每年都要被全国各大商场年销售额刷屏。强对比的是：2025年度全国TOP20，门槛是100亿+，南京的德基广场以260亿+的超强吸金力领衔。而你我身处的福州城，单个商场战力天花板也就是堪堪30亿+，是别人家吊车尾般的存在。
最有希望的当属传统核心商圈大东街口商圈。不过，该说不说，大东街口早已出现主街道界面的“断裂带”，缘于两个窘境：
南北差距，北强南弱，八一七北路中轴，甚至还不用过吉庇巷、津泰路，就是另一个世界，要多扎心就有多扎心；
东西失衡，西强东弱，八一七北路中轴，西侧，即左半边人头攒动，东侧，即右半边长期围挡清冷。
是为大东街口商圈“阴阳脸”，单边热闹、半边沉寂，完整环形商圈不再。
百亿是衡量商圈商业价值和运营能力的重要指标，核心商圈东街口何日百亿商圈？在福州城市观察者“说商道市”看来，东街口商业“断裂带”亟需填平，而这取决于曾经顶流的大小商家能否众神归位，两个失衡变平衡。
NO.1｜东街口三万里与不得不的改变
向南！谁人开枪？
不妨让我们短暂忆往昔，曾经的大东街口，也是充盈着力量、大写着个性、流淌着才华的“长安三万里，群星璀璨时”：
津泰路及安泰夜市（代表潮流，一度是福州人眼里最赚钱的商业街）、南街（各路品牌专卖店）、东街大洋（流行百货）、大洋晶典（奢侈品三大门神）……构筑成了大东街口商圈最福州最顶流最圈粉的模样。
而现下，大东街口商圈呈现出的南北差距+东西失衡窘境，是不争事实，商业“断裂带”需要填平。
最亟需的是破釜沉舟般的商业实力+商业智慧下的改变。
有人开枪了！
“说商道市”在走访市场中注意到，福州曾经的商业高度代表，拥有三大重奢门神的大洋晶典正放下身段，启动转型，一半的铺面正围挡，其中一半已标注新进品牌。
看得出来，此番的转型，不是简单焕新些许品牌，更像是骨子里的打乱再重来，从“卖货场”的传统百货向“文商旅融合生活方式聚场”的全面跃升。
根据5月15日以“聚力餐饮业态 共话商业新局”为主题的大洋晶典品牌交流会上公布的规划，大洋晶典未来将适度压缩传统服装零售，重点提升餐饮、休闲体验、社交等业态比重，以餐饮为引擎，强化“全时段、多场景、强社交”的美食体验矩阵。
未来将在B1层打造“社交空间”、1层构建“时尚空间”、2层布局“潮玩空间”、3层升级“亲子空间”、4层聚焦“休闲空间”、5层形成“美食空间”的规划。
在尤为重要的B1层与1层，引入特色流量餐饮，主打聚餐、社交与深夜食堂氛围，以及布局国际美妆、珠宝、3C数码、轻食茶饮、生活杂货及潮流集合店，塑造项目形象主力层。
交流会上，来自霸王茶姬、麦记牛奶公司、陈文鼎珍珠奶茶、ITEAMO茶、鸿姐老火锅、蔡澜点心、煲仔皇、难得怪味、四方桌、德克士、康师傅牛肉面、凡塔斯牛排、和府捞面等知名餐饮品牌的代表，结合自身对福州消费市场的洞察，围绕大洋晶典的转型调整提出了诸多建设性意见，并对落位表达出了浓厚的兴趣。
大洋晶典方面表示，将以此次品牌交流会为契机，持续深化与优质餐饮、体验、主理人品牌的战略合作，加速推动项目从“经营品牌”向“经营场景与业态”转变，力争将大洋晶典打造为福州老城核心区最具人文气质与商业活力的“新人文生活方式聚场”。
不得不说，这打破了大洋晶典长久以来带给福州人的传统高端百货认知。似是正启动自成立以来，也就是20年来的最大规模业态升级与招商。
NO.2｜曾经的顶流们，接连开枪！
核心景区外溢客流亟待高品质商业承接
为什么关注大洋晶典转型？因为事关大东街口商业“断裂带”与南北平衡！
事实上，东街口三万里，回到群星璀璨时，不止大洋晶典，曾经的顶流们，接连开枪！
福州人熟知的大洋商业东街店与300+小业主的经济博弈，以大洋商业东街店今年5·1重开1-3楼而显得异常耀眼。
