文/谢逸枫
5月18日的一组前4月全国房地产市场基本情况数据透露出一个重大信号，截至4月末，商品房库存7.7801亿平（2月末7.9998亿平、3月末7.8601亿平），库存连续2个月下降。但库存压力不减，这是自1987年有统计数据以来的第三高纪录。
对比2025年全年、同期、今年一季度房地产数据，市场总体呈现未止跌、下行周期的探底调整、边际改善的状况。量价跌幅收窄、资金端和投资端跌幅扩大，延续震荡、下调、探底、深度调整的边际改善趋势，楼市回暖需要时间。
目前全国楼市真的回暖了吗，老汉实话说，楼市总体未止跌回稳，离回暖尚早，处于边际改善、下探筑底企稳调整的阶段。从供求关系、预期、信心、信用、信贷来看，主要是处于修复、改善的稳固止跌企稳阶段。
从国房景气指数、房企到位资金、购置土地面积/费用、销售额/销售面积、房价、库存去化周期、新开工/竣工面积、投资额来看，市场处于下降筑底的调整阶段，需要时间去修复，去稳定，政策需要更大力度。
房地产基本脱离深跌、大跌的局面，进入止跌回稳阶段，供需关系正在改善，释放出积极的信号。4月70城房价跌幅收窄、一线城市房价连续2个月上涨、全国销售额和销售面积跌幅收窄、房价跌幅连续2个月收窄、库存连续2个月下降。
包括核心城市的新房成交上升、二手房成交量火爆、租金上涨；北上深杭等城市出现楼市“日光盘”、“深夜排队买房"；核心城市土地市场火热，优质地快出现高溢价率、高地价、地王、央国企抢地；新一轮城市救市开启；信心和预期改善。
前4月全国房地产各项指标处于深度调整过程中，这更加突出了2026年着力稳定房地产市场的重要性和迫切性。同时，意味着房地产各指标仍然存在调整和改善的空间，未来需要更大力度、规模、系统的超常规刺激政策。
逆周期之下，政策将加大力度维稳房地产，一系列政策工具会继续出台。目前房地产市场连续4年已经超调、超跌了，短期内全国房价难止跌，房价下跌态势明显，主要是供求关系发生重大变化，库存和二手房挂牌及法拍房的量居高不下。
数据显示，前四月商品房销售均价9106元/平， 环比上涨3.0%，同比下降4.9%，比一季度收窄2.1%。其中住宅销售均价9616元/平方米，环比上涨3.2%，同比下降4.0%，比一季度收窄2.0%。 绝对值来看，平均回落至2020年3月的水平。
目前全国房价处于探底的筑底调整阶段，前4月房价同比跌幅4.9%，跌幅收窄2.1%，表明价未止跌回稳，呈现结构性边际改善的趋势。主要是去年同期的高基数、市场结构性因素，最主要是供需关系未根本改变。
前四月全国商品房销售、金额数据指标下降的幅度扩大，分别为同比下降10.2%、14.6%，对比2025年8.7%、12.6%的跌幅，跌幅分别扩大1.5%、2.0%。总体来看，行业风险继续出清，延续深度调整趋势，呈现结构性边际改善。
前四月开发投资额同比下降13.7%（2025年下降17.2%）、施工面积下降12.1%（2025年下降10%）、新开工面积下降22.0%（2025年下降20.4%）、竣工面积下降24.0%（2025年下降18.1%），说明供应端边际改善，紧缩趋势不变。
前四月全国平均房价同比下降4.9%（2025年同比下降4.27%），房价跌幅均扩大，市场量价齐跌，但结构性改善。房企到位资金下降18.4%（2025年下降13.4%）、待售面积下降0.5%、国房景气指数跌幅扩大，说明楼市尚未回暖。
2026年前4个月，楼市指标表现积极，与“小阳春”行情密切相关。总结来看，有四个方面的向好表现。一是需求端复苏伴随小阳春态势，交易持续活跃向好。二，供给端向好，尤其是库存出清节奏加快，供给端指标进一步改善。
三是价格端向好，跌幅收窄与交易量活跃密切相关。第四是市场预期向好，整体体感有所改善。后续仍需继续努力稳定房地产市场，推动这些指标从局部、短期的向好，转向更持久的向好，促进各指标之间形成良好的相互带动作用。
