文｜邓浩志
广深房价逐步见底
广州楼市表现
合富监测显示，今年 “五一” 期间，广州全市 92% 的新楼盘采取稳价销售策略，仅有个别长期滞销项目小幅让利，让利幅度集中 5% 以内。新房优惠幅度大幅减少，一是得益于最近楼市回暖、成交放量，二是超新规的高使用率产品库存逐渐减少。
深圳楼市表现
而广州旁边的深圳也有类似情况。当地中介乐有家的数据显示，深圳 “五一” 假期全市成交二手房源平均议价率降至 9.42%，较 4 月减少 0.21 个百分点，较去年 12 月已累计收缩 1.75 个百分点，议价空间近半年来持续下滑。总价 800-1000 万区间的平均议价空间大幅收窄至 7.95%，对比 4 月减少 1.29 个百分点，也是各总价段中唯一跌破 8% 的区间。
乐有家认为：新政松绑南山、福田等核心区限购政策，显著增强了业主信心，让价意愿降低，因此中高总价房源的议价空间出现明显收窄。
大家还记不记得我 3 月底，在楼市刚刚复苏时就预测楼市见底？依据是过去一年多广州量和价的变化。尤其是楼市成交还没有复苏的时候，去年 12 月价格已经见底。具体内容请回查往期文章。
目前看，这个预测越来越接近实现！
广州新房价格，尤其是核心城区个别前期热销楼盘的价格，已经出现轻微的实际上涨。随着楼市热度持续保温，预计广州全市乃至一线城市的房价，或在三四季度出现局部上涨。
现房库存首次年度下降
统计数据显示，2025 年末，50 家典型上市房企存货账面价值合计 7.1 万亿元，较 2024 年末的 8.3 万亿元下降 14.7%，降幅与上一年基本持平。
自 2022 年以来，行业存货规模已连续四年呈现负增长，从 2021 年末峰值的 11.5 万亿元，累计下降约 38.4%，超 4.4 万亿元的存货已从房企资产负债表中消化。
值得关注的是，存货规模降幅从 2022 年的约 4.3% 逐步扩大至 2024 年的 15.4% 后，2025 年的 14.7% 显示出收缩节奏趋于稳定，“自由落体” 式去库存阶段或已阶段性结束。
从存货细分结构看，41 家典型房企 2025 年开发中存货（拟开发 + 在建）合计 3.95 万亿元，较期初的 4.83 万亿元下降 18.3%，但降幅较 2024 年（-22.4%）明显收窄，反映出投资、新开工逐步触底，在建项目续建节奏趋于稳定。
更具里程碑意义的是已竣工存货：
41 家公布数据的企业 2025 年末为 1.57 万亿元，较年初的 1.73 万亿元下降 9.1%，为近年来首次出现年度绝对值下降。此前历年虽有 “中期降、年末升” 的波动，但全年维度下竣工库存从未出现缩减。2025 年这一历史性突破，或许预示着行业现房去化已取得实质性阶段成效。
总结来看，库存持续下降，也为房价止跌回升创造了有利条件。
个人观点，仅供参考
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