挡和外部噪音等客观短板的情况下，如何在高价位区间上凸显综合性价比，是目前仍需市场检验的关键所在。