第一是供应端，开发投资跌幅扩大。前4月全国房地产开发投资2.3969万亿元，同比下降13.7%，比前3月11.2%的跌幅扩大2.5%。对比2025年同比下降17.2%，跌幅收窄3.5%。投资的跌幅扩大，与供应端收缩、去库存有直接的关系。
其中住宅投资1.8464万亿元，同比下降13.1%，跌幅比前3月扩大2.1%，对比2025年下降16.3%，降幅收窄2.8%。背后主要的原因是新开工面积、竣工面积、购置土地费用的数据下滑、销售数据低位运行依然影响房企的投资意愿。
办公楼905万平方米，同比下降18.3%,比前3月跌幅扩大4.1%,对比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄4.5%。商业营业用房1593万平方米，同比下降19.5%,比前3月跌幅收窄2.4%,比2025年同比下降14.0%，跌幅扩大5.5%。
前四月住宅投资1.8464亿元，同比下降13.1%，对比2025年下降16.3%，降幅收窄2.8%，已经连续下降4年4个月（52个月）。其中办公楼同比下降18.3%，对比2025年同比下降22.8%，跌幅收窄4.5%，是开发投资的跌幅扩大主要原因之一。
截至2026年前4月，房地产开发投资额跌幅已经连续下降4年4个月（52个月）。投资一路下滑的趋势尚未得到根本性扭转，总体来看，新开工面积、竣工面积、购置土地费用的改善修复效应不明显，政策传导到投资效果差，恢复缓慢。
现在房地产行业修复缓慢，房企投资信心严重不足，民营房企资金改善不明显，其中施工面积、新开工面积和竣工面积下降幅度扩大，土地购置面积和费用降幅保持高位，反映出销售复苏边际改善不明显，房企资金紧张局面未缓解。
房企拿地减少、资金承压、库存较高等情况并未出现实质性改善，房企多“以销定产、以需定投”，2026年新开工和投资预计将持续回落，降幅都会收窄。能否出现明显修复在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展、销售复苏。
单月来看， 4月开发投资金额6249亿元， 同比下降20.1%，降幅较3月扩大8.8 %。 其中住宅开发投资金额4933亿元，同比下降18.4%，降幅较3月扩大了7.0%。 投资降幅扩大主要是受到施工、新开工与购置费用均下降的双双拖累。
自2022年开始，单月连续下降52个月，呈现下探的筑底态势。主要下行压力来自房企现金流紧张、施工意愿不足、新开工及土地购置面积、金额持续大幅度下降，导致投资一直处于下降的状态，融资、销售回款一直没有明显好转。
按照物业类别看，前四月房地产开发投资跌幅扩大，主要是住宅投资和办公楼跌幅扩大，商业营业用房跌幅扩大。总体看各物业类型投资同比跌幅均较上期有所扩大，办公楼和商业营业用房投资跌幅高于住宅投资。
开发企业对住宅投资的比重较上期再提高0.6%至77.0%。按照地区区域看，东部下降14%、中部下降114%，跌幅扩大；西部下降11.5%、东北部下降28.1%，跌幅收窄的趋势。开发企业在东部地区的投资比重为60.7%，较上期降低0.8%。
第二是供应端，房屋施工面积跌幅扩大。前四月房企房屋施工面积54.5116亿平，同比下降12.1%。比一季度跌幅扩大0.4%。对比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.1%。说明房企的投资、施工意愿低迷，主要是库存高，销售低迷。
其中住宅施工面积37.8005亿平，下降12.5%，比一季度跌幅扩大0.4%。对比2025年下降10.3%，跌幅扩大2.2%。从住宅的库存面积看，销售低迷，影响房企施工面积。同时，房企收缩投资，影响开工速度。
办公楼施工面积2.4058亿平，同比下降10.4%，比一季度跌幅扩大1.1%。比2025年同比下降6.2%，跌幅扩大4.2%。商业营业用房4.7760亿平，同比下降12.1%，比一季度跌幅扩大0.2%，比2025年同比下降9.8%，跌幅扩大2.3%。
