今年三月，广州地产圈传来一则人事变动：侨鑫集团地产事业部执行总裁张学凤跳槽至鹏瑞集团，担任副总裁，坐镇广州·鹏瑞1号。
消息传了两个多月，张学凤一直没露面。
直到五月底，广州·鹏瑞1号举办了一场名为“全球影响力居住综合体”的发布会。
请来的嘉宾规格很高：KPF大中华区负责人、雅高集团副总裁、高尔夫大满贯冠军冯珊珊。
压轴出场的是张学凤——这是她履新鹏瑞后的首次公开亮相。
发布会上，张学凤对老板徐航赞不绝口：学霸、科学家、优秀企业家，大家都希望跟他共事。
谈及广州·鹏瑞1号，她更是毫不吝惜赞美：从拿地那天起就觉得这是个了不起的项目，进入交付阶段后，有非常大比例是零瑕疵交付。“行业里的人知道这背后的含金量。”
她夸得很真诚，笑容如沐春风。
出于好奇，大嘴去查了下网签数据，发现不对劲。
张学凤三月底被传出加盟，当月广州·鹏瑞1号网签了4套，按广州楼盘普遍的网签速度，这4套大概跟她无关。
四月网签2套，五月直接挂零。三个月加起来，去掉可能与她无关的3月，四月五月一共就卖了2套。
就这个网签这成绩，别说零瑕疵交付了，连交付都谈不上。
难怪向来低调的张学凤突然公开亮相，还把老板夸得天花乱坠。新官上任，谁不想做出一番成绩呢。
公开资料显示，张学凤1992年毕业于天津财经大学，毕业后南下广东。地产圈关于她的介绍，总顶着一道光环——选美冠军。
大嘴查证发现，这种说法无从考证，既无赛事官方披露，亦无相关奖项佐证，即便是选美冠军，大概率也是大学时期。
唯一能确定的是，她的颜值确实在线。
早年在粤海集团，她参与了丽江花园项目，从基层销售一步步爬到了营销副总的位置。2013年至2015年，她担任星河湾副总裁，这期间星河湾重返行业百强。
2015年9月，她加入侨鑫集团任地产事业部执行总裁，负责操盘汇悦台、丛都国际庄园、汇景新城等豪宅项目。
汇悦台是她职业生涯的高光时刻，这个位于珠江新城的顶豪盘，单价长期霸榜广州第一。
在侨鑫待了将近11年后，今年三月，她跳槽到了鹏瑞。
鹏瑞看中的，是她深耕豪宅赛道多年积累的顶级圈层与客户资源，直接给了集团副总裁兼广州城市总的实权。
张学凤也看中了鹏瑞：老板徐航是个能折腾的人，清华硕士，迈瑞医疗联合创始人，跨界做房地产，搞出深圳湾1号，一战封神。
一个从医疗跨界，一个从“选美”跨界，不同的起点，却在豪宅领域都交出了亮眼答卷，惺惺相惜。
但惺惺相惜解决不了卖房的问题。
大嘴查了下广州·鹏瑞1号的备案价：单价十几万起步，最高到56万每平米；面积从320平米起步，最大2000平。算下来，一套最低近5000万，最高几个小目标。
能买得起这个价位的，广州就那么一小撮人。而这一小撮人，现在正盯着佛山，看鹏瑞的笑话。
佛山三龙湾1号，是鹏瑞在深圳湾1号之后，复制粘贴的第一个作品。
当年拿地时，鹏瑞信心满满，说要再造一个传奇。结果传奇没造出来，倒是造出了一堆维权业主。
从去年开始，大批业主在网上拉横幅、发长文：医院、垃圾站、公共厕所，全都规划在楼盘里或紧挨着；当初承诺的顶级配套，交付时全变了味。
更让业主上火的是，项目的双子塔直接烂尾了。
鹏瑞在佛山的口碑，就这样被自己亲手砸了个稀巴烂。
在东莞，2019年鹏瑞耗资23.6亿拿下南城雅园地块，案名鹏瑞天玥广场，定位东莞版的深圳湾1号。
项目总投资50亿，住宅仅300套，从2021年拿证开售，卖到2026年仍未清盘。紧挨着深圳，又有深圳湾1号的名声和操盘经验加持，鹏瑞硬是没折腾出水花。
在珠海，鹏瑞落地4个主力项目：香洲珠澳湾中心、金湾航空新城的金玥湾、海玥湾、云璟湾。
这些项目营销时宣传做足，但交付阶段集中爆发维权投诉，涉及设计缺陷、精装减配、配套兑现落差大等。
放眼整个大湾区，除了深圳湾1号这个祖上留下的老本，鹏瑞在其他城市一个能拿得出手的都没有。
这就解释了为什么前几天那场盛大的发布会，鹏瑞除了请广州媒体，还掏腰包把深圳媒体拉去了广州。
而东莞、佛山、珠海的媒体一个都没请——不是忘了，是实在拿不出手。
请佛山媒体来干嘛？让他们现场提问：三龙湾1号的双子塔什么时候复工？医院垃圾站的问题怎么解决？
请东莞媒体来干嘛？让他们问：天玥广场卖了这么多年，为什么还没清盘？
请珠海媒体来干嘛？让他们问：……
算了，不问了。
鹏瑞现在唯一的救命稻草，就是广州·鹏瑞1号。
为了抓住这根稻草，鹏瑞花了大价钱把张学凤挖过来，指望这位选美冠军出身的豪宅操盘手，能靠着自己的圈层资源和客户关系，把广州这个烫手山芋卖出去。
可三个月过去，她交出的成绩单是两个月网签2套。
大嘴算了一下，按这个去化速度，广州·鹏瑞1号手里的几百套房子，大概需要卖到22世纪。
其实，鹏瑞的问题从来不是请谁来卖房。
无论你办多么高大上的发布会、请多么重量级的嘉宾、招多么牛逼的营销总，都改变不了一个事实：
老百姓的眼睛是雪亮的，富豪们的钱也不是大风刮来的。
广佛同城喊了这么多年，地铁都通了好几条。佛山鹏瑞的口碑，就像地铁里的风，呼啸着从佛山吹到广州。
你在佛山干的事，广州的富豪们全知道。你在佛山把业主坑了，在广州还想让他们掏几个亿买单？
做梦。
东莞也是同理。莞深同城这么多年，深圳成功了，东莞没成功；佛山搞砸了，广州更不会买账。
这就像一个连锁反应：你在一个城市把名声搞臭了，周边的城市都会跟着遭殃。
鹏瑞现在面临的，就是这个窘境。
张学凤在发布会上把老板徐航夸得天花乱坠，那是她的职业素养，毕竟要给老板站台。
但回归理性看，豪宅操盘手再厉害，也架不住品牌口碑的崩塌。
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