不大的福州商业圈，打听上一圈，正在进行中的还有冠亚广场。同样受困于产权分散、小业主众多，但整合与整体盘活并非没有可能。剧透一下，已经有企业介入。
在福州城市观察者“说商道市”看来，改变，一定得是结合当下大形势下的放下身段再重启。
当下的大形势是什么？
平心而论，尽管福州早在2000年就入选第二批中国优秀旅游城市，但在相当长一段时间里，当人们提及传统意义上的旅游城市时，福州未获一席之地。这样的窘况，随着这一两年福州文旅的频频出圈而被打破。
尤其是福州市目前唯一的5A景区三坊七巷，自晋代发轫，于唐五代形成，到明清鼎盛，白瓦青檐马鞍墙，春风直入中轴长街，三坊、七巷分立两厢，气象博大而不华赡。
福州文旅热度持续攀升，三坊七巷等核心景区外溢客流亟待高品质商业承接。
正如大洋晶典集团业务部华南片区总经理兼福州市大洋晶典商业有限公司总经理李飞所阐述的。项目将以“乌塔新场”为精神原点，构建文化聚场、精致餐饮与社交、美学零售、风物消费四大核心板块，打造兼具公共性、在地性与传播力的新型生活方式空间，实现商业模式由“经营品牌”向“经营场景与业态”转变。
在他看来，作为闽都中轴线上串联乌山、乌塔、三坊七巷三大文化IP的唯一商业载体，大洋晶典惟有紧扣福州建设“国际文旅消费中心城市”的战略机遇，依托南门兜双地铁枢纽与周边高浓度文旅资源，推动项目从传统购物场所向“城市文旅生活目的地”全面转型，方能翻红。
李飞还重点阐释了福州大洋晶典连廊平台、旋转楼梯、艺术策展街区、下沉式活动广场等公共空间的改造设想。
据悉，大洋晶典将同步启动外广场及沿街街区改造工程，紧邻冠亚广场的外广场将全面焕新，通过增设多个主题艺术装置、光影互动场景及沉浸式打卡点，加码打造福州“商业+文旅”网红打卡地。改造后的外广场将集休闲娱乐、社交打卡、夜间经济于一体， 成为市民与游客必到的城市新名片。
NO.3｜鼓台都市级商业中心
传奇借势再度翻红可能
商业本质在于借势而起，顺势而为。
“说商道市”甚是笃定：近两年很出圈的福州文旅，给了大东街口商圈曾经的顶流们，一个再度翻红的“势”与可能性。
来自福州地铁的官方数据：东街口与南门兜站汇聚了福州地铁全网约14%的客流。依2025年福州地铁客流3.15亿计，光地铁就输送大东街口商圈至少12万+的日客流。
包括大洋晶典蝶变转型、冠亚广场酝酿中的整合，其商业逻辑也正基于此：
位处福州市中心最繁华的大东街口商圈，独占福州地铁1号线与2号线唯一交汇点——南门兜站，每日输送十余万高品质客流，项目 5-10分钟步行可达国家5A级旅游景区“三坊七巷”、福州地标“乌塔”与“白塔”。
福州城，少许道路被传奇眷顾。福州市区南北向主干道之一的八一七路，其名得于1950年，但规模形制早在唐末王审知时期就奠定了基础。它是福州城市传统的历史文化中轴线。
它同时还是福州现代商业的初代传奇。它与衍生出的大东街口，几乎就是福州市中心地标的代名词。
根据新近发布的《福州市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》，提及落实福州市城市商业网点规划，协同推进批发零售载体发展，构建中心城区新型消费载体体系。
无疑，中心城区6大重点商业中心，鼓台都市级商业中心层级最高。
提升东街口、万象城、苏万宝等现有商业载体功能品质，整体打造集国际品牌消费引领、时尚品质生活体验、城市历史文化寻踪、夜间休闲娱乐等功能于一体的都市级商业中心。
你看，依旧是东街口领衔，当仁不让的“南波1”。
续写大东街口传奇，已迫在眉睫！
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