出品 | 创业最前线
作者 | 吴磊
编辑 | 蛋总
美编 | 邢静
审核 | 颂文
初夏30°的温热与雪场-6℃的凛冽，同时出现在5月的深圳前海——在深圳华发·前海冰雪世界（以下简称：前海冰雪世界），一墙之隔便犹如“冰火两重天”。
而这种巨大反差，也是其母公司华发股份所面临的现状：
一边，自2025年9月开业以来，前海冰雪世界项目迎来超200万客流，“冷经济”一片火热。
另一边，华发系“老将”郭凌勇2025年5月接任董事局主席后，交出了一份让外界颇为诧异的成绩单：2025年，华发股份归母净利润亏损高达95亿元，直接将过去4年（2021年至2024年）积累的归母净利润吞噬，这也是公司2004年上市以来的首次年度亏损。
作为珠海最大国企华发集团的房地产平台，华发股份已有30余年历史。在房地产辉煌时期，有碧恒万融等知名房企在前，公司并不算起眼，但自2021年房企“大洗牌”以来，华发股份也曾进入行业TOP10阵营，当时甚至力压央企中国金茂一头。
然而，在房地产市场深度调整阶段，华发股份还是不可避免地遭受了冲击，尽管其坚称2025年出现亏损并非经营失速的信号，而是主动盘活存量资产的战略抉择，但公司出现64.66亿元的资产及信用减值，本身就已经折射出经营承压的现实。
只是，在国资光环加持之下，华发股份究竟何以至此？
1、深圳滑雪场爆火，融创选择“不放手”
在华发股份当前的发展蓝图中，前海冰雪世界无疑是浓墨重彩的一笔，这被其看作是公司挺进万亿级冰雪赛道的高端开局。
2025年9月底，前海冰雪世界开业，其室内滑雪场约10万平方米，被吉尼斯认证为全球“最大室内滑雪中心”。
和室外滑雪场不同，室内滑雪场需要封闭恒温环境、人工造雪系统、大型制冷设备等，成本更高。据每日经济新闻报道，室外滑雪场的投入金额数亿元比较常见，而室内滑雪场的投入金额动辄数十亿元，甚至更高。
这些成本最终也会落到消费者身上。「创业最前线」梳理发现，2026年5月，前海冰雪世界「初级3小时滑雪」的价格是工作日348元、周末458元，中级道、高级道的价格则更高，最高能达到768元/4小时。
（图 / 华发冰雪热雪奇迹官方小程序）
与之相比，室外滑雪场更具性价比。一位在张家口崇礼云顶滑雪场工作的教练告诉「创业最前线」，云顶滑雪场在2025-26雪季日场票（时间大约为上午8点到下午4点）价格在400元左右；如果有团购，半天价格更是不足300元。
即便定价不低，前海冰雪世界在服务、体验上仍然引发了部分消费者的不满。在社交平台小红书上，有消费者展示没造雪的时候，“单板初级道露出了水泥地”，也有人吐槽“感觉没有压雪，中级道到处是雪包”，体验感不佳。
（图 / 小红书）
只不过，在缺少冰雪的南方，前海冰雪世界还是极具吸引力。自2025年9月底开业至2026年4月中旬，项目总人流量突破205万人次，其中室内雪场共计接待超77万人次。
开业3个月，前海冰雪世界即实现营收超1.6亿元，2026年第一季度又实现营收超1.7亿元。2025年，华发商业全年仅实现租金收入8.78亿元，由此可见前海冰雪世界对华发股份的重要性。
（图 / 华发股份官网）
雪场是热闹的，背后的纷争也是激烈的。
其实，当前爆火的室内滑雪场只是华发股份在深圳冰雪文旅城项目中的“冰山一角”。据华发股份披露，深圳冰雪文旅城包含住宅、冰雪世界、商业、酒店及办公楼等多元化业态，项目原总占地面积43.68万平方米。
此项目原是融创和华发股份在2020年共同摘取的项目，计划由双方共同成立的融华置地建设为「融创华发深圳冰雪文旅城」。其中，融创持股51%，在财报上并表这一项目。
遭遇流动性危机之时，融创于2023年1月将所持融华置地51%股份，附回购条件的转让给华发股份。2025年11月，融创文旅明确告知华发股份，其选择行使回购权，但提出“就回购方式、回购价格及回购时间等事宜重新展开讨论”的附带条件。
但直至现在，双方还没有就回购条件达成一致，前海冰雪世界的最终归属还漂浮在空中。
值得注意的是，文旅城大多是重资产项目，占用资金时间长，且成本颇高。在2025年下半年，华发股份甚至不惜亏本，向深圳土储中心退回前海冰雪世界项目的7块商业用地，总价44.05亿元，折让23.20%，其预计本次交易产生的亏损超过2024年净利润的50%（超7亿元）。
（图 / 华发股份公告）
甩掉7宗商业土地之后，此项目的投资成本仍然不低。华发股份2025年财报显示，深圳冰雪文旅城预计投资总额高达256.6亿元。
（图 / 华发股份财报）
一边是爆火的滑雪场，一边是巨额投资成本，对于已经转入亏损的华发股份来说，是否“割肉”大约也是左右为难。
2、迎来上市首亏，存货成吞噬利润“黑洞”
其实，华发股份当下的日子并不好过。
4月24日深夜，华发股份发布2025年财报。报告期内，公司实现营收834亿元，同比增长38.85%；归母净利润亏损95亿元，同比骤降1095.54%。
这是自2004年上市以来，华发股份首次出现年度亏损。不仅如此，在2021年至2024年，公司归母净利润总和约为86亿元，这意味2025年直接将过去4年的归母净利润之和全部亏完都不够。