前四月房企房屋施工面积54.5116亿平，同比下降12.1%，对比2025年同比下降10%，跌幅收窄2.1%，连续下降4年4个月（52个月），一路下滑的趋势尚未得到根本性“扭转”，改善、修复的效应不明显，政策传导到投资效果差，大量停工。
单月来看，房屋施工面积连续下降52个月，呈现继续探底，底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是销售低迷、政策落实不到位、房企大量的项目停工，集中精力保交房、去库存。
前四月住宅施工面积37.8005亿平方米，下降12.5%，对比2025年下降10.3%，跌幅扩大2.2%，已经连续下降4年4个月（52个月）。而施工面积中办公楼的、商业营业用房跌幅扩大，呈现不断扩大的趋势，修复缓慢。
第三是供应端，房屋新开工面积跌幅扩大。前四月房屋新开工面积1.3900亿平方米，同比下降22%，比一季度跌幅扩大1.7%。对比2025年下降20.4%，跌幅扩大1.6%。绝对值来看，处于2004年以来同期最低水平，短期内无法改变这一局面。
其中，住宅新开工面积1.0057亿平方米，下降23.6%，比一季度跌幅扩大16%。对比2025年19.8%，跌幅扩大3.8%。持续处于深跌区间，主要是土地市场低迷，房企减少土地购置，去库存的任务重，当务之急是保交房、去库存。
办公楼332万平方米，同比下降31.3%，比一季度跌幅扩大12.6%。比2025年下降21.9%，跌幅扩大9.4%。商业营业用房852万平方米，同比下降23.8%，比一季度跌幅收窄4.3%。比2025年下降23.5%，跌幅扩大0.3%。
前四月住宅新开工面积1.0557亿平方米，下降23.6%，对比2025年19.8%，跌幅扩大3.8%，连续下降6年4个月（76个月）。住宅新开工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看住宅新开工面积的修复放缓，与去库存、保交房有直接关系。
前四月房屋新开工面积1.3900亿平方米，下降22%，对比2025年下降20.4%，跌幅扩大1.6%，连续下降6年4个月（76个月）。房屋新开工面积呈现跌幅收窄的趋势，总体看新开工面积的修复改善缓慢，与去库存、保交房有直接的关系。
新开工持续深跌是政策控增量、资金承压、库存高企等多方面因素共同影响，并直接压制竣工体量，年内市场新增房源供给逐步收紧，行业已进入低杠杆、重运营、存量盘活阶段，短期内无法改变。
单月来看，4月新开工面积3527万平方米，同比下降26.2%，降幅较一季度扩大9.2%，从绝对值来看，新开工面积处于2003年以来同期最低水平。由于前期拿地减少、库存规模仍然较高、销售低迷情况并未出现实质性改善，短期内仍下降。
第四是供应端，房屋竣工面积跌幅扩大。前四月房屋竣工面积1.1886亿平方米，下降24%，比一季度跌幅收窄1%。比2025年同比下降18.1%，跌幅扩大5.9%。总体看，竣工有微小改善，与推进保交房有关。
其中住宅竣工面积8473万平方米，下降25.8%，比一季度跌幅收窄0.7%。比2025年同比下降20.2%，跌幅扩大5.6%。2021年下半年以来新开工缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，2026年竣工将延续周期性的缩量。
办公楼355万平方米，同比下降24.7%，比一季度跌幅收窄3.7%。比2025年增长6.7%，止跌转下跌。商业营业用房817万平方米，同比下降27.1%，比一季度跌幅收窄3.0%。比2025年同比下降12.9%，跌幅扩大14.2%。
住宅竣工面积8473万平方米，下降25.8%，比2025年同比下降20.2%，跌幅扩大5.6%，连续下降2年4个月（28个月），住宅竣工面积呈现跌幅扩大的趋势，总体看竣工面积的修复缓慢，与去库存、保交房、新增供应减少有直接关系。
