【城市更新】浦东新区陆家嘴商务广场：延续经典，建构无感更新、长效运营样本|世纪大道|城市商业体系|楼宇|浦东新区|陆家嘴商务广场

为系统总结近年来上海商办楼宇在降低空置率与更新提升方面的工作成效，市城市更新领导小组办公室及市、区（重点区域）商办楼宇降低空置率和更新提升工作专班领衔主编，由华建集团华东建筑设计研究院与上海市房地产科学研究院联合承编，共同完成了《商办楼宇更新提升实践模式》。该模式汇集了创新经验与有效路径，旨在为各类市场主体实施商办楼宇更新提供有益借鉴，激发更多探索实践，合力推动上海城市更新迈向更高质量、更可持续的发展，共建人民城市的美好未来。

我们将从中选取最具代表性的典型案例，陆续推出系列介绍。今天，就让我们一起走进第八个案例——浦东新区陆家嘴商务广场。

陆家嘴商务广场始建于千禧年前后，由贝聿铭团队主持设计，是浦东开发开放初期的标志性高层商办楼宇之一，见证了小陆家嘴金融城的发展历程。该建筑因设施老化、消防系统标准滞后、功能适应性不足等问题于2022年启动全面更新改造，成为小陆家嘴竹园片区较早实施全楼宇更新的项目之一。该项目原主要为国际金融企业提供办公空间，更新后拓展了司法服务、现代服务业等多元业态，在保留建筑大师设计特质的同时，充分满足现代办公需求。项目由陆家嘴集团主导，采取装饰装修为主的更新路径，积极探索核心商务区老旧楼宇匹配现代办公综合需求的技术方案。

陆家嘴商务广场更新后室内实景

陆家嘴商务广场更新后外立面实景

一、项目概况

陆家嘴商务广场坐落于浦东新区世纪大道1600号，地处小陆家嘴竹园片区核心区域，紧邻世纪大道“黄金一公里”商务走廊。原建筑于1999年至2000年间竣工并投入使用，土地性质为综合用地，原建筑功能为办公，用地面积约1.14公顷，总建筑面积约98530平方米。更新后，项目用地面积、总建筑面积及建筑功能均保持不变。本项目产权方、投资方、建设单位及运营方均为上海陆家嘴商务广场有限公司。项目前身为“浦项广场（pos plaza）”，于2009年被上海陆家嘴集团收购，现为集团旗下重要的存量商办资产之一。

推动本次更新的主要因素包括以下四个方面：在功能上，建成二十余年后，原有设施条件及装修风格已难以匹配现代灵活办公需求；在安全方面，原有消防系统无法满足现行规范要求；在设备层面，设备层管道老化引发噪音与振动，电梯运行效率下降，影响办公体验；在市场层面，世纪大道沿线新建楼宇不断涌现，项目竞争力较鼎盛时期有所减弱。此次更新的目标，在于通过系统性技术升级与功能重构，将项目从“90年代高层商办经典作品”转型升级为“21世纪高层商办更新典范”。

陆家嘴商务广场更新后外立面实景

陆家嘴商务广场更新后大堂空间

二、更新路径

科学诊断为前提，风格延续为核心，专业协同为支撑

本项目紧扣政策导向，结合市场需求，分四个阶段有序推进。在评估阶段，委托专业机构对机电系统进行检测、评估结构安全与消防合规性，同时收集租户诉求与市场新需求，全面完成了“全楼体检、综合研判”的工作；在设计阶段，秉持“修旧如故，焕新于内”的理念，保留外立面幕墙、大堂石材墙面等经典元素，优化空间动线与设施配置；在施工阶段，围绕机电更新、消防升级与空间装修展开，通过多专业协作系统性解决楼宇痛点；在运营阶段，聚焦“特色标签化宣发、客群分类拓展”，推动项目重新进入市场。

