作者：周军律师.
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通常情况下，租赁合同履行中，只有守约方才能提出解除合同，违约方只能被动承担责任、无权解约。
最高人民法院案例库入选案例《某公司诉某酒店房屋租赁合同纠纷案》中明确：
如果违约方丧失了履行能力，继续履行合同，将对其明显不利，而守约方拒绝解除合同的，违约方起诉请求解除合同的，法院依法予以支持。但违约方解除合同，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
案情概况
某公司（出租人）与某酒店（承租人）签订长期房屋租赁合同，约定用于酒店经营。合同履行数年后，酒店因行业亏损、经营严重困难，无力支付高额租金，构成长期违约。酒店多次与出租人协商解约无果后，主动起诉请求法院解除租赁合同。出租人反诉要求继续履行合同、支付全部拖欠租金。一审驳回酒店诉求，二审改判：解除租赁合同，酒店承担相应违约责任。
裁判观点简析
法院支持违约方酒店解约，核心理由有三：
1. 合同陷入僵局，继续履行无意义：酒店已停止实际经营、无履行能力，强制继续履行只会导致租金持续拖欠、房屋长期闲置，双方损失不断扩大；
2. 违约方非恶意违约：酒店因行业下行、经营亏损无力履约，并非故意有钱不付、恶意拖欠租金；
3. 守约方拒绝解约违背诚信：出租人明知合同无法实际履行，仍坚持继续履行，拒不协商解约，违反诚实信用原则；
4. 解约不免除违约责任：解除合同后，酒店仍需支付拖欠租金、承担违约金，保障出租人合法权益。
法律依据
《民法典》第580条第2款明确了合同僵局下的司法解除规则，为违约方解约提供了法律依据：
当事人一方不履行非金钱债务，有下列情形之一，致使不能实现合同目的的，法院可根据当事人请求终止合同权利义务，不影响违约责任承担：
1. 法律上或事实上不能履行；
2. 债务标的不适于强制履行或履行费用过高；
3. 债权人在合理期限内未请求履行。
房屋租赁合同属长期合同，极易陷入“履行不能、强制履行无意义”的僵局，符合该条适用场景。
实务指引
违约方解除合同应注意：
1.收集经营亏损、无履行能力证据（财务报表、停业证明、行业报告）；
2.先书面协商解约，留存协商记录、出租人拒绝解约证明；
3.起诉时明确：请求解约+自愿承担违约责任，降低法院抵触。
周军律师提醒：租赁合同违约方并非绝对无权解约，非恶意违约、合同陷入僵局、守约方拒绝解约违背诚信时，可请求法院解约。但解约不免除责任，违约方仍需赔偿损失、承担违约金。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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