前四月房屋竣工面积1.1886平方米，下降24.0%，比2025年同比下降18.1%，跌幅扩大5.9%，连续下降2年4个月（28个月），竣工面积同比降幅扩大， 处2008年以来同期最低水平，竣工面积的修复缓慢。
由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，竣工持续承压。由于2024年-2025年为竣工大年，同期基数相对较高，因此，2026年以来竣工持续出现两位数的单月同比降幅。
单月来看，3月竣工面积3469万平方米，同比下降19.1%，降幅较2月收窄8.8个百分点， 但从绝对量来看，处于2008年以来同期的最低水平。 由于2021年下半年以来新开工明显缩量， 累计同比持续负增长，竣工将延续周期性的缩量。
第五是供应端，土地成交跌幅扩大。前四月全国土地购置面积、土地购置金额超过2025年的降幅，累计同比下降分别为7年、5年，连续下降88个月、76个月，这轮土地购置面积、土地购置金额自2019年、2021年开始下行，一直到现在。
2023年-2025年全国土地购置面积因统计部门未公布，无法获得。土地购置面积平均约为1亿平方米、09亿平方米、0.8亿平方米，2025年土地购置面积已经回到1997年的水平，土地供应下降的周期达到7年时间。
土地购置面积先升后降，1998年-2009年全国土地购置面积分别为1.0109亿平、1.1958亿平、1.6905亿平、2.3409亿平、3.1356亿平、3.5696亿平、3.9784亿平、3.8253亿平、3.6573亿平、4.0245亿平、3.9353亿平、3.1909亿平。
2010年全国购置土地面积3.9953亿平，增长25.2%；2011年4.10亿平，增长12.6%；2012年3.56亿平，下降19.5%；2013年3.88亿平，增长8.8%；2014年3.33亿平，下降14%。2015年2.28亿平，下降31.7%。
2016年2.20亿平，下降3.45%。2017年2.55亿平，增长15.8%；2018年2.91亿平，增长15.2%。2019年2.58亿平，下降11.4%；2020年2.55亿平，下降1.1%。2021年2.15亿平，下降15.45%；2022年1.0051亿平，下降53.4%。
2026年前四月未公布土地购置面积和金额。根据第三方机构的Wind数据显示，2026年一季度全国322城宅地成交面积同比下降22%，拿地减少、去库存将持续影响后续新开工、竣工数据。因此，新开工、竣工面积2026年难全面回暖。
地价上涨，让购置费上涨。1998年-2009年全国土地购置金额分别为375.4亿元、500亿元、733.9亿元、1038.8亿元、1445.8亿元、2055.2亿元、2574.5亿元、2904.4亿元、3814.5亿元、4873.2亿元、5995.6亿元、6023.7亿元。
2010年全国土地购置金额9999亿元、2011年11527亿元、2012年12100亿元、2013年13501亿元、2014年17458亿元、2015年17675亿元、2016年18778亿元、2017年23169亿元、2018年36387亿元、2019年41675亿元。
2020年44451亿元、2021年43504亿元、2022年40907亿元。2023年全国土地购置金额38616亿元，下降5.5%；2024年35655亿元，下降8.7%；2025年30760亿元，下降13.9%，2025年全国土地购置金额依然是第七高水平。
第六是需求端，销售面积跌幅收窄。前四月新建商品房销售面积2.5258亿平方米，同比下降10.2%，比一季度跌幅收窄0.2%。比2025年同比下降8.7%，跌幅扩大1.5%。总体看商品销售有微小改善，但是回暖的势头减弱。
