但凡你周末出门看房，或者刷刷朋友圈，一定会发现最近的广州楼市，热度继续走高。
冰山指数显示，5月新房网签量已经超过4130套（截止至5月18日），超过了4月“小阳春”总量的七成。
不过，这波热度并非均匀分布，而是集中在少数核心板块。
以长隆万博为例，新房网签量达到1193套，稳稳登顶广州中心区成交板块TOP3。
｜长隆万博板块登顶今年成交榜TOP3
| 来源：克而瑞
壹
板块走热之下，内部楼盘的表现又如何？
楼市君翻查数据发现，即便在同一个标杆板块，不同项目之间的走势也存在明显差异。
以撑起板块成交的主力项目——万博和臻为例，今年直接强势崛起。
拉开这几年的数据可以发现，万博和臻从2024年下半年入市，当年成交金额就超过10亿。到了2025年，万博和臻的成交金额飙升至17亿，热度持续攀升。
｜广州楼市发布制图
到了今年上半年，该项目成交继续拉升，成交金额环比上涨18%，网签套数环比增长21%，同比更是大涨61%。
尤其是在宣布加推三期后，项目成交均价从年初的4.56万/㎡上涨到4月的4.65万/㎡。
3月、4月的网签均超过100套，两个月总量直接环比翻了五倍，喜提番禺区成交套数、成交面积、成交金额三冠王。刚刚过去的五一黄金周，万博和臻成交金额超过3亿！
要知道，现在才5月中旬，这意味着今年上半年业绩有望创下新高。
实际上，在越秀万博和臻崛起之前，板块的霸主一直是长隆万博悦府。
这个盘入市更早，2023年9月底开盘，前3个月网签就达到34亿，2024年成交金额达到顶峰，接近80亿。但到了2025年网签开始回落，全年成交金额为66亿。
｜广州楼市发布制
到了今年上半年，项目网签量同比下降2.5%，网签均价下调约2.7%，成交金额约为去年下半年的六成（来源：克而瑞，统计日期：2026.5.19）。 尤其是4月仅网签54套，为今年以来单月最低。
这也意味着，即便在同一标杆板块，楼盘之间的“温差”也在悄然拉大。
贰
为什么两个盘会走出不一样的路线和趋势？楼市君认为，有两个主要原因：
一来，价格策略、总价段与外部竞争，放大了走势差异。
仔细看这两个盘，会发现一个有意思的现象：一个兑现是“高开低走”，一个是“低开高走”。
长隆万博悦府属于典型的“高开低走”。2023年开盘时势头很猛，一口气拉出了东风东+番雅的教育配套、万象商业等重磅规划。
前期兑现集中爆发，加上当时兑现预期拉得高，价格自然也定得比较高。所以前两年成交一路冲高到近80亿。
｜长隆万博悦府周边项目图
但近一年来，鲜有新的兑现亮点延续。
买家最期待的万象商业，去年4月底才刚举行奠基仪式，目前尚未有显著开工进展。
｜万象商业地块现状
| 广州楼市发布摄
即便按正常建设节奏，最快也要到2029年才能投入运营。兑现节奏的缓慢，加上市场整体下行，前期的高定价缺乏新的支撑点，成交自然开始回落。
而万博和臻则走出了“低开高走”的曲线。
项目从2024年入市开始，起势不算猛，一开始价格定得也比较低，降低了买家的入场门槛。但一直在持续推进实景呈现，一步步把“所见即所得”落到实处。
｜项目示范区实景图
比如配建的番广附万博学校，已于2025年9月正式开学；项目自带的约116万㎡商业配套，部分街区商业已实景呈现；
比如与广东医科大学合作配建的约10万㎡公立三甲级综合医院——番禺何贤纪念医院，已正式签约。
目前，项目一期项目内部已实景交付，园林、入户大堂、公区等配套悉数落地。
｜项目示范区实景图
社区实景全面呈现，加上项目取得较高的业主满意度，有效缓解了当下购房者对交付的顾虑，也打破了买家的观望情绪。
越往后，兑现的东西越多，价格越有支撑。而且因为是逐步爬升，买家反而觉得“物有所值”，信心一点点积累起来。
二来，产品新规收紧后，好产品更稀缺。
自从去年6月9日广州出台新房报建负面清单以来，新规户型的报建一直在收紧。高使用率产品变得越来越稀缺，项目之间的产品力差距也被进一步放大。
不过，仔细对比长隆万博悦府和万博和臻，会发现它们在产品上打出了“错位牌”
先看长隆万博悦府。项目分两期推售，一期属于新规前产品，涵盖约98-300㎡等面积段，实用率约90%左右，兼顾从刚改到改善的需求。
二期则明确按新规设计，主打108-215㎡，全部为四房及以上户型，使用率提升至100%左右，更聚焦刚改客群。
整体来看，悦府覆盖了从刚改到高端改善的客群，但一期产品在新规面前，确实略显吃亏。
｜样板间次卧实拍
| 广州楼市发布 摄
更关键的是，悦府目前主推大户型，总价普遍在1000万级别，这个总价段的产品直接面临海珠、天河、荔湾等区域的新楼盘的分流，买家选择面广，悦府的不可替代性有所削弱。
再看万博和臻。作为里仁洞旧改项目，入市时间更晚，具备一定的后发优势。
项目CBD组团目前推出了三期，一期以较大面积为主，包括建面约122-186㎡等四房户型；二期主打105㎡、128㎡四房，使用率接近120%。
三期则推出97㎡、106㎡四房等户型，更适合刚需及刚改家庭。不过，随着新规收紧，三期使用率也回落至100%左右。
可以看到，和臻三期新推主力户型，不仅总价可控，还与悦府形成了明显的错位——和臻更侧重刚改和首次改善客群，而悦府则向上覆盖到140-300㎡的大户型及高端改善需求。
换句话说，两个盘在不同时期瞄准的是不同的买家群体，产品本身并不完全“硬碰硬”。
但即便如此，在各自对应的赛道里，兑现节奏的快慢和新规适应程度的高低，依然在实实在在地影响着买家的最终选择。
｜万博CBD城市景观
| 广州楼市发布 摄
三来，在蓝图兑现过程中，走出不同的路径。
这两年来，万博和臻的“大城故事”，可以说是越讲越好。不论是学校开学、商业呈现、医院签约、一期交付…每一步都在扎实兑现，让买家看得见摸得着。
而长隆万博悦府的最大卖点，是万象系的品牌号召力，华润在广州逆势上扬也正靠于此。但如今万象商业进展缓慢，项目的精力更多放在渠道驱动上，早期描绘的大城蓝图反而慢慢被市场淡忘。
当品牌故事的声音弱下来，买家只剩下对价格和折扣的敏感，走势自然承压。
可见，即便是同一个热门板块，楼盘之间的兑现差、产品差和营销策略，都正成为决定买家出手的关键变量。
但不管怎么说，现在长隆万博不仅价格企稳、选择多样，更加凸显了对刚改、改善买家自住的友好度。
那么问题来了：按照这个势头，今年万博和臻会不会一举夺魁，反超长隆万博悦府，成为番禺的销量黑马？
我们不妨大胆猜测一下——你看好吗？欢迎评论区聊聊。
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