今年重庆楼市的热度，还是出乎了不少人的意料。
以主城二手房为例，仅今年四月便成交超12000套二手房，近一周单周成交量更是突破3300套，再创楼市新高。
二手房能卖这么火，很大程度上还是依靠以价换量；不过在二手房热销的背后，也不免有个别新盘沦为了炮灰。
前几天，小树路过大渡口商圈的时突然看到了一个神秘的新盘，外立面看起来高大上，在一众老小区中显得格外醒目。
这个楼盘的位置有多好呢，我们看下地图就知道了。
从地图上可以看到，这个楼盘紧挨着大渡口区政府，一路之隔就是大渡口公园和万象汇商场，步行几百米便可到达大渡口轻轨站和九宫庙商圈。
像这么绝版的位置，还真的是“可遇而不可求”。
印象中大渡口已经很久没有土地出让了，怎么在核心区突然冒出来一个新盘，还悄悄地修成了现房。
开发商又是何方神圣呢？
01.楼盘已修成现房
市场上却毫无动静
小树带着一丝好奇，走到这个楼盘的下面，只见旁边树立着一个醒目的招牌：
璟湖壹号公馆
饶是小树常年混迹重庆楼市，对这个楼盘也是闻所未闻。
它的下面是一个三层高的裙楼商业，上面则由一栋公寓和两栋住宅组成，应该还带了个空中花园，外立面则采用了白色涂料和大面积的玻璃材质。
看进度已经很快就要完工了，据说在八月份就要陆续交房了。
按照指示牌的方向，小树找到了这个楼盘的营销中心。
原来它的售楼部就藏在对面大渡口美术馆的里面，显得非常的低调，更添了一份神秘感。
在售楼部里面，小树了解到这个项目更多的情况。
原来这个楼盘是由重庆市锦天地产（集团）有限公司开发的一个刚需盘项目，占地仅12.58亩，总建筑体量约9万方，容积率高达惊人的11。
产品为建面78~118平的两房和三房，价格在建面11000~12000元/平左右，总计约312套房源。
项目是从2025年7月开始开盘的，不知为何在市场上没有任何声音，相信很多人都没听过这个楼盘。
这个楼盘是怎么突然从地底下冒出来的呢？小树百思不得其解。
小树围着楼盘转了一圈，在工地围墙上看到一副效果图，原来这个楼盘居然还有另外一个名称：
新景天中心广场
顺着这条线索，小树终于了解到这个楼盘的前世今生。
02.当年知名开发商
搞文旅资金链断裂
原来这个楼盘的开发商锦天地产，它的故事可以写成书。
重庆市锦天地产（集团）有限公司成立于2002年，早年曾开发过锦天佳园、锦天康都、锦天商务中心等多个知名楼盘，是当年大渡口非常知名的开发商。
老板叫做卢志红，来自有“建筑之乡”之称的浙江东阳。
1998年重庆直辖，卢志红入渝考察之后创办了锦天地产。
彼时的大渡口城市面貌破破烂烂，不过卢志红认为这正是地产行业的好机会。
通过为区政府修建办公楼置换老区府地块的方式，卢志红成功进入区域市场，在大渡口开发了第一个商品房项目—锦天佳园，此后生意越做越大。
在2008年之后，随着国家地产调控力度的加大，卢志红做了一个大胆的决定：
逐步淡出传统住宅开发领域，转向文化、商业、旅游等复合型特色地产，也就是大家所说的文旅地产。
随后锦天地产迅速扩张，相继启动占地500亩的合川文峰古街、占地1000亩的铜梁淮远古镇、以及重庆龙温泉生态度假区等多个大型文旅项目。
巅峰时期，锦天地产的员工多达3000来人，卢志红本人也获得了“重庆十大渝商”的称号。
不过俗话说步子迈的太大，容易扯着蛋。
文旅地产虽然看起来很风光，但投入资金多运营风险大，一旦销售不及预期，极易造成现金流紧张。
随着全国人造古镇热的退潮，锦天地产的资金链出现断裂，多个项目爆出停工，并于2018年宣告破产。
2021年11月，大渡口法院裁定批准锦天公司重整计划，此前停摆的“新景天中心广场”项目也于2022年9月重新启动建设。
之前的债务人重庆国际信托，则再次充当了白马骑士，变成了项目的投资人。
没想到的是，房子盖起来容易，卖出去却成了难题。
03.被周边二手房吊打
开盘去化率仅0.64%
刚走进售楼部的时候，小树便发现整个现场空空无人。
望着里面空空荡荡的样子，小树不禁暗暗好奇，这个楼盘从去年开盘至今到底卖了多少套房？
先看看售楼部公示的预售价格表。
其中1号楼住宅共有七套房贴上已售标签，2号楼住宅和3号楼公寓则全部打白板。
而在去年底克而瑞的一份楼盘测评显示，这个楼盘开盘去化率仅为0.64%，销售额排名全市第371位，显著低于周边项目。
小树又在网上房地产上找了一圈，居然找不到这个楼盘的网签数据。
据业内人士透露，网上房地产上找不到这个项目，也就意味着这个项目的网签仍没有对外开放，换句话说它的网签数据很可能为零。
不管从哪个角度来看，这个楼盘去化困难大概率是真的。
房子修得这么漂亮却卖不出去，这到底是什么原因呢？
从产品本身角度来看，楼盘容积率11奇高无比，导致小区绿化率仅有25%，甚至低于法定标准。
而在宣传资料里面，开发商信息被刻意抹去，加信物业也是毫无口碑可言，户型也是传统设计，成为了项目的最大短板。
而项目最大的竞争对手，就恰好矗立在它的对面—华润凤凰城。
华润凤凰城于2020年左右建成，由9栋高层住宅组成，楼下还建设了约8.4万方的华润万象汇，地段配套跟璟湖壹号公馆基本一模一样。
不管品质还是物管，这个楼盘都已经受了市场的考验，楼龄也比较新，更容易获得购房者的信任。
而从二手挂牌数据来看，华润凤凰城二手房价仅在8000元/平左右，性价比拉满。
相形之下，一个由破产开发商修建的期房，物业公司籍籍无名、产品户型也没啥亮点，售价却足足高了三四千一平，你让购房者怎么选？
兜兜转转十多年，好不容易把这个大坑修成了现房，却发现一套房都很难卖出去。
只能说，可惜了这么好的地段啊。
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