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【案件情节】

陈甲是昌平区某村的村民，2010年与同村村民周甲、周乙父子签订了《房屋买卖协议》，约定陈甲以20万元购买周甲、周乙父子位于该村的院落及房屋。协议签订后，陈甲支付了全部购房款，周甲、周乙交付了房屋，陈甲一家一直在该院落居住至今。

2023年，因该村面临拆迁，周甲、周乙父子见房屋大幅升值，便以农村房屋买卖无效为由起诉至法院，要求确认《房屋买卖协议》无效，陈甲腾退房屋。

【法院评析】

法院经审理认为，农村房屋买卖的效力关键在于买受人是否为本集体经济组织成员。根据我国土地管理法规定，农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

本案中，买受人陈甲与出卖人周甲、周乙均为同一村集体经济组织成员，双方之间的农村房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定。陈甲已支付全部购房款并实际居住十余年，已形成稳定的占有使用关系。

周甲、周乙在房屋出卖十余年后，因房屋面临拆迁升值而主张合同无效，有违诚实信用原则。法院最终判决《房屋买卖协议》合法有效，驳回周甲、周乙的诉讼请求。

【律师胜诉心得】

本案的核心启示：

第一，本村村民之间的房屋买卖合法有效。法律禁止的是向本集体经济组织以外的人出售农村房屋，本村村民之间的房屋买卖受法律保护。

第二，诚实信用原则是底线。出卖方在房屋升值、面临拆迁时反悔，试图通过主张合同无效谋取不当利益，这种违背诚实信用的行为不会得到法院支持。

第三，实际履行情况很重要。陈甲支付了全部房款、实际居住十余年、对房屋进行了修缮，这些实际履行行为都强化了合同的有效性。

建议：购买农村房屋时，一定要确认自己是否为本村村民；签订书面买卖合同；及时支付房款并实际入住；妥善保管所有合同和付款凭证。