最近，番禺广场板块楼市很热闹：墅品断供10年，绿城・臻园（黄沙岛地块）携54席江岛纯墅杀出；置业海樾（融媒体地块）建面约89-132㎡户型，即将亮相。
自2023年开始，番禺广场板块新盘如雨后春笋崛起，与之形成鲜明对比的，是番禺广场TOD建设进度滞后，以至于外地朋友都发出疑问：番禺广场，为什么没有广场？
其实早在10年前，番禺广场真的是一个广场！
看音乐喷泉、踩滑轮玩滑板车；新年倒数、逛花街；大型彩票专场刮彩票......
这都是番禺90后珍贵的记忆。
但自2017年开始，番禺广场开始围蔽施工，一围就围到现在，引发网友吐槽：都快围蔽10年了，真没见过哪个区中心地段，围蔽开挖这么久的.
——错过了发展的风口，就算建成也很难聚回人气。
——这里的发展几乎都是这样，拖拖拉拉，不是不了了之，就是虎头蛇尾。
——还大建设，一个旁边的永旺建了多少年了，然后又到番禺广场，从上学，到毕业到南村万博都崛起了，那边的楼一栋一栋的起，这里还在修效率太低了
那么，究竟番禺广场建设进度如何？有了哪些变化？为什么会建得这么慢？冒着雨，乐居君去寻找答案。
首先上一下番禺广场TOD关键节点时间线。
从2017年围蔽开始，番禺广场TOD就经历了控规通过、设计优化、地下工程招标等过程。
那么究竟它要建成什么？
官方资料是这样说的：番禺广场TOD项目将呈现“地下商业+地上公园”的立体化城市空间格局，包括5层地下综合体、地面层（中央公园+交通配套）、地上建筑（永隆综合体）。
2024年5月，番禺广场及公园复建工程还公布了招标计划，预计总投资约1.6亿元。两个方案主题分别是番禺之脉、番禺荟珠玑。
简单来说，番禺广场TOD就是要对标珠城花城汇，地下是吃喝玩乐空间，地面是供市民休闲散步的公园。
当时设计方案一出，很多人都以为该TOD稳了，应该很快就会拆掉围栏露出面纱。
可惜2年过去了，该围的板子一个都没拆。
从乐居君现场实踩看来，与2年前对比（回顾），番禺广场TOD已经突破水平面，能看到地上建筑。
从番禺图书馆方向望过去，项目呈长条形，地面凸起了多个长方形建筑，看起来有一两层高。
科尔海悦酒店方向建设进度则较慢，基本只平整了地面。
再靠近，可以看到内部堆满建筑材料。
也许当天是下雨天的缘故，乐居君现场未见有人施工。
对比2年前，番禺广场TOD是有变化的，只是进度慢了点。
那为什么进度会慢？金牌案场数字战队决策专家分析出以下原因，主要包括规划方案多次调整、周边地块联动制约、招商市场需求承压等。
总的来说，从围蔽到全面动工历经9年，番禺广场TOD推进的关键阻力在于规划反复优化与招商市场环境变化。
与番禺广场TOD建设缓慢截然不同的是，板块内楼市近3年异常热闹。
从2023年中卖出好又多地块开始，板块几乎每年都在卖地。
·好又多地块（路劲美的隽樾府）：拿地封顶价约12.9亿元，成交楼面价2.4万元/㎡；
·中银地块（绿城玉海棠）：拿地总价5.1亿元，楼面价1.7万元/㎡；
·融媒体地块（置业海樾）：拿地总价3.1亿元，楼面价1.99万元/㎡；
·黄沙岛地块（绿城・臻园）：拿地总价5亿元，楼面价2.6万元/㎡。
可以看出，板块内拿地单价其实不算高，加上番禺区府成熟配套等优势，板块持续吸引开发商进驻，地块都是抢夺数轮溢价成交的。
地块建成楼盘去化情况也不错，比如路劲美的隽樾府接近清盘，只剩下几套大户型。
绿城玉海棠入市半年也处于清盘阶段了，该项目剩余少量尾货房源，总价区间在410-630万元左右。
接下来就轮到置业海樾和绿城・臻园登场了。
其中刚改比较关注的置业海樾，体量小，学铁商俱全。
项目只规划了一栋28层高的住宅，两梯五户，总户数只有128套。
主力产品是建面约89㎡三房、98㎡四房、114㎡四房、132㎡四房户型，全部朝南向，使用率据说能达到120%。
与板块内其它项目相比，置业海樾建设进度不算快，目前就建了3-4层。
置业海樾预计5月底或6月开放实体样板房，交房时间预计在2027年底，约2万元/㎡的拿地价，项目开盘会不会有惊喜？
至于绿城・臻园只有54席墅类产品，开卖时间待定。
其中叠拼别墅面积区间为建面约245-306㎡，参考价格在1500-2000万元/套起。
合院别墅面积区间为建面约318-480㎡，普通合院参考价格约2000-3000万元/套，一线南向临江的合院价格更高，参考价格可达3000-5000万元/套。
再将眼光放长远点，番禺广场板块还有一匹隐藏的“黑马”。
曾经在2021年启动动工仪式的盛高湾区中心项目，如今又回到本地民企永隆集团手中，更名为永隆项目。
永隆项目的最新效果图，也在前几天公布了：
根据规划，项目总建筑面积约24万㎡，总投资50亿元，将建一栋260米高的地铁上盖大型综合体，以及两栋超130米的高层住宅。
260米高是什么概念？目前整个番禺最高的建筑广晟万博城，高度为266米。
但后来，项目楼层高度从260米低至172米，与普通商住综合体无异，一直处于复工-停工状态，进度极其缓慢。
现在，项目规划已正式获批，接下来就看永隆集团魄力几何，能否推进项目进度了。
在地理位置上，永隆项目明显比板块现在在售/待售的几个项目更有优势，步行到番禺广场地铁站C口仅约5分钟（数据来源百度地图），过条马路就是永旺梦乐城。
参考绿城玉海棠、路劲美的隽樾府的去化速度，永隆项目的两栋住宅应该也会卖得很快。
目前番禺广场上演的是一场独特的"基建慢、楼盘快"双线叙事。
一方面，TOD超大型综合体因规划反复优化、招商市场承压、5层地下空间工程难度极高、地下与地面造价相差10倍等多重因素，建设进度迟缓；
另一方面，板块凭借四线交汇地铁枢纽的确定性、区府所在地的不可替代性以及成熟的商业教育配套，仍持续吸引开发商和购房者。
正如《2026年番禺区政府工作报告》所述：番禺广场地下空间项目有序推进、加快番禺广场建设——TOD的最终兑现，仍将是番禺广场板块价值释放的核心变量。
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