“物业费投标明细里，到处都是不合理的支出，像是为了凑够这个价格硬凑的。”近日，上海保利天奕小区多位业主反映，尽管小区尚未正式交付，但业主们已被泳池对外运营和高昂物业费两大问题困扰多日，多次与开发商、物业沟通协商，却始终未能得到满意答复……
视频：8.4元/㎡物业费是硬凑？上海保利天奕业主质疑物业费明细多处不合理
泳池争议牵出物业费隐忧
保利天奕小区位于上海外环外唐镇板块，于2025年6月起分多批次开售，袁俊（化名）作为第一批购房者，从买房初期就对小区配套充满期待。
据袁俊回忆，卖房时销售人员口头承诺，小区会所内的健身房、瑜伽室等配套仅对业主开放，泳池要对外运营，但未提供任何关于泳池的书面资料、平面布置图或动线规划。
“我们当时以为，即便泳池对外，也会有独立的出入口和管理机制，不会影响小区业主的正常生活和安全。”
然而，直到去年10月，小区沙盘上才出现会所和泳池的相关模型，此前业主买房时从未见过；而泳池的平面布置图、对外动线规划等关键信息，开发商始终未能提供。
更让业主们担心的是，泳池位于小区最中心的会所地下一层，若对外运营，外来人员需穿过小区公共区域才能到达。
“开发商说会安排保安一对一陪同外来人员，但这根本不现实，就是托辞。”
业主群里针对泳池如何开放的讨论
袁俊表示，小区规划上仅有一个出入口，但目前开发商违规开设了第二个门，疑似为会所泳池专用，即便如此，外来人员仍能随意进入小区公共区域，“游完泳之后去哪里，我们根本无法监管，小区的安全性和私密性根本无法保障，泳池对外的话我感觉还不如把泳池关了。”
袁俊直言，保利天奕小区周边有两个超过千户规模的小区均无泳池，保利天奕泳池对外运营的收益预期可观。
“开发商一边收着高昂的物业费，一边还要通过泳池对外运营额外盈利，完全没有考虑业主的感受。”
袁俊坦言，泳池争议只是一个切入点，真正让业主们难以接受的，是与泳池运营成本挂钩的、高达8.4元/㎡/月的物业费，以及其背后离谱的费用明细。
业主质疑物业费明细“虚高凑数”
保利天奕小区共有558户业主，按照8.4元/㎡/月的物业费标准，小区每年物业费收缴总额约为670万元左右。
“唐镇属于外环外，周边同档次小区物业费大多在5-6元/㎡每月，我们能接受合理的高端物业服务，但8.4元的价格，配套的费用明细却处处透着不合理。”
袁俊告诉记者，此前业主们通过投诉，迫使开发商提供了保利物业的投标明细，这份明细让业主们更加坚信，物业费存在“虚高凑数”的嫌疑。
记者查看业主提供的物业投标明细截图发现，其中多项支出让业主们感到不满。
其一，保安日常耗材费偏高，仅手套、蚊香、热水瓶、手电筒等三类物品，每月采购费用就高达1200元；其二，公共照明耗材每月支出1200元；其三，558户的小区竟设置了40名保安、13名保洁，即便按照三班倒的标准，也意味着同时有13名保安在岗，远超中小型小区的正常保安配置规模。
“一个中小型小区，需要几十名保安？而且每月怎么可能需要花这么多钱买这些基础耗材？”
袁俊质疑道，此外还有石材养护每月3500元、外墙清洗每月8200元、绿化养护每月7000元，智能化系统维护每月7800元，加上弱电运行每月4800元电费，以及保洁绿化每月3000元水费，各项支出相加，仅维护类费用每月就超过3万元。
业主们对此充满疑惑，认为这些费用都是“虚列支出”，目的就是为了凑够8.4元/㎡/月的物业费标准。
更让业主们无法接受的是，开发商一边以“泳池运营成本高”为由，坚持泳池对外运营，一边又收取着“虚高”的物业费，“两头都想‘吃’。”
“我们不是不讲道理，恒温泳池运营一年确实需要一百多万，我们也愿意协商——比如把物业费调整到6.4元/㎡/月，剩下的2元用于泳池运营，让泳池仅对内开放，这样既不会让物业亏损，也能保障业主的权益。”
但是开发商却并未采纳业主们的建议。
