最近大家有没有发现，身边聊房价的人又多了起来。我身边不少人都在说，厦门楼市今年有点“魔幻”——有的地方跌得让人心疼，有的地方却还得排队抢。我上周刚好陪朋友去思明区看房，中介小哥一句话把我惊着了：“这边前年还能卖7万，现在3.5万您随便挑。”
说实话，听到这个数字，我第一反应是：这市场是不是有点离谱了？
但再往下了解，又发现一个奇怪的现象——同样是岛内，那些带优质学区的房子，该抢还是抢，价格硬得像铁板一块。这到底是咋回事？今天咱们就掰扯掰扯。
先说说这个让不少人“心碎”的降价。思明区作为厦门的老核心，前两年房价冲得确实猛。我记得2021年左右，松柏、莲花那一带的老房子，随便一套小两居挂牌价都在6万以上，装修好点的直奔7万。当时我一个朋友咬牙上了车，现在说起来直摇头。
今年情况确实变了。根据贝壳找房厦门站的数据，思明区部分“老破小”房源的实际成交价已经回落到3.5万到4万之间。这不是个例，我翻了翻几个房产APP，不少房源的挂牌价都比高点跌了40%以上。
为啥跌这么狠？ 我分析有三点原因：
第一，前两年涨得太虚。那时候市场情绪热，很多老房子根本没有支撑7万单价的实际价值，纯粹是被“岛内稀缺”四个字炒上去的。现在潮水退了，谁在裸泳一目了然。
第二，新房供应上来了。岛内这几年供了不少地，五缘湾、湖边水库这些板块的新盘品质高、户型好，分流了大量改善需求。谁还愿意花大价钱买个没电梯的老房子？
第三，学区溢价在缩水。以前思明区的老房子贵，很大程度是因为划片名校。但这两年教育均衡化推进，加上出生人口下降，学区房的光环确实没那么亮了。
不过话说回来，3.5万的思明区，对于真正想在岛内安家的刚需来说，反而是个机会。我那个中介小哥说了句大实话：“以前7万那是炒给投资客看的，现在3.5万才是正常价。”
岛内优质学区房，为啥还能抢？
这就说到更“离谱”的另一面了。就在同一个思明区，那些头部小学对口的小区，价格依然坚挺。比如实验小学、外国语附小周边，5万+的挂牌价很常见，而且看房的人没少过。
我上周去看的一个小区，房龄快20年了，但中介说上个月成交了8套，均价5.2万。我当时就纳闷：隔壁几条街不是3.5万吗？怎么就隔了两公里，差了快两万？
核心答案就两个字：确定性。
现在的家长，尤其是80后、90后父母，在教育这件事上真舍得。我有个同事孩子今年上幼儿园，她已经开始研究小学划片了。她说的一句话我印象特别深：“房价跌了，大不了以后少卖点钱。但孩子上学就这几年，错过就真错过了。”
这种心态，在优质教育资源集中的城市里特别普遍。厦门作为福建的教育高地，“一双外”（厦门一中、双十中学、外国语学校）的升学率摆在那里，家长为了孩子能挤进去，愿意为学区房买单。
还有一个现实原因：岛内的好学校就那么多，每年适龄入学儿童的数量虽然有所下降，但头部学校的竞争依然激烈。供需关系决定了，这些房子的价格不会轻易崩。
当然，我也得说句实在话：学区房的逻辑正在变。 随着多校划片、教师轮岗等政策的推进，未来学区的确定性会逐渐稀释。现在花高价接盘的家长，要有心理准备。
厦门楼市的“分化时代”已经来了
聊到这儿，其实已经能看出门道了——不是厦门楼市离谱，而是它正在进入一个冰火两重天的分化时代。
一边是普通房子回归居住属性，价格挤泡沫。思明区那些没有核心卖点的老房子，该跌就跌，这是市场理性的表现。另一边是优质资源（好学区、好地段、好品质）的房子，依然有人愿意为溢价买单。
这种分化，其实不是坏事。我甚至觉得这是楼市走向成熟的标志。以前那种闭眼买都涨的时代结束了，现在买房得动脑子，得算账，得想清楚自己要什么。
对于普通购房者来说，这个市场反而更友好。刚需不用再焦虑“今天不买明天更贵”，可以踏踏实实挑个住着舒服的房子。改善型也有更多选择，新房、次新房供应充足，价格谈判空间也大。
我身边有个朋友就是今年上车的。他在软件园上班，之前一直观望，去年看中的一套思明区的房子从550万降到420万，他果断拿下。用他的话说：“以前是被市场推着走，现在终于能自己挑挑拣拣了。”
几点实在的建议
最后，给正在关注厦门楼市的读者说几句掏心窝子的话：
第一，别盯着“跌了多少”，要看“值不值得”。 一套房子从7万跌到3.5万，听起来吓人，但如果它本来就只值3.5万，那现在的价格才是合理区间。买房不是炒股，不用天天盯涨跌，住着舒不舒服、通勤方不方便、配套跟不跟得上，这些才重要。
第二，学区房可以买，但别all in。 如果你是为了孩子上学，预算也够，那买学区房没问题。但别把家庭大部分资产都押在学区溢价上，政策一变，溢价可能说没就没。
第三，珍惜现在的买方市场。 现在的厦门楼市，对买房人来说是近几年最友好的时候。房源多、价格可谈、首付比例和利率也都在低位。如果是刚需，看到合适的完全可以出手。
好了，今天就跟大家聊到这儿。你对厦门现在的房价怎么看？是觉得还会继续跌，还是觉得已经到底了？欢迎在评论区说说你的想法，咱们一起交流。
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