三、项目投资和预期回报

聚焦核心问题，精准配置资金

总投资约1.6亿元，全部来源于企业自筹，未引入外部资金。资金重点投向三个方向：一是机电系统更新，包括电梯部件更换、暖通空调系统升级、给排水及强电系统修缮，以解决设备老化及噪声问题；二是消防系统改造，涵盖防排烟系统优化、消防设施增设与管道调整；三是空间装修与功能优化，涉及大堂饰面修复、标准层地毯铺设、卫生间布局调整及标识系统更新。

兼顾短期成效与长期回报，明确投资回报路径

短期通过硬件升级降低设备故障率与运维成本，减少空置损失，截至2025年已完成约1.8万平方米签约，出租率达36%。长期则通过稳步提升出租率、优化裙房商业业态以补充租金收益，并借助leed既有建筑铂金级运营认证吸引优质租户，实现租金增长与资产价值提升的最终目标。

陆家嘴商务广场更新后大堂空间

四、特色亮点

依托“稀缺性”特色标签，拓展多元化客群

围绕“建筑大师贝聿铭团队经典作品”“陆家嘴较早整栋更新案例”等亮点，通过媒体专访、行业论坛等方式形成话题，提升市场关注度；同时突破传统金融客群局限，引入律师事务所、会计师事务所、司法服务机构及现代服务业企业等多元租户类型。

采用“边运营边改造”模式，实现无感化更新

在动线管理方面，设置专属施工通道及门禁系统，严格分离施工、物流与租户动线；在时间安排上，将高噪音、高粉尘作业集中于夜间或节假日进行，日间仅开展饰面修复、设备调试等低干扰工序；在租户协调方面，针对不同需求灵活调整方案，例如为不同意风管入室的租户优化管道走向，为计划搬迁的租户协调至集团旗下其他物业。

通过针对性设计与技术模式，实现高品质落地效果

一方面，在消防改造中创新利用既有管井优化排烟系统，避免改动外窗及主体结构，兼顾规范合规与建筑特色保留；另一方面，在标准层设计中预留灵活拆分条件，并引入智能照明、能源管理及漏水检测系统，实现功能复合与绿色智能化提升，项目已获得leed既有建筑铂金级运营认证。

依据“美标设计”，研究“国标更新”

项目原结构设计依据美国标准，与国内现行规范存在差异，且缺乏完整的中文历史资料。更新过程中通过开展专项结构研究，组织专家论证与评审，最终确定结构安全方案，保障项目顺利实施。

五、政策支持与政府服务

“前置评审”机制提高推进效率

针对老旧楼宇更新中常见的规范衔接难题，政府部门启动了“前置评审”机制，在设计阶段即组织专家开展结构与消防专项论证，为后续审图与施工提供了明确的技术依据，有效避免了因流程反复导致的工期延误，提升了项目推进效率。

标准差异研究破解更新难题

面对本项目“美标设计、国标更新”带来的标准差异与资料缺失，政府相关部门牵头组织多轮专家评审与专题论证，协助企业寻找既符合现行规范、又保留建筑特色的合规路径，体现了“以安全为底线、以问题为导向”的务实服务理念，成功破解了“无先例”难题。

陆家嘴商务广场更新后办公空间

六、更新成效

社会效益：形成可复制的更新路径

项目形成了“前期诊断一设计优化一边运营边施工一招商运营”的标准化更新流程，为上海同类老旧商办楼宇改造提供了可复制的实践范例。改造后楼宇功能更适配现代办公需求，租户满意度显著提升，为企业提供了更优质的办公载体。区域带动方面，本项目与周边正在升级的竹园绿地形成联动，提升了片区商务环境品质，助力小陆家嘴区域由“单一办公”向“复合功能”转型。

经济效益：降低运维成本，提升租金收益

机电与消防改造有效保障了楼宇高效运行，减少了日常运维成本；硬件升级与特色标签增强了楼宇吸引力，投入运营后出租情况良好，租金收益得到提升；未来裙房商业业态的更新将进一步带动租金与资产价值的增长。

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供稿：委更新处

编辑：何清扬

责任编辑：王侃

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