楼市走到哪一步了？房价到底见底没有？什么时候能买？
这些问题，没人能拍胸脯给答案。
但有一点可以确定：越来越多的国际顶级金融机构，开始用同一个数据系统来判断中国房地产的拐点。
最近，摩根大通发布了一份关于中国房地产的重磅报告，标题很耐人寻味：《由“急剧”转为“温和”下跌》，而支撑这个判断的核心数据来源，正是冰山指数。
01
摩根大通：冰山指数揭示的五大关键信号
在这份报告中，摩根大通专门召开了一场与冰山指数专家的电话会议，并提炼出五大核心判断：
1、二手房价接近拐点
冰山40城成交均价指数自峰值累计下跌41%，已回落至2016年水平。摩根大通认为，2026年将是房价由“急剧下跌”转向“温和调整”的关键节点，未来下跌空间可能不足10%。
2、成交量改善，市场信心恢复
冰山20城实时二手数据显示，2026年春节后成交量比2025年同期高出13.7%。购房者变得更加果断，市场负面情绪明显减少。
3、挂牌量下降，恐慌抛售结束
25个城市的挂牌量自2025年11月起持续下降，春节后的挂牌回升属于正常季节性波动，远低于去年同期的恐慌性增长。一线城市议价空间收窄，抛售压力明显减轻。
4、上海率先回暖
自2026年1月以来，上海房价保持稳定，3月中旬开始回暖。300万元以下房源成交占比约60%，属于“低估值修复”。
5、全国展望：温和下跌至四季度
专家预计全国房价每月下跌约0.5%，至2026年第四季度触底，距离底部可能不足10%。上海乐观情景下2026年企稳，悲观情景下跌约3%；北京、深圳预计下跌3%–6%。
摩根大通明确写道：冰山指数专家观点较为建设性，2026年是市场由‘急剧下跌’向‘温和调整’转变的关键节点。
02
摩根士丹利：同样以数据为锚，得出了更谨慎的判断
无独有偶，摩根士丹利在同期发布的报告《漫长的季节——房地产的慢着陆》中，虽然整体判断更为谨慎，但同样高度依赖数据建模与市场真实指标。
其核心结论包括：
1、房价或再调整15%，明年下半年初步企稳；
2、房地产对经济的拖累仍在，但逐步收敛；
3、二手房市场将主导未来结构。
值得一提的是，摩根士丹利在分析房价走势、库存去化、城市分化等关键判断中，也多次引用冰山指数的房价与成交数据，作为支撑其模型的重要输入。
两家顶级投行，结论虽有差异，但在数据源上达成了一致：冰山指数，已经成为判断中国楼市冷暖的风向标。
冰山指数之所以被摩根大通、摩根士丹利等机构反复引用，原因很简单：
①实时性强：不同于统计局月度数据，冰山指数提供周度、甚至日度的二手成交与挂牌数据；
②覆盖面广：覆盖40–70个核心城市，细分到总价段、区域、房源类型；
③指标精准：不只是均价，还包括议价率、挂牌量、成交转化率、价格弹性等；
④反映真实市场：基于真实挂牌与成交行为，而非采样或问卷。
简单来说，冰山指数看的不是“政策怎么说”，而是“市场怎么做”。
03
对东莞购房者的启示
东莞，作为大湾区核心城市，虽然不在第一批回暖的一线城市之列，但根据冰山指数非核心城市数据显示：
2026年春节后55天，非核心城市二手房成交量同比增长38.2%，远高于核心城市的13.7%。
这意味着：
①市场情绪正在从一线向外溢；
②低估值城市正在修复；
③刚需与改善需求正在释放。
楼市从来不是靠感觉走的。
当摩根大通、摩根士丹利这些全球最聪明的钱，都在用冰山指数做判断时，你还需要问“这个数据准不准”吗？
冰山指数，不是预测未来的水晶球，但它是读懂当下最清晰的那面镜子。
那现在买房，会不会买贵？
从冰山数据看，全国房价已从“急剧下跌”转为“温和下跌”，跌幅在收窄，底部在靠近。一线城市已经率先企稳，非核心城市成交量也在回暖。
换句话说，现在进场，你未必能抄到那个绝对的底，但可以确定的是，现在买入，一定不会站在山顶上，至少也是买在了低位。
过去四年的恐慌式下跌，正在成为历史。如果你还在等“再跌一波”，反而可能错过一个相对安全的窗口期。
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