文/谢逸枫
5月18日，统计数据显示，2026年4月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%（1月环比下跌0.37%、2月环比下跌0.3%、3月环比下跌0.2%，跌幅与3月持平，表明房价未止跌回稳，见底基础不牢固，处于筑底调整阶段，离拐点到来仍需时间。
4月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，同比下跌3.7%，降幅比上月扩大0.1%；二手住宅房价环比下降0.2%，跌幅与上月持平，同比下降6.2%，跌幅比上月收窄0.1%，总体房价延续下跌形势不变，呈现边际改善走势。
4月70城房价来看，新建商品住宅房价指数环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，表明房价未止跌回稳，延续下跌筑底的调整阶段，透露出房价正在筑底的边际回暖迹象，也反映出市场供应和购房需求结构性、量价改善的趋势。
4月部分核心城市呈现出筑底回暖、由负转正的态势，正处于从点状复苏向片状复苏过渡的关键阶段。一线城市新房价格环比、二手房价环比连续2个月上涨，但涨幅回落，上涨动力减弱，而新房、二手房环比上涨城市数量持平、减少。
前4月、4月全国房价来看，1月-4月商品房销售均价9106元/平，同比下降4.9%，环比上涨3.0%。4月销售面积和金额分别同比下降9.5%和下降7.6%，销售均价同比上涨2.1%，环比上涨12.8%，环比持续边际企稳，同比未到拐点，继续筑底。
4月一线城市新房、二手房价连续2个月上涨，不是标志着全国楼市下降通道基本结束，也不是意味着房价存在大涨、大跌，更加不是代表着房价拐点已到。所以，大家对房价存在误解。一线城市房价连续上涨2个月，真相是结构性上涨。
假如剔除掉成交的好房子、豪宅和高价房楼盘、新房，3月、4月的一线城市新房、二手房的房价将是下跌的，不是上涨的。表面看是连续2个月房价上涨，实际上是结构性带动房价上涨，所以，房价数据存在失去市场信号。
房价未止跌回稳，出现跌跌不休，跌幅反反复复的的背后，原因是短期内政策无法熨平市场供需关系波动，政策持续力不强，效果断断续续，库存去化缓慢。去年四季度销售正增长的复苏未能延续。因此，未来需要加大救市和执行力度。
4月70城新房价格还是二手房价格环比，均出现跌幅持平的态势，前4月全国房价同比跌幅收窄，说明房价止跌呈现边际改善效应。70城房价持平、一线城市新房和二手房价连续两个月上涨背后，主要是结构性上涨，短期政策变化体现。
笔者认为，尽管房价环比跌幅持平，同比房价跌幅高位，必须谨慎和防止房价下跌。目前房价止跌企稳基础不牢固、见底条件不具备，供需关系、信用、预期和信心的修复放缓的状况未明显改变，但是楼市呈现结构性、分化拐点迹象。
第一是4月70个城市新房价格指数环比下跌0.3%，跌幅与上月持平，已经实现连续5个月出现跌幅收窄后首次持平。第二是新房一线城市房价率先上涨，一线城市新房价格环比4月上涨0.1%，涨幅比回落0.1%。上涨动力减弱。
这是去年5月份以来首次实现环比止跌上涨，一线城市房价连续两个月上涨。其中上海环比上涨0.4%、广州上涨0.1%，深圳上涨0.1%，北京下降0.2%。上海、广州、深圳房价连续两个月上涨，是城市自身强和结构性上涨及短期政策支撑。
第三是新房房价上涨城市数量持平。4月70城新房价格环比上涨城市14个，与3月持平。而二手房价格环比上涨城市为12个，比3月减少1个。房价上涨的城市，与取消限价、结构性供应调整、好房子上市、政策加大力度救市有直接关系。
第四是4月70城二手住房价格环比下跌0.2%，跌幅与上月持平，连续3个月跌幅收窄后持平。第五是二手住宅一线城市房价环比上涨0.4%，与上月持平，连续上涨2个月。其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。
预计70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。
笔者认为，短期内房价止跌见底、企稳反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量上升-房价止跌见底-企稳反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底期，市场分化和结构性明显，热点城市复苏表现起伏。
按照楼市的政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成见底反弹的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。
70城房价下跌空间进一步收窄，一线和强二线复苏力度进一步加强，核心城市止跌上涨、二线城市修复、三四线磨底的市场格局表现将更为明显。随着市场领先指数跌幅收窄、房东调价指数趋于乐观，本轮“小阳春”能否延续至5月，需观察。
统计数据显示，2021年9月70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.1%，数据自2015年5月（超6年）以来首次为负。这一轮70城房价自2021年9月新房环比下跌0.1%，下行周期开启，截至2026年3月，已经连续下跌超过4年（55月）。
未来中国房价到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为当前房地产市场最关心的问题，因为房价下跌超过4年，是下跌周期中最长的房价下跌周期，堪称史无前例的超跌现象，已经超过市场的预期跌幅和下跌时间。
笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系和信用修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。
按照统计部门2026年4月70城房价、供求关系、库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价延续下跌筑底、政策效果减弱、分化和结构性信号的趋势。
一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，短期止跌上涨有困难。
二是房价要实现真正全面反弹上涨条件不具备，核心区域结构性上涨占主导。
