文/北京进深 徐迪
惊呆了，刚公示的总平图，悄无声息，就给撤了。
城建祥业这波操作实在让人长姿势！
5月20日晚间，北京城建祥业地产的顺义0037地块，公示了方案设计图。
进深君连夜拆解了一番，第二天想去再看看细节。居然，不、见、了！
幸好，原图链接还能打开，只是公示页面的入口撤掉了。
（顺义河东站0037地块总平图，5月20日公示版本）
那么，究竟是什么重大失误，导致建设单位连夜撤图？
官方暂无声明，但从图纸来看，有一个很大的安全隐患：
消防扑救场地，占用了绿地。
0037地块设计了12个扑救场地，有一部分面积与绿地重叠，且场地两侧还规划了密集的树木。
结合相关的建筑防火规范，可以说是突破了消防安全的底线。
消防登高场地必须真硬化，严禁隐形设计。
按照《建筑防火通用规范》（GB55037-2022）以及北京市的相关规划计算规则，消防登高场地必须保持畅通且地面坚实，严禁绿化替代。
场地范围内绝对不能设置隔离桩、栏杆，更严禁使用草坪、植草砖等绿化形式替代硬化地面。验收时如果将硬化的登高场地再恢复成绿地，属于明确违规。
在承载力方面，消防登高场地需要承受重型消防车的满载重量，通常高层建筑要求能承受40吨以上的荷载。
普通的绿地或植草砖基层根本无法满足这种承载力，一旦发生火灾，消防车开上去极易发生地面塌陷，导致救援设备无法展开，严重延误黄金救援时间。
此外，绿地上的大型乔木，以及可能存在的园林装饰等，都会严重阻碍消防云梯的伸展和救援人员的视线，阻碍实际救援。
如果将这部分面积还原成合规的扑救场地，按当前的设计方案，绿地率又可能不达标。
0037地块出让文件中要求绿地率30%，建筑密度30%，限高36米，指标其实非常宽松。
为什么会做出这么一版“拆东墙补西墙”的设计？
看一下它的整体规划：
压低建筑高度
0037地块南面有七成面积在潮白河100米管控范围内，受30米控高红线限制。
按照设计方案，项目规划了11栋6-10F坡顶小洋房，最高一栋建筑高度30米。
也就是说，包括北面一排，小区全部建筑都没做满36米的高度指标上限。
不做12层可以理解，为了保证纯洋房住区的调性，也减少公摊面积。
但是为什么没做到11层呢？11层，总高33米上下，完全合规，且各项配置与10层建筑无本质差异。
总户数不变的情况下，楼栋做到11层，可以腾出不少占地面积。
设计对称控
0037地块朝向不正，西南偏转超过20度。
但地块本身规整的长方形轮廓，实际为打造对称式建筑美学提供了不错的先天条件。
设计师显然也敏锐地捕捉到了这一特质，在规划中极力追求中轴对称的仪式感。
10栋楼体几乎实现了完美的镜像排布，中轴线上更是精心布局了恢弘的大门与双下沉庭院，与南向的潮白河景观遥相呼应，构建出极具秩序感的归家礼序。
漂亮、大气，风水也好。
然而，为了迁就严苛的轴对称布局，必然无法充分利用到每一寸土地，一定程度上要牺牲占地面积与建筑排布的灵活性。
地上停车位
0037地块共规划了530个机动车停车位，其中43个明确设置在地上。
这一做法并不违规，相反，规划“25号文”实际上是鼓励开发商适当配置地上停车位的。
尽管从实际运营角度看，这些车位未来大概率会转入地下，但至少在报规图纸上，它们还是在地面的。
既然落位于地上，就必然要占用地表面积，进一步压缩了地面的其他规划空间。
南北退距过大
城建祥业在0037地块上显然是卯足了劲，奔着打造“好房子”标杆努力的。
为了将公区品质做到极致，它甚至不惜牺牲宝贵的占地面积。
在北面，打造了沿街面宽达60米的景观大门，并通过风雨连廊与两栋住宅的架空层无缝串联——风雨连廊甚至直接跨越了消防通道。
在南面，为了呈现完美的中轴景观与下沉庭院，设计方竟然将两个雨水调蓄池置于中央位置，迫使8#、9#两栋楼不得不整体后撤。
地块南侧为规划绿地，并不存在影响日照问题。
按照常规逻辑，南排这两栋楼完全可以紧贴红线排布，从而为小区内部争取更大的建筑间距。
以上四点，是城建祥业对这个项目的空间取舍。
读懂这些，就明白为什么消防登高场地会侵占绿地了，为了成全这些“高大上”的公区，地面空间早已不够用了。
感性的美学追求与硬指标之间，有时候是会有矛盾的，但这种矛盾绝对不该由安全底线来买单。
希望0037地块重新公示的总图，是一个美与好并存的版本。
拿地回溯
3月18日，顺义河东站3101-0037地块以5.71亿元底价成交，折合楼面价约1.4万元/㎡。
拿地主体即项目公司，北京住总京顺房地产开发有限公司，成立于2017年7月3日，注册资本4亿元。
法定代表人、董事长、总经理由巴德胜一人担任。
该公司由北京祥业房地产有限公司100%持股，隶属于北京城建旗下的住总集团。
5月21日，住总京顺房地产发出施工资格预审公告，进行公开招标。
按照计划，项目总建面约6.07万㎡，工程合同估算价约3.34亿元，计划工期677天。
项目距离地铁15号线俸伯站直线约400米，交通便捷。
周边有京汉生活广场、北京儿童医院顺义妇儿医院、潮白河森林公园、减河公园等生活配套设施。
西侧就是住总青年ONE，一梯两户的纯洋房社区，主推建面约72/89㎡三居和105㎡四居。
2024年9月底开盘，共11栋洋房444套房源，目前均已售罄，成交均价3.26万元/㎡。
住总青年ONE的拿地楼面价是1.62万/㎡，此次新拍的0037地块便宜了2000+，成本优势明显。
北京城建发出的大红色拿地喜报中，提到了“不止于ONE”，不排除是住总青年ONE二期。
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