【民法典宣传月】住宅变“网约房”，邻居真能说“不”吗？|住宅|出租|小区管理|房主|方式催交物业费|网约房

“咚咚咚——”凌晨一点，家住15楼的李阿姨被一阵急促的敲门声、行李箱滚轮声和陌生男女的说笑声惊醒，断断续续扰得人无法安睡。

第二天一早，李阿姨拦住赵先生：“小赵啊，你这房子天天半夜有陌生人进出，吵得我们睡不好，连孩子上学都受影响！”李阿姨语气里满是无奈和气愤。

赵先生却一脸无所谓，摊手说道：“李阿姨，我这是把房子改成网约房了，能多赚点额外收入。房子是我自己的，我想租给谁就租给谁，又没犯法，您就别多管了。”

日常生活中，这样的邻里矛盾并不少见。随着网约房、民宿业态兴起，不少房主想把闲置住宅改成网约房增收，却忽略了邻居的居住感受。很多房主都抱着“我的房子我做主”的想法，随心所欲处置房产，但房主真的能擅自将住宅变成网约房吗？邻居面对扰民行为，真的只能默默忍受？

今天，我们就结合真实案例，为大家普法答疑。

真实案例

家住浙江宁波的小张，将自己购置的闲置住宅通过多个网络平台发布房源，以短租、日租的形式对外经营网约房，房客通过平台下单后自助入住、退房，全程无需与小张见面。此举很快引发同楼邻居不满，人员频繁出入、深夜噪音扰民等问题，让邻居们苦不堪言。多次与小张沟通协商无果后，邻居们联合将其起诉至法院，要求小张停止网约房经营、恢复房屋住宅用途。庭审中，小张辩称，自己只是正常出租房屋，并未改变房屋的住宅性质，不需要经过其他业主同意。法院审理后认为，小张经营的网约房，面向不特定公众提供有偿住宿服务，按日计费且配套清洁等服务，与普通长期出租房“承租人固定、影响范围小”的特点有本质区别，实质是将住宅改变为经营性用房，属于典型的“住改商”行为。最终，法院历经一审、二审，终审判决小张停止对该房屋的经营性使用，恢复其住宅原有用途。

检察官普法

很多房主都有这样的误区：“出租房子是我的权利，不用邻居同意”，但这一认知并不全面——普通出租房和网约房，法律要求完全不同！两个关键要点一定要记牢：

一是网约房≠普通出租房，属于“经营性用房”。普通出租房是面向特定承租人的长期居住，租期较长、人员稳定、对邻居的影响较小；而“网约房”面向不特定公众，人员流动频繁、按日计费并提供清洁、物品使用等住宿服务，属于经营性住宿活动，实质改变房屋用途，构成“住改商”。

二是“利害关系业主一致同意”是硬性要求，而非“多数同意”。房主若想把住宅改成网约房，不光要严格遵守法律规定和小区管理规约，还必须经过所有受影响邻居（即利害关系业主）的一致同意——哪怕只有一户邻居明确反对，房主也不能擅自经营；即便没有邻居投诉，擅自将住宅改为网约房也属于违法行为。

网约房业态的健康发展，不能突破法律底线和邻里权益的边界。房屋所有权人在利用房产获取经济利益时，必须遵守法律规定和小区管理规约，充分尊重相邻业主的居住安宁权。如果身边有人违法经营“网约房”，影响了自身正常生活，作为邻居可以向业委会、物业公司、街道、住建、公安等部门反映，维护自身及其他业主权益。