三是未来1年-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。
四是房价存在区域、城市、板块、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。
五是房价下跌城市数量超过上涨数量，呈点状上涨趋势，片状上涨不稳状态。
六是市场结构性因素决定一二线核心区域销量，对房价传导效应正在减弱。
七是买房置业窗口来临，现在一二线城市核心区买豪宅、好房子，就是抄底。
八是城市核心区新房有价没量，二手房有量没价，二手房价频频冲击新房价。
4月70城一手商品住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平
4月70城新建商品住宅房价环比下跌0.2%，1月下跌0.37%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%（去年1月-12月70城房价环比分别下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），跌幅与上月持平。
4月70城新建住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平。一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量增加。二是限价、限签取消，房企以价换量的促销减少，价格下降效应放缓。三是部分城市政策利好，改善需求入市。
四是不排除网签数据的滞后性。五是好房子、豪宅的房价形成新的房价体系之锚。五是二手房对新房价冲击放缓，二手房挂牌量和法拍房量下降。六是豪宅、好房子、大户型的改善型楼盘成销售热点。
2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-12月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。
自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2025年12月连续下跌52个月，一直到2026年4月连续下跌56个月，已经连续下跌超过4年（4年8个月），超过上轮房价下跌周期。
4月14个城市房价上涨，一线城市房价自2025年5月以来，连续2个月上涨
新房价环比上涨数量来看，4月上涨城市数量为14个，与上月持平（去年12月-1月分别为6个、8个、6个、5个、9个、6个、14个、13个、22个、24个、18个、24个），释放出当前房价上涨的城市，由点状扩大到片状的不稳定信号。
房价上涨城市的数量持平，70城房价环比上涨城市数量来看，4月新房价上涨城市为14个，与上月持平。下跌城市49个，比上月减少5个。持平城市7个，比上月增加5个，分别为天津、沈阳、合肥、武汉、海口、苏州、襄阳。
房价上涨城市覆盖一二三线城市，新房价格均环比上涨的城市分别上海、杭州、吉林环比上涨0.4%领跑；南京上涨0.3%，乌鲁木齐、大连、太原、烟台、大理分别上涨0.2%；广州、深圳、宁波、银川、青岛分别上涨0.1%。
释放明确积极信号，一线城市房价连续2个月上涨，彻底打破此前自2025年5月以来持续下行的市场格局，成为全国楼市逐步企稳回升的首批城市，但是涨幅回落，是否具有风向标意义，关键是否具有持续性上涨和带动附近城市房价上涨。
能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨、拐点的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，房价短期内难上涨，处于止跌筑底阶段。
一线城市上海环比0.4%（1月-3月为上涨0.0%、上涨0.2%、上涨0.3%），涨幅比上月扩大0.1%。自2022年6月以来一直保持上涨的走势，已连续上涨46个月，同比上涨3.7%，涨幅与上月持平。二手房价环比上涨0.7%，同比下跌5.6%。
一线城市房价连续两个月上涨。4月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，比上月回落0.1%，连续两个月上涨，自2025年5月份以来首次实现环比回升。其中上海上涨0.4%、广州上涨0.1%，深圳上涨0.1%，北京下跌0.2%。
二三线城市环比分别下降0.1%和0.3%，降幅比上月收窄0.1%、持平，形成一线房价上涨、二线城市磨底、三线城市探底的分化格局。上海、深圳房价能否在2026年-2028年触底反弹，上涨15%，看能否保持6个月以上-9个月以上的上涨。
每次热点城市楼市爆发，背后是每次政策刺激的效果，所谓的政策一刺激，楼市爆发，效力一衰退，楼市低迷。从供求关系上讲，供大于求的局面根本没有扭转，政策刺激的持续力、量价上涨能否坚持持续6个月-9个月以上，仍需观察。
如果热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等）成交量、价格保持9个月以上的持续性，基本上可以确定为行情大反转、拐点来临，不是阶段性回暖。毫无疑问，全国694个城市，仅仅是少部分热点城市，不代表全国楼市。
尽管3月、4月、五一热点城市楼市爆发（上海、深圳、北京、广州、杭州等）是拐点已现，却是楼市阶段性回暖的强烈信号，也是预期和信心转向复苏的振兴信号，有效激活了大量持币观望的置业需求，为楼市持续回暖注入政策动能。
4月70城一手商品住宅房价同比下跌3.7%，跌幅比上月扩大0.1%
4月70城新建商品住宅房价同比下跌3.7%（去年1月-12月为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），跌幅比上月扩大0.1%。
处于未止跌筑底阶段，过去3年房价同比下跌基数大，未来需要房地产政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，短期内，70城房价同比总体见底、反弹有待观察。
4月70城新房房价同比跌幅扩大，主要源于4月份开发商推盘结构中，以高品质的好房子、高价盘和豪宅成交为主的产品减少，加上部分二手房销售后带动以小换大、以旧换新、房票政策支持改善型需求，呈现结构性的下降。
4月70城新房房价同比下跌3.7%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价上涨预期。