其中住宅销售面积2.0863亿平方米，同比下降12.2%，比一季度跌幅收窄0.9%。比2025年同比下降9.2%，跌幅扩大3.0%。主要是核心城市的住宅销售成交有所回升，但是总体的回暖减弱，楼市依然处于筑底调整的止跌企稳阶段。
办公楼733万平方米，同比增长10.8%，比一季度增幅回落8.8%。比2025年同比下降6.2%，连续两个月实现止跌上涨。商业营业用房1456万平方米，同比下降11.1%，比一季度跌幅下降扩大4.2%。比2025年同比下降9.5%，跌幅扩大1.6%。
前4月新建商品房销售面积2.5258亿平方米，同比下降10.2%，比2025年同比下降8.7%，跌幅扩大1.5%，连续下降4年4个月（52个月）。总体看，商品房销售面积呈现边际改善的趋势，主要是季节性的回暖，反映出供需关系的修复改善。
前四月住宅销售面积2.0863亿平方米，同比下降12.2%，比一季度跌幅收窄0.9%。2025年同比下降9.2%，跌幅扩大3.0%，连续4年4个月下降（52个月），呈现跌幅收窄趋势，但下降的幅度依然比较大，与季节性的因素、短期政策有关。
按照分类物业销售看，其中住宅销售面积跌幅收窄，商业营业用房销售同比跌幅扩大，办公楼销售正增长。按照地区销售情况看，东、中、西、东北部同比跌幅分别为9.9%、7.8%、12.3%、17.7%，东北地区跌幅为各区域最大。
随着金三银四的需求释放、核心城市优质项目集中入市，一线城市火爆，及营销力度加大，带动前四月商品房销售阶段性修，“小阳春”后预计将以“点状复苏”形式在核心城市出现，二手房市场表现比一手房火爆。
单月来看，4月商品房销售面积5733万平，同比下降9.5%，降幅较3月扩大2.1%。4月住宅销售面积同比下降9.1%，比上月收窄1.2%。商品房销售面积同比降幅从2025年11月以来持续收窄，4月跌幅扩大，回暖势头减弱，缺持续性。
受2025年市场热度逐季回落的基数效应影响，2026年新房成交同比降幅有望逐步收窄，但整体市场仍处于筑底期，结构性、分化特征预计将持续深化。需求端的表现，影响到去库存、保交房、房企信用、供需关系平衡的修复。
目前房地产尚未止跌回稳，数据持续在下滑中做“俯卧撑”，意味市场处在探底、筑底和底部修复、深度调整过程中，短期内政策无法熨平供需关系波动，限制政策未完全解除，去库存供应过剩，加上二手房和法拍房冲击。
4月新建商品房市场交易活跃度较3月明显下滑，单月销售面积5733万平方米，同比减少9.5%，跌幅较上月扩大2.1%。3月、4月构成的“金三银四”成色明显不足，单月同比跌幅较大，市场热度局限在少数城市和刚需优质盘，难言整体回暖。
其七是需求端，销售额。前四月新建商品房销售额2.3000万亿元，同比下降14.6%，比一季度跌幅收窄2.1%。比2025年同比下降12.6%，降幅扩大2.0%。主要是核心城市的好房子、豪宅价格有所上涨，支撑销售额。
其中住宅销售额2.0068万亿元，同比下降15.7%，比一季度跌幅收窄2.8%。比2025年同比下降13%，降幅扩大2.7%。总体来看，结构性的改善而，核心城市的好房子和豪宅价格支撑销售额，以价换量是市场主流。
办公楼828亿元，同比下降1.2%，止增转跌，比2025年同比下降9.3%，跌幅收窄8.1%。商业营业用房1274亿元，同比下降15.9%，比一季度跌幅扩大4.3%。比2025年同比下降11.7%，跌幅扩大4.2%。表明商业地产市场以价换量趋势不变。
前四月新建商品房销售额2.3000万亿元，同比下降14.6%，连续下降4年4个月（52个月）。影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，房企去库存，以价换量是主流。
前四月住宅销售额2.0068万亿元，同比下降15.7%，比2025年同比下降13%，跌幅扩大2.7%，连续下降4年4个月（55个月），毫无疑问，住宅库存4.2139亿平方米的背景下，房企选择以价换量的方式去库存。
