根据昨日（5月18日）国家统计局发布的4月份全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数，今年1-4月，昆明新房（住宅）价格比去年同期下降6.3%，降幅在直辖市、省会和计划单列市当中排名第一。在列入统计的70个城市中，昆明的房价降幅也高居第三，仅次于内蒙古包头市和四川泸州市。
按照上述统计数据，今年以来昆明新房（住宅）不仅价格下跌势头没有停止，跌幅和去年相比也几乎没变。去年全年昆明新房价格的跌幅为6.6%，今年1-4月昆明新房销量尚可，但是代价是房价继续下跌。
好在和去年同期相比，今年1-4月昆明房价跌幅有所减小。去年1-4月，昆明新房（住宅）平均价格比2024年同期下跌了8%，在直辖市、省会和计划单列市中跌幅也是第一。
造成昆明房价跌跌不休的主要原因，除了需求不旺、供应量过剩、二手房竞争等因素外，今年还叠加了旧规老项目主动大幅降价换取销量的因素。
其实旧规项目降价换量前两年就有，但幅度和数量都没有那么大，今年则不然，连金茂府这种昔日的豪宅项目，都将精装房的价格降到了每平米1.5万，地段和档次不如金茂府的旧规项目就更加可想而知。
另外，今年还有多个破产重整项目、债务重组项目推向市场，这些项目的定价锚点早就不再是土地价格和建设成本，而是重整成本和债务重组代价，所以价格很低，比如前不久上市的金地峯上，因为是俊发的债务重组项目，开盘价格还不到1万。破产重整项目滇池半山，不久前更名重新发售，洋房价格也低至1.1万起。近期恢复销售的人民路1979也是如此。
旧规老项目之所以不惜大幅降价，除了像金地峯上、滇池半山等项目本身定价逻辑已经改变，具备低价销售基础外，更多老项目其实是不惜大幅赔本出货，因为随着今年大批量新规项目、四代宅上市，旧规老项目的竞争力不断下降，邦泰和建投去年拿地的新项目预计在下半年会大规模上市销售，今年上半年是旧规老盘降价出货的最后时间窗。
但今年昆明新房价格继续下跌并未带来销量明显增长，根据多家机构的统计，今年1-4月昆明新房销售面积其实还不如去年同期，市场呈现出明显的零和博弈特征，即降价楼盘获得的销量增量，基本来自竞争对手失去的销量。
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