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案件情节

陈先生原在广东工作，1995 年因工作调动到北京担任某销售中心常务副总。由于当时北京购房政策限制，外地户籍无法购房，陈先生与所在单位甲公司协商一致，由甲公司代持一号房屋产权。1997 年陈先生作为经办人以甲公司名义与原房主签订房屋买卖协议，分期支付全部购房款。所有产权登记手续均由陈先生办理，房屋所有权证件由陈先生持有，陈先生实际居住使用一号房屋，供暖费、水电费等各项费用均由陈先生缴纳。1997 年底陈先生从甲公司离职，后得知甲公司于 2002 年注销。2003 年北京取消外地户籍购房限制，但因甲公司已注销，无法配合办理产权变更登记。陈先生遂起诉要求甲公司的出资人周先生、乙公司、丙公司协助将一号房屋产权变更至陈先生名下。

法院评析

法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。企业法人注销后，应以其股东、发起人或者出资人为当事人。本案中，一号房屋登记所有权人甲公司已于 2002 年办理注销登记，出资人乙公司、丙公司均已被吊销营业执照，出资人周先生应诉后认可陈先生与甲公司存在借名买房关系，认可房屋由陈先生居住使用，并同意协助办理房屋所有权转移登记手续。陈先生在北京市 2011 年限购政策出台前至少七年间，在京购房并不受限，但因甲公司注销及出资人吊销等问题无法办理过户，若由此产生的不利后果均由陈先生承担，则与民法的公平原则相悖。故对陈先生的诉讼请求予以支持。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于充分举证证明借名买房关系的真实存在。首先，我们提交了完整的购房手续原件，包括房屋买卖协议、产权证书、各项缴费凭证等，证明陈先生是实际出资人及实际使用人；其次，对方当事人当庭认可借名买房事实，这是最直接的证据；最后，我们重点强调了公平原则，指出因历史原因和政策变化导致的过户障碍不应由实际权利人承担全部不利后果。借名买房案件中，完整的证据链至关重要，尤其是出资证明和实际居住使用的证据，往往能起到决定性作用。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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