新榕云行深度测评：福州新四代宅产品力较量与价值审视|五星|住宅|新榕云行|物业|福州市|置业|舒缓雅居新篇章|金山

本文由克而瑞福建张暑娇，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰写，来感受下产品的细节。

生成结果

引言：从"爆发"到"退潮"——福州四代宅的时代切片

2026年3月，福州市自然资源和规划局印发《关于优化规划技术指标计算规则的通知》，宣告了一场酝酿已久的产品规则重构。通知明确："住宅各类附属空间（如阳台、凸窗、设备平台等）的水平投影面积总和不得超过该栋楼住宅总计容建筑面积的25%"（来源：福州市自然资源和规划局）。这一条款看似简短，却在福州楼市掀起波澜——市场观察指出："原先'四代宅'赠送的入户花园、露台等空间，纳入住宅计容面积的25%最大赠送比例里面，不能单独进行赠送。也就是说，2022年爆发的'四代宅'，或将彻底退场！"

从2021年中国工程标准化协会发布T/CECS 855-2021标准，到2022年福州作为全国首批试点城市率先推出首个第四代住宅，再到2023年福州迎来第四代住宅的蓬勃发展，乃至2025年2月底福州出台试行办法允许144㎡以上户型设跃层、客厅挑空可达套内扣除公摊后面积的30%——四代宅在福州走过了一段从规则放松到产品狂飙的轨迹。然而到2026年3月新规收紧赠送总盘子，叠加福州主城开发商在建总流花溪一期、建发国贸望樾、建总瑞玺等地块上"不约而同放弃"四代宅规划的现实，这一物种已步入退潮期。

正是在这样的政策与市场转折点，新榕地产首个四代宅项目——新榕云行于2025年12月20日逆势首开。本文以克而瑞数据与好房点评网测评为基础，对该项目进行专业测评，试图回答一个问题：在新规即将让四代宅退场的当下，"四代宅孤勇者"的价值与困局究竟何在？

【位置图】：新榕云行位于福州市仓山区奥体板块高宅片区，洪湾南路东侧、高宅路北侧，二环至三环间。北接浦上大道，南邻高宅路，东侧紧邻宗地2024-12号，西侧为洪湾南路，正对面为流花溪公园。

第一章项目基本面：国企开发的"水天系"开篇之作

新榕云行（备案名：云行公馆），由福州本土国企新榕地产开发，是新榕地产"水天系"的开篇之作，亦是新榕地产首个第四代住宅社区。项目土地于2024年3月30日以招拍挂方式成交，受让方为福州新榕筑业工程有限公司，成交总价13.85亿元（注：市场观察提及"15.03亿底价拿下"，土地公开信息以成交总价13.85亿元为准），成交楼板价10489.56元/㎡。

项目档案表

指标

内容

开发商

新榕地产（新榕/古厝集团）

楼盘地址

仓山区洪湾南路东侧、高宅路北侧，高宅村旧改出让地块一

占地面积

44,012㎡（约66亩）

总建面积

132,036㎡

容积率

3.0

绿化率

30%

建筑限高

100米

楼栋数

14栋（22-32F高层）

规划户数

772户

车位配比

1.4

机动车停车位

1,081位

物业类型

普通住宅

室内装修

毛坯

物业公司

福州新盛置业有限公司

物业费

2.5元/㎡·月

产权类型

大产权房（70年）

最早开工

2024/12/26

最早开盘

2025/12/20

最晚交房

2028/01/31

销售代理

自销

项目的"门脸"设计颇具仪式感。2025年10月12日示范区开放，整座大门面宽90米（含景墙）、高6.5米，采用迪拜帆船酒店同款贝金米黄奢石立面，正中"茉心云环"以三层环形皇家白玉石手工镶嵌，门前铺装融入福州市花茉莉花瓣元素，项目以此获得2025美国MUSE缪斯设计奖铂金奖。社区内部规划近2000平方米艺术会所，内含私宴厅、恒温泳池、健身房等高端配套。

