谁能想到，一个建筑面积超47万平方米、拥有2831户业主的住宅大盘，如今却陷入“无物业可用”的尴尬境地。
2026年5月12日，合肥包河区天下锦城小区业主委员会发布物业服务项目招标公告。这不是普通的物业选聘，而是一场被迫启动的“自救”。此前，龙湖物业因累计欠费高达561.5万元、先后5次提交退场申请后于2025年1月1日退出；随后应急物业华地物业服务近9个月后，也于2025年9月15日撤场。应急物业上联物业虽延期服务，但截至目前，小区物业服务仍未稳定——招聘物业仍需重新走业主大会流程，而业委会因成员陆续辞职已无法正常履职。
天下锦城的遭遇，并非孤例。当我们把目光投向整个合肥，发现类似的场景正在多个小区同时上演。这背后，究竟是谁之过？
NO.1 | 壹
物业撤场潮来袭：欠费、亏损、离场，一个死循环
如果说天下锦城是一个缩影，那么整个合肥，正在经历一场大规模物业撤场“阵痛”。
2026年3月，合肥市瑶海区天赐园小区物业公司——安徽省品雅物业管理有限公司正式退场，因合同到期及运营成本难以为继，业主无奈吐槽：“电梯坏了半年，地下车库水管漏水，生活垃圾堆满没人清运”。原物业负责人无奈表示：“物业费连一半都收不到，每个月亏损在2万元左右，公司进场一年总亏损已达40余万元”。
也是今年3月，合肥市北辰天都小区业主委员会收到第一太平融科物业的正式撤场函，称服务三年多累计亏损高达340余万元，计划于2026年5月24日退出；在新物业尚未选定前，小区不得不紧急召开业主大会。今年1月，瑶海区利港银河新城物业公告退出，标志着其长达16年的服务期正式终结。
合肥楼市航拍图
更早之前的2025年，撤场潮已经十分密集。位于合肥新站区的华地紫悦府小区，物业公司公告退场，截至2025年10月底，小区累计欠款总额为357.8万元。绿地乔治庄园小区业主大会投票通过解聘万科物业；元一柏庄小区的老物业柏庄物业也因供暖收支不平衡、物业费断崖式减收，宣布退出持续十年之久的服务。
数据是最好的注脚。根据最新发布的《2026中国物业服务企业综合实力研究成果》，2025年物业行业在管面积增速连续4年下降，从2021年的10.4%大幅回落至4.2%，行业“主动退盘”已成常态，2025年至少有5家企业退出面积超千万平方米。克而瑞物管指出，行业正从“追求规模扩张”转向“聚焦质量提升”。
NO.2 | 贰
物业荒的背后：三大推手正在逼走物业
为什么物业公司纷纷撤离合肥小区？从近年来的案例中可以总结出三大推手。
推手一：物业费收缴率持续走低，“欠费—亏损—服务降级”的恶性循环
天下锦城小区的数据令人触目惊心：龙湖物业自进场以来从未缴费业主达311户，累计欠费561.5万元，缴费率呈现极不均衡态势，一、二、三期仅约40%，四期约90%。更令人难以置信的是，该小区业委会11名候选人中竟有10人仍欠缴物业费。
紫悦府小区同样困于“业主拒交—物业撤场”的恶性循环：撤场前累计欠款达357.8万元；天赐园小区物业费收缴率不到50%，月亏2万元，一年竟亏损40余万元。
合肥楼市航拍图
据透露，2026年合肥将进一步推动物业服务质量测评全覆盖至100%，引导服务质量不达标的小区依法重新选聘物业服务企业。这意味着未来“劣质物业”被淘汰、“因欠费退场”的物业公司反而被迫出局，这一反差恰恰暴露了当前行业秩序中的结构性问题。
推手二：业委会履职能力不足，自治机制失灵
天下锦城小区业委会因多种原因导致成员陆续辞职，增补小组报名无进展，“已无法保障业委会正常履职及运转”。问题严重的是，公开招聘物业仍需通过业主大会投票，但因流程长无法在短时间内完成招标，华地物业撤场后，小区曾一度面临无物业服务的窘境。
业委会是业主维权的自治组织，但当其自身“瘫痪”时，小区治理便陷入更深的困局。这一现象绝非孤例，不少小区业委会虚置、权责缺位，成为物业矛盾激化的深层原因。
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推手三：物业合同“名不副实”，公共收益暗箱操作
业主不交物业费的理由看似合理——物业服务没做好，但本质上暴露了物业行业的通病：合同履约不到位、服务标准不透明、财务收支不公开。
物业费收缴难与服务质量下滑互为因果，而公共收益信息不透明更是“火上浇油”。合肥诸多小区在维护、安保、保洁等基础服务上与合同约定存在较大差距，进一步削弱了业主缴费意愿。
不过在积极信号方面，合肥高新区九玺花园小区刚刚于2026年5月13日引入了保利物业，并启动“信管制”物业模式，推行“资金共管、收支公示”的全新机制。从被动退出到新模式探索，物业行业的治理体系正在被重塑。
NO.3 | 叁
结语
物业撤场，表面上是物业公司与业主之间的较量，实质上折射出整个行业的信任危机、法律缺位和利益博弈。
天下锦城小区5年更换3家物业，至今仍在“物业荒”中焦灼等待，而利港银河新城、天赐园、北辰天都、紫悦府等数十个小区的物业撤场事件，不过是这场信任坍塌的冰山一角。
值得庆幸的是，政策层面已经在加速重塑行业生态。2026年，《安徽省物业管理条例》新修订版正式实施，合肥率先将“物业服务质量测评覆盖率100%”写入年度目标，执法进小区、信管制、物业纠纷调解中心等创新模式陆续推开，物业行业终于告别“无规则游戏”的内耗期。
但改革的真正落点在于每一位业主与每一家物业：业主在规则框架内履行缴费义务，物业以高质量服务回馈信任，社区与政府以第三方视角搭建公正透明的沟通桥梁。三方缺一不可，全链条协同才能真正扭转“物业与业主双输”的怪圈。
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