（图 / 华发股份财报）
在致股东信中，公司管理层坦承市场的周期震荡给经营造成巨大冲击，声称“对于这份未能延续盈利的成绩单，深感压力千钧、责任如山”，并向各位股东致歉。
即便如此，华发股份在财报中仍然坚称，亏损并非经营失速的信号，而是公司在行业转折关键期，主动盘活存量资产的战略抉择，及按会计准则要求计提资产减值，核心目的是为长期高质量发展“轻装上阵”，实现可持续发展。
2025年，华发股份计提信用、资产减值共计64.66亿元，减少当期归母净利润45.15亿元。其中，存货减值高达57.3亿元，占比近9成。
（图 / 华发股份公告）
一般来说，在房地产深度调整时期，房企很难一次性挤清全部存货泡沫，需要在去库存的过程中反复计提存货减值。于华发股份来说，过往囤积的高价土地、滞销的房子已经开始反过来侵蚀公司利润，是一个危险信号。
而这也可以从公司最新业绩表现中窥得一二。2026年一季度，公司实现营收40.38亿元，同比下滑78.18%；归母净利润亏损9.46亿元，同比大跌595.55%。
（图 / 华发股份2026年一季度财报数据）
截至2026年3月31日，华发股份的存货仍然高达1938亿元，这些存货又该如何处置？存量项目如何加快去库存？如何避免被存量项目持续拖垮利润？对此，「创业最前线」试图向华发股份方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
实际上，华发股份的房地产开发业务正承受着巨大压力。2025年，公司房地产开发的毛利率为10.05%，较2024年减少4.26个百分点，再度压缩了利润空间。
（图 / 华发股份财报）
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这未必是华发股份在主动降价，而是市场竞争的结果，原因在于“房企被存量拖住，去化困难”。同时，他也提及，“也不排除为了保卫现金流，公司采取了‘以价换量’策略，成从而拉低了毛利率”。
目前来看，华发股份的现金流的确紧张。截至2026年3月31日，公司货币资金为227亿元，短期借款104亿元、一年内到期的非流动负债295亿元，短债远超货币资金，资金压力不言而喻。
（图 / 华发股份财报）
而这在一定程度上还是建立在占用供应商货款的基础之上。上述同期，公司应付账款高达235亿元。
至于华发股份是否存在“截留”供应商货款的现象，以及是否在通过降价促销回流资金等问题，「创业最前线」试图向华发股份方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
3、高管“大换血”，销售额仍一降再降
经营遇困的华发股份，管理团队也经历了“大洗牌”。
2025年5月30日，华发股份宣布，因工作调整，李光宁申请辞去公司董事局主席、董事及担任的其他所有职务，辞职后不再担任公司及下属子公司任何职务。
李光宁是华发股份的老臣，他自1998年加入公司，历任董事局秘书、董事、董事局副主席、总裁等职务，曾主导了公司上市进程，2014年起担任董事局主席，作为“一把手”执掌华发股份长达11年。
李光宁离开之后，公司董事局副主席郭凌勇于2025年5月30日接任董事局主席，其也在华发集团及旗下公司任职多年，是华发系的老将。
另据「创业最前线」不完全统计，2025年以来，公司的总裁、执行副总裁、副董事长、董秘、财务总监、董事等数位核心位置上的高管都发生了更迭。
除此之外，据壹地产报道，华发股份的营销管理中心总经理贺传浪、首席产品官黄凤彬、华南区域营销总经理郑枫已离任，加盟越秀地产。近期，华发股份的华南大区副董事长林隽，也已敲定入职越秀地产。
（图 / 华发股份财报）
无论是华发股份主动调兵遣将，还是高管离职出走，这种管理团队的持续震荡，本身就已经说明了华发股份经营层面所承受的压力之重。
2025年，公司实现销售额785.6亿元，和2024年的1054.44亿元相比下滑25.5%，直接掉出千亿大关。
不仅如此，中指院数据显示，在销售额滑落之后，华发股份2025年排名降至第11位，掉出行业top10阵营。在2024年时，华发股份曾位列行业第10位，当时力压排名第12的央企中国金茂一头。
（图 / 中指院（上：2025年；下：2024年））
进入2026年，华发股份在销售上的颓势更加明显。2026年一季度，公司实现销售金额102.1亿元，同比大跌65%。
房地产市场进入调整期已有4年多时间，公司的销售为何突然出现如此明显的下滑？新管理团队上任之后，是否存在战略执行不到位的问题？对此，「创业最前线」试图向华发股份方面进行了解，但截至发稿仍未获回复。
无论如何，郭凌勇上任董事局主席之后，交出了一份“2025年销售掉出千亿、排名掉出行业TOP10”的成绩单，不知如何向母公司华发集团“交差”？对新管理团队来说，没有一个好的开端，接下来的每一仗都不会轻松。
*注：文中题图来自摄图网，基于VRF协议。
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