第二章区位解读：奥体板块高宅片区的喜与忧

据克而瑞研究报告，新榕云行位于仓山区奥体板块高宅片区，二环至三环间，环线位置相对外围。这一区位决定了项目的喜与忧并存。

有利因素：

双水岸生态：正对面为流花溪公园，可远眺乌龙江岸线，享流花溪绿带与乌龙江双水岸资源
远期地铁：未来规划地铁4号线花溪南路站
基础配套：周边1.5公里有欢乐颂商场，2.3公里有仓山万达广场；社区底商、菜市场可满足基本生存需求
项目自建配套：规划约3500㎡沿街商业

不利因素：

地段偏外围：临近三环，距离金山核心区有一定距离，日常生活配套相对欠缺，片区认可度一般
地铁未通：4号线花溪南路站短期内难以落实，公共交通主要依赖公交，对通勤族不友好
学区一般：划片英才小学（原冯宅小学）、十六中流花溪分校，学区认可度有限
周边干扰：北侧大型公交场站、西北角基督教堂、西南角香积寺，浦上片区仍有不少厂房，整体城市界面相对混杂
南向遮挡：项目南侧即建总流花溪，钢铁森林式旧改群，南向被建总遮挡

正如市场观察所言："对于项目的区位，目前来看近三环边，短期内没地铁，周边除了一个流花溪的景观，再无过多亮眼配套，整个浦上片区，依旧还存在不少厂房，生活气息还是差点意思，总的来说，区位一般。"

第三章新规下的四代宅产品：政策演变与产品困局3.1 福州四代宅政策演变脉络

福州四代宅的政策走向，可清晰划分为四个阶段：

【概念图：福州四代宅政策演变脉络】

2021年：T/CECS 855-2021《城市森林花园住宅设计标准》发布，开启第四代住宅从概念到落地的阶段
2022年：福州作为全国首批试点城市，率先推出首个第四代住宅
2023年：福州迎来第四代住宅蓬勃发展期；福州在土地出让和产品规划方面给予容积率、建筑密度、绿地率及产权面积计算等多方面支持——建筑间退距按建筑主体（不含空中花园）计算、内部日照按建筑主体测算、户属空中花园1.8米以内计1/2容积率、1.8米以上不计容、公共休闲绿化平台不计容
2025年2月底：福州发布新试行办法，住宅外挑阳台占套内面积比例扩展到20%；放松"四代宅不得设置跃层式住宅"的规定，允许建筑面积144㎡以上住宅套型及"立体生态住宅"设置跃层户型，挑空部分面积最高可达套内面积扣除公摊、入户花园及阳台后的30%
2026年3月：福州市自然资源和规划局收紧——住宅各类附属空间（阳台、凸窗、设备平台等）水平投影面积总和不得超过该栋楼住宅总计容建筑面积的25%；原先四代宅赠送的入户花园、露台等空间被纳入25%最大赠送比例，不能单独进行赠送

新规同时优化了若干指标：底层（仅限一层）架空平台或半地下室停车空间不计入容积率；设计进深2.40米及以下封闭阳台按全面积计容，景观风貌管控范围内的封闭阳台可按半面积计容，非封闭阳台按半面积计容；60米以上沿干道住宅最大连续面宽放宽至45米，多层及中高层住宅最大连续面宽放宽至80米。

这套组合拳的实质是：以"抬板住宅"（架空层不计容）等新工具置换四代宅的"大露台赠送"工具，重塑住宅产品规则。新榕云行恰好处于这一新旧切换的过渡窗口。

3.2 新榕云行的产品设计解析

项目户型配比高度聚焦改善：四房（153.73-188.52㎡）326套，占比98.19%；复式（311.77-325.55㎡）6套，占比1.81%。全部为2T2纯板楼设计，层高3-3.1米，户户标配6米挑高空中庭院。

