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5月12日，深圳地铁集团发布重大损失公告，2025年度合并报表净亏损371.97亿元。
这不是深铁第一次因为万科发这类公告了。
就在一年前，同样因为万科业绩亏损，深铁发布了2024年度亏损334.61亿元的公告。
算上这次，深铁已经连续两年为同一家联营企业发重大损失公告，这在国资背景的轨交企业里极为少见。
深铁的亏损，说白了就是来自万科。
深铁持有万科27.18%的股权，万科2025年巨亏885.56亿元，深铁按持股比例确认投资损失，加上计提减值，371.97亿亏损里大约373亿跟万科直接相关。
公司也在公告里强调，这事对生产经营和现金流没产生实质影响。
也就是说，撇开万科这笔投资账，深铁自己的主业是正常运转且盈利的。
深铁2025年营收212.2亿元，地铁和铁路运营收入占了大头。全年运送乘客32.85亿人次，日均900万人次，客运强度连续25个月全国第一，2026年一季度客流又涨了6.7%。
客流在涨，票务收入在涨，运营端没问题。
投资端也没落下，全年完成固定资产投资1006.86亿元，同比增长7.8%，2条铁路、4条城际、17条地铁同步在建，6条新线集中开通。
一年上千亿砸进去，项目照推，标段照开，活没停。
说到底，深铁是一个年营收两百亿、年投资上千亿、客流全国第一、经营现金流持续为正的大型轨交企业。
三百多亿亏损不是修地铁修赔了，而是“轨道+物业”模式里“物业”那头踩了行业下行的大雷。
公告专门强调偿债能力没问题，对施工企业来说，这意味着深铁作为甲方的付款能力，没有因为这笔账面亏损而断档。
为什么深铁一直在救万科？
深铁自己亏了372亿，为什么还要不断往万科砸钱？
万科2025年巨亏885亿，负债率近77%，一年内到期债务超1600亿，账上现金只有672亿，短期偿债压力极大。
就在公告亏损的同一天，深铁又批了25亿借款帮万科还债，加上之前的220亿框架，累计借款已超300亿。
来源：万科5月12日晚间公告
这背后不只是账面亏损，而是实打实的现金投入。
要理解这个选择，得看深铁的核心模式，即“轨道+物业”。
简单说，深圳市政府把地铁上盖及沿线土地交给深铁，深铁出地，万科出开发能力，合作开发，销售利润回头补贴地铁运营。
全国地铁票务收入都覆盖不了成本，没有土地开发收益，账根本算不平。
这个模式能跑通，一要能拿到低价土地，二要有一个能把土地变成房子、还能卖出高价的全国性开发商。
深圳恰好两样都占，政府给地，万科出力。
这意味着深铁和万科不是简单的股东关系。
深铁手上几十个TOD项目，从拿地到销售，全程需要万科操盘。
能承接这种百亿级开发需求、还有品牌溢价能力的房企，全国不超过三五家，且要么自身难保，要么是对手。
而万科是深铁花664亿买来的自己人。
一旦万科倒下，这些项目可能烂尾，潜在损失远大于那几百亿借款。
反过来，万科销售腰斩、信用受损，深铁是其唯一能靠的信用支柱。
有了深铁这个AAA级国企背书，银行才敢放款，供应商才敢供货。
双方早已是利益共同体，一损俱损。
深铁在巨亏下继续输血，不是钱多，而是两害相权，保万科是代价更小的选择。
深铁罗湖笋岗TOD项目概念效果图
政策在怎么兜底
深铁这次亏损，正好处在两条政策线的交叉点上。
国家正在全力推动房地产市场止跌回稳，方向很明确：从紧急“保交房、防风险”转向长期的“好房子、新模式”。
当前纾困的核心思路，是把好项目从坏集团里摘出来，让钱直接流到能产生效益的工地上。
最典型的做法就是白名单，商品住房项目贷款全部纳入名单管理，银行单独设账、封闭运作，不让集团层面的风险拖累具体项目。
截至去年10月，全国白名单项目贷款审批金额已超过7万亿元，建设交付有了硬保障。
对施工企业来说，接活前查一下项目在不在白名单，是最基本的风险排查。
在名单里的，工程款到账确定性高；不在的，就得自己扛房企资金调度风险。
另一个政策工具是专项债收购存量商品房用作保障房，湖南、青岛等地已经落地。
收购之后的改造、装修、配套建设，正在变成实实在在的施工需求。
再看轨道交通。国家支持交通强国的基调没变，但今年初出台的城际铁路新规也划了边界：不能借城际名义变相建地铁，要讲需求、算成本、控规模。
支持力度还在，不再鼓励过度超前。
深铁恰好站在两条线的交叉点上，它既是年投资上千亿的基建主力，又是万科第一大股东，深度套在房地产下行周期里。
这次亏损，本质上是一个搞基建的主体，因为持有的房地产股权投资遭遇行业调整，做了一次账面集中出清。
两条政策线正从不同方向给它缓冲，房地产端防控风险外溢，轨交端保障主业运转。
工程行业来钱的逻辑也在变
深铁连续两年因为万科发布重大损失公告，这背后不只是一家公司的投资失误，而是房地产下行风险层层传导的结果。
最先扛不住的是开发商自己，债务违约、项目停工；
接着是万科这样的头部房企，资产缩水、巨额减值；
再往外，就轮到深铁这类跟房企绑得紧的关联方，不得不把风险接过来。
传导到工程行业，来钱的逻辑也在重新洗牌。
以前干房建，习惯跟着开发商走，工程款靠卖房回笼。
今后这种模式会越来越少，取而代之的是白名单项目，专款专用、封闭运作；是政府用专项债收存量房改保障房；是城市更新、地下管网改造这类由财政资金兜底的活。
拿保障房改造来说，专项债收购存量商品房的政策正在加速落地，项目由地方国企平台发包，资金来自专项债和再贷款，工程款支付确定性远好于传统商品房项目。
资质门槛也不高，装修装饰二级或房建总承包三级就能参与。
湖南今年计划收购200万平方米以上，青岛首笔组合融资项目已经落地，收购后的改造装修，正在变成实实在在的招标项目。
房建之外，轨道交通领域也在起变化。全国城轨投资已经从2020年高点连续下滑，“十五五”期间预计再减15%左右。
传统地铁大标段的增量空间在收窄，未来更多是市域快轨和城际铁路。
政策明确“控制增量、优化存量”，运营维保、设备更新、智慧化改造这类存量市场在逐步扩大，也值得多留意。
结语
建筑行业正站在新旧模式切换的路口。
深铁这次巨亏，看上去挺吓人，但拉长了看，更像是把旧模式的风险一次性清理出来。
行业不再只看规模，更要看质量。
手里的合同要守好，回款的节奏得盯紧，同时也要留心结构调整带来的新机会。
素材来源：深圳地铁
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