单月来看，4月商品房销售金额9076亿元，同比下降13.3%， 降幅较2月收窄了 6.9%。3月住宅销售金额同比下降15.2%，同比降幅较2月分别收窄了6.6%。总体看，房企以价换量、高品质好房成交为主支撑成交。
市场整体呈现边际修复态势，两项指标同比跌幅依然维持两位数。同时4月单月销售面积跌幅再度扩大，反映出回暖持续性不足，止跌回稳的状况不稳定。核心城市优质房源成交占比提升带动下，成交均价有所修复，对销售额形成支撑。
第八是需求端，库存连续2个月下降，依然创历史第三高。前四月商品房待售面积7.7801亿平（2月末7.9998亿平、一季度7.8601亿平），同比下降0.5%，比一季度扩大0.4%，比2025年末增长1.6%，51个月以来首次下降，库存有所改善。
4月末商品房待售面积7.7801亿平方米，同比下降0.5%，其中待售3年以下面积5.7903亿平方米（2月末6.0616亿平，下降1.6%，3月末5.9012亿平，下降1.8%），同比下降2.6%，库存指标由过去持续增长转为连续2个月下降。
在“控增量”政策支持下，商品房库存从持续累积转向温和去化。结构上看，待售3年以下的商品房库存下降得更快。而长期积压库存持续在增加，多为偏远、户型差、配套弱、非好房子和豪宅、无法交房的房源，是去库存的难点。
4月末商品房待售面积7.7801亿平方米，同比下降0.8%。这意味着库存正从过去积压转向出清和减少阶段。这一轮库存增加始于2021年7月，至2026年2月已持续51个月，3月首次出现下降，已连续2个月下降，标志着库存压力实质性缓解。
去库存多管齐下，化解存量压力。截至2026年4月，商品房累计待售面积为7.7801亿平方米，同比下降0.5%（一季度0.1%），从2024年6月份至2026年2月累计同比增幅逐步收窄，2026年3月、4累计同比转负，去库存的效果边际改善。
51个月以来首次下降，这与各地优化供地节奏、需求端政策不断加大、一二手房堵点打通有关联。在这一轮楼市调整和“小阳春”中，库存开始出清是最关键的指标之一，是房地产市场复苏的真正转向、供求关系修复和重大逆转的信号。
其中住宅待售面积4.2137亿平方米，增长1.0%，比一季度增长1.4%，增幅收窄0.4%。办公楼5216万平方米，增长0.8%，比一季度增长0.4%，增幅扩大0.4%。商业营业用房1.3604亿平方米，同比下降6.3%，降幅比一季度扩大1.0%。
目前商品房库存7.7801亿平方米，创下1987年有统计数据以来第三最高纪录。截至2026年4月末，全国商品房待售面积7.7801亿平方米，同比下降0.5%，比一季度降幅扩大0.4%，这是自2021年7月以来，51个月后连续2个月下降。
全国7.7801亿平方米商品房待售库存，其中待售3年以下面积5.7903亿平方米，下降2.6%，比一季度下降1.8%，降幅扩大0.8%，说明2026年-2027年去库存是首要任务，目前房地产市场供应过剩，库存过高，去化周期超长。
按当前销售面积计算，现房消化周期为22.1个月，库存去化压力仍然较大。去库存政策贯彻全年，未来仍将持续，但不再局限住房市场，也包括办公楼、商业营业用房，从国家到地方，将有更多具体措施支持推动商办市场去库存。
销售改善，广义库存去化压力小幅减轻。现房库存占比仍处于历史最高水平。 从商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 4 月末商品住宅广义库存面积为13.8亿平， 环比下降1.6%，同比下降18.0%。
去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.5个月， 环比下降0.1个月，同比下降0.9个月。 从现房库存（已竣工未销售）来看， 截至4月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）4.2137亿平， 环比下降1.5%，同比增长1.0%。
