六运小区，真的是热搜体质。
近日，六运小区疑似因电缆问题半夜传出巨响并冒出浓烟，居民们互相呼喊撤离。
值得一提的是，这已经不是该小区的第一次“突发状况”了。
加上前不久传出禁止搞餐饮，现在是什么情况？楼市君冒着大雨跑了一趟。
｜六运小区实拍
｜广州楼市发布 摄
壹
据一位阿姨表示，这次事发地是在一栋居民楼下，事后已经进行了抢修。
｜六运小区实拍
｜广州楼市发布 摄
据此前公开报道，从2024年至今，六运小区已经出现过多次火情。
上一次，是今年4月20日，一处居民楼公共位置的电箱短路引发火灾。
加上这次，相当于不到一个月内就“火”了两回，值得敲响警钟。
｜广州楼市发布 制图
此外，对于此前传出的六运小区禁止餐饮的事，楼市君也进行了实地走访。
｜图源：体育西路社区居委会
有商户透露，六运小区现在已经不给办新的经营许可证了，部分商家证到期后也在陆续关停。
中介表示，有几家酒吧关门了，还在经营的只在晚上开业，而且此前因为噪音扰民也进行了整改，现场立着禁止大声喧哗的牌子。
还有一些已经闭店的铺面，贴满了招租的小广告。
｜六运小区底商实拍
|广州楼市发布 摄
楼市君打听到，有几家还在营业的店铺都是1年左右到期，动作快的商户已经在让中介帮忙留意房源，准备搬走了。
不过，可以看到小区部分店铺正在装修或升级，说明这次整顿不是清场，更像是一次换血。
｜六运小区商业装修实拍
｜广州楼市发布 摄
楼市君留意到，虽然是工作日的白天，又下着雨，但小区在营业的店铺并不少。
沿街店铺及内部底商，网红经济发达，餐饮、花房、文创、养生等业态种类繁多，商业化程度比很多小区都高，但铺租可不便宜。
据现场了解，小区内一个20平左右的小门面，一个月的租金都要3万，因此，这里的物价也相对较高。
｜六运小区底商实拍
｜广州楼市发布 摄
由于人气高、商业旺，这里不少住宅的二楼甚至三楼，都改成了店面，做起了按摩、足疗、养生等生意，形成了“楼上住家，楼下开店”的生态。
｜六运小区住改商实拍
｜广州楼市发布 摄
过度商业化、以及“住改商”的行为，一定程度上给电力设备增加了负担，存在安全隐患。
希望这次的调整，能让六运小区的商业环境、租金水平等，回归到更规范、合理的范围。
贰
这趟下来，楼市君发现，六运小区还存在以下问题。
1、小区近40岁高龄，存在乱拉电线、设备老旧等问题。
六运小区始建于1987年，起初是作为第六届全运会“运动员村”，赛后转为居民小区。
尽管近年来，小区部分楼栋加装了电梯、翻新了外墙，但还有部分楼栋是这样的。
外墙斑驳，内部电线乱拉、候梯间灯光昏暗...多个方面亟待改善。
｜六运小区实拍
｜广州楼市发布 摄
此外，项目早年间有些楼栋设计有类似天井，加上楼下还停放着电鸡，这些都在考验着小区的消防实力。
｜六运小区实拍
|广州楼市发布 摄
2、一套房隔成7户出租，一户加装多个独立电表
说出来你可能不信，楼市君看了5套房子，其中有4套都是房中房，单间或者一房一厅，租金2300-2600元，有的还是步梯。
可能很多人没租过这类房子，通俗来讲，就是业主把一套大户型，隔成了几户出租，这几户共用一个大门，甚至是厨房。
｜六运小区房中房实拍
｜广州楼市发布 摄
其中有一套复式就隔成了7间房，并在入门处私拉电线加装了多个独立电表，二次改造加上修改电路，其合规性及安全性值得关注。
这类操作的目的是为了多收租，按照一间房租金2300元计算，月入大概1.6万，相当于一套大户型收7份租金。
｜六运小区房中房实拍
｜广州楼市发布 摄
虽然是隔断房，不过六运小区的地段确实牛，你看窗外就是天寰广场，还能看到天河城。
在六运小区“蜗居”，成了很多在CBD打工人的来时路。
｜窗外就是天寰广场
｜广州楼市发布 摄
很多老小区或多或少都存在一些问题，尤其是像六运小区实行分片管理、产权复杂的小区，想要统筹起来并非易事。
据了解，六运小区由多家物业公司分别负责不同区域或楼栋。
这其中涉及的物业包括越秀城建、天鑫物业、金点子物业以及广州中远海运建设科技有限公司等。
加上开放性的街区形态，整个社区的设备养护、修缮、住户间的利益协调等，都比一般的小区更复杂和困难。
｜六运小区物业实拍
｜广州楼市发布 摄
叁
基于以上问题，六运小区也在不断尝试“求变”。
继全面改造落空后，目前来看，“ 微改造 ”可能是六运小区最现实的一个选择。
微改造的核心是，在于不改变建筑主体结构的前提下，对小区进行系统性修补和功能升级。
这种模式的优势显而易见，改造成本相对可控，实施周期短，对居民生活影响小，且能最大限度保留社区原有风貌和邻里关系。
｜六运小区实景
｜广州楼市发布 摄
这两年，天河区对六运小区的微改造，已经开始了。
去年，广州公共资源交易中心发布了《天河南街建筑外立面安全隐患排除与屋面整治工程设计、施工招标公告》，投资超3200万焕新六运小区的屋面。
再到今年对于小区餐饮业的规范，整个过程不是一刀切，而是渐进式和引导式的，既延续商业活力，又减少对居民生活的影响。
｜六运小区实景
｜广州楼市发布 摄
六运小区多年来备受关注，其改造后的意义有多大？
其一，作为广州改造界的“老大难”，六运小区如能通过微改造实现“逆生长”，将为全市提供可复制的经验，对广州大量老小区具有重要标杆意义。
其二，广州城市中轴的割裂界面，将得到改善。
六运小区占据广州的城市中轴线、天河最繁华的心脏位置，却已是高龄小区，老旧的立面和城市地标形成强烈反差，城市化存在断层。
未来更新改造后，不仅会打破这样的局面，还能给居民带来更好的生活生态。
｜CBD高楼中的六运小区
｜广州楼市发布 摄
其三，对于“ 稳房价 ”可能有成效。
曾经，因为很多人博拆迁，六运小区的二手房价被炒到约5-6万/平。
如今大多回守“3字头”，部分甚至滑到了2万+。倘若启动大规模改造后，房价下跌的势头，有望得到控制。
｜图源： 贝壳找房
当然了，从这两年的动作来看，六运小区进入全面改造还需要时间。
但近年来火情频发，也从侧面说明，这事等不起了。
大家怎么看？评论区聊聊~
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