4月70城新建商品住房价同比下跌3.7%，比上月跌幅扩大0.1%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2026年4月，房价同比已经连续下跌50个月，基本调整到位。
自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2026年4月房价同比连续下跌49个月，达到4年1个月，房价下跌周期超过上轮。
房价上涨城市数量减少，4月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市5个，比上月增加1个。持平1个。下降城市65个，与上月持平。70城房价同比上涨的城市分别为上海3.7%、杭州2.3%、合肥0.9%、沈阳0.1%、乌鲁木齐0.1%。
按照城市能级来看，城市分化严重，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.1%。上海上涨3.7%，北广深分别下降2.3%、4.4%和5.3%。二、三线城市同比分别下降3.3%和4.0%，降幅与上月分别持平。
形成一二三线城市房价同比跌幅连续5个月扩大后，一线收窄、二三线磨底的市场格局。其中唯一上涨的上海房价环比上涨3.7%，涨幅与上月持平，呈现房价上涨势头放缓的节奏，与政策效力减弱、房企加大促销有直接的关系。
4月70城二手住宅房价环比下跌0.2%，跌幅与上月持平
4月70城二手住宅房价指数环比下跌0.2%，连续3个月收窄，与上月持平（去年1月-12月下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%）。
表明房价未止跌，呈现边际改善趋势，处于止跌筑底阶段。相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2026年4月70城二手住宅房价指数环比下跌0.2%，跌幅已经大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位。
目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅持平，重要原因就是二手房挂牌量和法拍房量下降放缓。
自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2026年4月连续下跌57个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。
二手房的房价上涨城市数量扩容，二手住宅房价环比上涨城市数量来看，4月70城上涨城市12个，比上月减少1个；持平4个，比上月增加1个；下跌54个，比上月增加1个。说明房价从点状式复苏向片状复苏过渡。
二手房的房价上涨城市覆盖一二三线城市。一线城市北京、上海、广州和深圳分别上涨0.4%、0.7%、0.2%、0.3%；二线城市西安0.4%、厦门0.2%、沈阳、宁波、合肥、武汉、海口上涨0.1%。三线城市中徐州上涨0.5%。
二手住宅房价连续4个月打破0上涨，释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期增强信号。因为二手房市场的库存巨大，挂牌量巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。
一线城市二手房价连续2个月上涨，4月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，与上月持平。北上广深分别上涨0.4%、0.7%、0.2%和0.3%。二三线城市分别下降0.2%和0.3%，降幅分别持平、收窄00.1%，形成一线领涨、二线磨底、三线探底的分化格局。
4月二手房价上涨与上月持平，主要是二手楼盘大户型、高价房成交增加，以价换量的楼盘与上月保持一致，存在结构性，及限价、限签的政策取消，二手房挂牌量和法拍房量下降，部分城市利好政策效应增强。
一线城市二手房市场反弹明显，逆转下跌态势。主要与4月一线城市二手住房交易量急速放大有关。北京全二手住宅网签量为17893套，同比增长14.9%，环比下降10%。4月上海成交28742套，同比大涨22.3%，创下近十年4月新高。
广州市房地产中介协会统计数据显示，4月份广州市二手住宅网签套数和面积分别为10426套、104.06万平方米，同比分别增长4.84%和1.47%。此外，深圳市4月份二手住宅成交5644套，环比增长11.3%。
克而瑞数据显示，2026年4月重点20城市二手房成交面积环比持平微跌1%，同比增长17%，单月同比增幅扩大11%，说明房价以价换量的趋势未变；前4个月累计成交面积约5918万平方米，同比正增长8%，增幅扩大4%。
4月70城二手住宅房价同比下跌6.2%，跌幅比上月收窄0.1%
4月70城二手住宅房价指数同比下跌6.2%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅比上月收窄0.1%。
4月70城二手住宅房价同比下跌6.2%，比上月跌幅收窄0.1%，说明房价处于止跌筑底的调整阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2026年4月房价下跌6.2%，已经连续下跌51个月。
2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2026年4月二手商品住宅房价同比连续下跌51个月，房价下跌周期超上轮。
4月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续28个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力加大，处于下跌调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。
城市分化，边际改善。一线城市二手住宅销售价格同比下降6.8%，降幅比上月收窄0.6%。北上广深分别下降7.4%、5.6%、7.9%和6.5%。二线城市同比下降5.9%，降幅比上月收窄0.3%。三线城市同比下降6.3%，降幅比上月收窄0.1%。
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