现房去化周期为22.1个月（由于1月-4 月现房销售未公布，我们采用2025年7月-12 月销售均值计算） ， 环比下降0.3个月，同比提升1.9个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为30.5%， 环比持平，同比提升5.8%。
4月末全国商品房、住宅待售面积规模，创1987年有统计记录以来历史第三高。2011年、2.7194亿平、2012年3.6460亿平、2013年4.9295亿平、2014年6.2169亿平、2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平。
2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平、2025年7.6632亿平。
第九是房价端，房价跌幅收窄。前四月商品房销售价9106元/平（一季度8841元/平、前2月8809元/平、2025年9527元/平），环比上涨0.30%，同比下降4.9%，比一季度下降7.7%，收窄2.8%，比2025年同比下降4.3%，跌幅扩大0.6%。
数据显示，前四月商品房销售均价9106元/平， 环比上涨3.0%，同比下降4.9%，比一季度收窄2.1%。其中住宅销售均价9616元/平方米，环比上涨3.2%，同比下降4.0%，比一季度收窄2.0%。 绝对值来看，平均回落至2020年3月的水平。
绝对值来看，全国房价回落至2020年3月的水平，连续下降2年4个月（28个月），表明房价结构性边际改善，处于筑底的调整态势，房价未触底，未到拐点。主要是核心城市的好房子和豪宅价格上涨，出现房价改善现象。
2016年-2025年全国商品房销售平均价为7475元/平、7892元/平、8736元/平方米、9310元/平、9860元/平、10139元/平、9814元/平、10437元/平、9938元/平、9527元/平，全国商品房销售平均价连续2年跌破万元大关。
前四月全国商品房销售平均价为9106元/平方米，房价绝对值已经从2021年10239元，跌破1000元/平方米大关，连续两年跌破10000元/平方米，前四月的房价，正式回到2019年，可谓是非常罕见，当务之急是防止房价下跌。
前四月全国商品房价跌幅收窄，主要原因是放松限价、限签政策、房企调整定价策略等有关，及市场区域、产品结构性的因素。即售价较高的核心城市、东部城市是成交主力，其他是房企以价换量的因素存在。
前四月住宅销售均价9616元/平方米（一季度9320元/平、前2月9259元/平、2025年10005元/平），环比上涨3.2%，同比下降4.0%，比一季度跌幅收窄2.6%。已经连续下降2年4个月（28个月），意味着房价止跌稳企的改善趋势。
2016年-2025年全国商品房住宅销售均价为7202元/平、7613元/平、8544元/平、9287元/平、9979元/平、10395元/平、10184元/平、10864元/平、10419元/平、10005元/平，前4月住宅平均价跌破万元大关，回到2020年水平。
前四月住宅销售均价9616元/平，同比下降4.0%，比一季度收窄2.6%。 从绝对值来看，房价回落至2020年的水平。 说明房价止跌企稳的趋势，房价未触底，未到拐点，处于筑底期，但止跌企稳基础不牢固，短期内见底反弹条件不具备。
单月来看，总体看销售均价同环比均改善。 4月商品房销售均价10009元/平， 环比上涨12.8%，同比上涨2.1%，自2025年3月时隔13个月销售均价同比增速转正，自2025年1月以来时隔15个月销售均价再度破万。