主力户型亮点：

户型

面积/格局

核心亮点

公开点评（来源：市场观察）

A户型

约155㎡四房两厅两卫

LDKG一体化约70㎡无界空间；约6米挑高空中庭院；约50㎡大露台；270°采光

采取端厅设计，三开间朝南，但整个户型南北都不通透；155做四房，客厅卧室空间都不算亮眼；其中一个卫生间存在被露台导致的隐私问题

B户型

约166㎡四房两厅两卫

南向约13.8米大面宽；四开间朝南；约35㎡空中庭院升级；全明双卫；纯板楼边套视野

进深大面宽小的设计，主卧空间相对阔错，不过卫生间偏小，客厅空间依旧一般，甚至可以说偏小

C户型

约176㎡四房两厅三卫

双主卧套房；约40㎡空中庭院；270°端厅；约80㎡LDKG一体化

同样存在进深偏大、客厅偏小的问题；新规后不允许做北侧露台

D户型

约188㎡四房两厅三卫

南向约15.2米面宽；四开间朝南；约50㎡空中庭院；6米挑高错层；约90㎡公共空间

顶奢改善定位，圈层专属

需要客观指出的是，市场观察对项目户型存在的若干妥协给出了直接评价：155㎡端厅设计导致南北不通透、卫生间隐私问题、166/176㎡进深大面宽小、客厅偏小，以及"新规后四代宅不允许做北侧露台，从云行的产品来看，亮点不算太明显"。

3.3 四代宅在福州的尴尬现状

回顾福州四代宅版图，已落地的项目包括：天琴湾、缦云、天琴湖、元亨府、天珺、天琴樾、璞云、灏云、誉湖、麓里。给了土拍规划但放弃做四代宅的地块包括：望樾（建发国贸望樾，宗地2025-03号）、流花溪（建总流花溪一期，宗地2024-07号）、栖江元璟（含建总瑞玺，宗地2025-04号）。

另一条线索是"四代宅下沉郊县"：福州主城第四代住宅的开发热情正在退却，这股风转向闽侯、福清、连江、马尾等郊县市场。然而下沉效果分化明显——主城卖得好的四代宅背后是有较好客群基础的头部国央企，主城外围或县域市场四代宅溢价并不明显。

在这一大背景下，新榕云行作为新榕地产首个四代宅、772套全四代宅的大体量项目逆势入市，被市场称为"四代宅的孤勇者"。

第四章市场表现：开盘遇冷与板块竞争4.1 项目销售情况

据克而瑞数据分析，新榕云行已取得两张预售证：

预证编号

预证套数

预证面积

预证日期

FZ许20250111

216套

36,689.87㎡

2025/11/10

FZ许20260023

116套

19,203.99㎡

2026/03/23

据克而瑞2025年12月福州楼市月报，新榕云行首开推出4栋24-31F共216套（8#/11#/12#/16#），产品为155/176/188/315㎡四种户型，2025年12月20日首开，截止当天去化7套，去化率约3%。备案均价29,871元/㎡（约8折），折后均价约24,000元/㎡，最新报价23,800-24,000元/㎡（毛坯）。

克而瑞月报对开盘遇冷给出三点归因：周边生活配套较为欠缺、学区较为一般、面积155㎡起步门槛较高，且客户被流花溪分流，加之此次无蓄客动作。截至2026年2月，项目网签仅1套。

4.2 板块竞品对比

据克而瑞数据分析，2026年1月1日至5月19日，福州仓山区奥体板块新房（含普通住宅、别墅）共8个项目录得数据，板块汇总成交均价26,571元/㎡、套均价346.3万元/套、供求比2.53。各项目成交均价对比如下：

数据解读：奥体板块在售项目均价分化明显，建总雍玺湾以37,066元/㎡领先板块，建总流花溪作为新榕云行最直接竞品仅22,927元/㎡。新榕云行因尚无成交数据显示为0，但其报价23,800-24,000元/㎡定位介于流花溪与麓里云筑之间（数据来源：克而瑞）。

4.3 板块库存与去化压力

据克而瑞数据分析，奥体板块库存压力持续走高：

数据解读：2026年1-5月奥体板块累计供应6.561万㎡/502套，累计成交2.5934万㎡/199套，供求比2.53显示供过于求。2026年4月库存套数已达1,880套（同比+71.06%），库存面积27.09万㎡（同比+86.21%），12个月去化周期51.0个月，36个月去化周期66.9个月（数据来源：克而瑞，含普通住宅、别墅）。板块整体去化压力已经从"偏紧"演变为"严重过剩"。

4.4 主要竞品分析

最直接的对决发生在新榕云行 vs 建总流花溪一期之间：

维度

新榕云行

建总流花溪一期

产品定位

四代宅（新榕首个）

一期精装普通住宅

主力面积

155-188㎡，166㎡以上占超50%

主力129/148㎡占70%

起步门槛