除此之外，业主们还发现，小区目前存在多处设计硬伤，已有部分业主就相关问题提起诉讼。
“开发商连房子质量都无法保证，却在物业费上大做文章，这让我们很难相信他们能提供与8.4元物业费匹配的服务。”
袁俊无奈地说，业主们的核心诉求很简单：要么合理调整物业费，公开透明费用明细，泳池对内运营；要么维持现有物业费，用物业费补贴泳池运营，禁止泳池对外，保障小区安全和业主权益。
保利物业回复现物业费只是预估
针对业主们反映的泳池运营和物业费相关问题，记者联系到保利物业相关客服人员，对方给出了回应。
客服表示，保利天奕小区目前仍处于建设阶段，物业目前处于招投标阶段，尚未正式进场，业主们看到的费用明细，均为前期招投标阶段的预估金额，并非实际落地支出。
“小区还没有正式交付，很多费用都是预估的，而且小区分为两个地块，存在很多不确定因素，所以无法给出详细的实际开支明细。”
客服解释道，前期的费用测算主要是为了配合开发商卖房时的相关公示要求，后期待小区交付后，物业将通过正式招投标确定最终的人员配置、服务费用等，各项支出也会在实际运营中逐步明确。
对于业主质疑的“物业费虚高凑数”问题，客服表示，目前8.4元/㎡/月的物业费标准，是结合小区定位、配套设施等因素测算的，且已在政府部门备案，符合相关规定。
客服强调，关于泳池对外运营的争议，客服表示，泳池对外运营是开发商营销阶段就明确的口径，对于业主担心的外来人员进出小区的安全问题，后期物业将采取严格的管理措施，外来人员需凭健身卡、有效证件等才能进入小区，且小区将设置巡逻岗、门岗，加强日常巡查。
“业主进入楼栋需要刷卡，外来人员无法随意进入业主楼栋，不会影响小区的安全性和私密性。”
客服还表示，目前物业已了解到业主们的核心诉求，后续会与开发商、业主进一步沟通协商。
专家坦言很多物业费合规但不合理
针对保利天奕小区业主反映的问题，记者采访了物业管理法律专家黄友健，结合相关法律法规和行业惯例，对事件进行了专业解读。
“判断物业费是否合规，核心看是否明码标价、是否在政府部门备案，以及业主买房时是否明确知晓并同意。”
黄友健解释道，保利天奕小区的8.4元/㎡/月物业费，若已在政府部门备案，且业主买房时签署的临时管理规约、物业服务协议中明确约定了该标准，那么从法律层面来说，该物业费标准是合规的，这属于市场行为，业主买房时若不认可该物业费标准，可选择不购买该小区房产。
但是，物业费合规却不一定合理，黄友健认为，业主质疑的物业费明细不合理问题，确实有其道理。“558户的小区设置40名保安、每月1200元的保安耗材，确实有‘凑数’嫌疑。”
他表示，目前新建商品房的物业费普遍偏高，“保利天奕的8.4元物业费，从板块定位来看不算特别离谱，但费用明细的合理性确实值得商榷。”
针对业主们的维权诉求，黄友健给出了明确的建议。首先，业主应尽快成立业主委员会，这是维护业主合法权益的核心保障。
“根据相关规定，小区入住率达到50%以上，或业主入住满两年，即可申请成立业主委员会，无需等到房产证办理完成。”
他表示，业主委员会成立后，可代表全体业主与开发商、物业协商物业费标准、费用明细公示、泳池运营等相关事宜，甚至可以根据业主意愿，更换前期物业。
其次，业主可与开发商、物业协商调整物业费模式，将目前的包干制改为酬金制。
“包干制下，物业收取固定物业费，自负盈亏，业主难以监督费用支出；而酬金制下，物业按照物业费总额的一定比例收取酬金，其余费用全部用于小区物业服务和设施维护，支出明细需定期公示，业主可全程监督。”
黄友健表示，酬金制能有效解决费用不透明的问题，减少业主与物业之间的矛盾。
截至记者发稿时，保利天奕小区业主仍在与开发商、物业协商相关事宜，记者将持续关注事件进展。
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