其中住宅销售均价10601元/平， 环比上涨13.0%， 同比增长 3.0%。 从绝对值来看，房价回升至2024年12月的水平。单月房价上涨、平均价格重新回万元水平。最主要的原因依然是4月核心城市的好房子、豪宅价格上涨，出现结构性上涨。
第十是资金端，跌幅扩大。前四月房企到位资金2.6697万亿元，同比下降18.4%，比一季度跌幅扩大1.1%。比2025年同比下降13.4%，跌幅扩大5.0%，说明房企资金、融资状况未明显改善且恶化，债务、交房、库存风险未出清、化解。
总体看，房企的现金流紧张，流动性紧张，资金链未明显好转。资房企到位资金已经累计下降4年4个月（52个月），跌幅的扩大，意味房企的资金状况恶化，出现融资困难，销售回款缓慢的局面。
其中前四月国内贷款4199亿元，同比下降25.9%，比一季度跌幅扩大2.2%。比2025年下降7.3%，跌幅扩大18.6%。利用外资3亿元，下降82.1%。自筹资金9838亿元，下降10.5%，比一季度扩大5.2%。比2025年下降12.2%，跌幅收窄6.9%。
定金及预收款7975亿元，同比下降17.6%，比一季度跌幅收窄2.5%。比2025年下降16.2%，跌幅扩大1.4%。个人按揭贷款3087亿元，同比下降31.7%，比一季度跌幅收窄2.9%。比2025年下降17.8%，跌幅扩大13.9%。
定金及预收款、个人按揭贷款分别较上期收窄2.5%和2.9%，两项指标跌幅依较大。个人按揭贷款跌幅在三成以上。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的41.4%，较上期提升了2.1%，自筹资金占全部资金的36.9%，较上期降低0.9%。
总体来看，开发企业自筹资金大幅下滑反应出盈利端恶化、自有资金积累能力下降，同时融资端走弱，销售回款边际微改善但恢复远未到位，行业整体资金压力依然较大。因此，房企的债务、库存、交房的风险化解需要时间。
当前，资金面支持政策主要围绕保障性住房资金投放、城市更新财政补助、存量资产REITs盘活、保交房，政策侧重风险托底而非强刺激，需要更多针对性纾困非标融资、修复房企盈利内源造血的强力措施，扭转企业资金持续走弱态势。
单月来看， 4月房企到位资金6173亿元，同比下降21.9%（3月下降18.7%），跌幅扩大3.2%。房企到位资金降幅扩大， 主要是因为投资减少，房企需求弱，不借款了。 不过其中房款由于销售有所修复降幅收窄，外部融资仍然走弱。
首先是房款 3000亿元，同比下降14.2%（3月下降20.1%），跌幅收窄5.9%，受销售有所修复影响。 定金及预收款同比减少9.8%，个人按揭贷款同比下降23.2%， 降幅较3月分别收窄8.0%、 1.5%。
其次是非房款3173亿元，同比下降27.9%（3月下降17.4%），跌幅扩大10.5% 。其中国内贷款780亿元，同比下降 34.2%，降幅较3月收窄了9.0%。自筹资金2076亿元，同比下降25.7%，降幅较3月扩大21.5%。
前四月房地产市场未触底，房企业绩规模下滑，资金面持续承压。金融政策将继续支持企业改善资金压力，低成本资金通过政策性银行传导至地方城投和央国房企，有助于缓解企业流动性压力，还有一定降准降息空间，利好房企资金面。
第十一是国房景气指数，跌幅扩大。2026年2月-4月末的国房景气指数未公布，暂时无法得知，从量价、库存、资金状况来看，4月末的国房景气指数环同比的跌幅扩大，已经连续5年4个月（64个月）跌破100。
刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，主要是供需关系发生重大变化，量价和供应指标跌得深并且跌幅大。国房景气指数跌幅扩大，表明市场未回暖，景气、活跃、信心、繁荣度修复缓慢，处于止跌筑底，边际修复趋势。
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