恒大海上威尼斯酒店（实际为“恒大海上城堡酒店”所在物业）已于2026年5月23日完成司法拍卖，由启东灿烂景区管理有限公司6949万元的底价竞得，相当于市场评估价1.24亿元的5.6折。此次成交标志着该资产在经历多次流拍后，最终由地方国资“接盘”。
一、拍卖过程详情
本次拍卖是标的物的第二次公开拍卖，具体流程如下：
首次拍卖（流拍）：2026年5月3日，该不动产以约8686万元（约市场价的7折）起拍。尽管有1人报名，但直至拍卖结束无人出价，最终流拍。
二次拍卖（成交）：2026年5月22日10时，第二次拍卖启动，起拍价大幅降至6949万元（5.6折）。拍卖于5月23日10时结束，仅有1人报名（即最终买家），最终以起拍价成交。拍卖吸引了超过3500人围观，但仅一人出价。
二、标的资产信息
地理位置：江苏省南通市启东市寅阳镇恒大海上威尼斯1606号不动产。
物理属性：证载建筑面积26,351.45平方米，共10层，登记时间为2019年6月4日，规划用途为商业服务。
资产现状：该不动产目前由启东恒大酒店有限公司承租，用于经营“恒大海上城堡酒店”。拍卖标的为不动产本身及固定装修、地下室，酒店内的可移动物品不在拍卖范围内。
三、债务纠纷与司法背景
该酒店被法拍的直接原因是其所有权人启东市鑫华置业有限公司启东某商业银行的借款合同纠纷。
纠纷起因：启东市鑫华置业有限公司因借款合同纠纷被银行起诉。
司法程序：2024年7月，该银行向法院申请强制执行，执行标的超过6700万元。随后，启东市人民法院查封了该公司名下的这处酒店不动产，并最终启动司法拍卖程序。
四、历史拍卖记录与价格变迁
此次并非该资产首次上拍，其拍卖价格在过去一年多里经历了“腰斩”：
2025年1月首次拍卖：评估价超过2亿元，起拍价定为1.4172亿元（约7折），但因无人报名而流拍。
2026年5月首次拍卖：起拍价降至8686万元（基于1.24亿市场价），再次流拍。
2026年5月二次拍卖：起拍价进一步降至6949万元并最终成交。从最初的1.4172亿元到最终的6949万元，起拍价累计下跌超过50%
五、买家背景：地方国资接手
竞得方启东灿烂景区管理有限公司江苏启泓文旅产业发展集团有限公司的全资子公司。而江苏启泓文旅产业发展集团有限公司由启东市财政局100%控股。因此，此次收购实质上是启东市地方国资出手接盘，旨在盘活当地的不良资产。
六、项目背景与市场分析
项目关联：该酒店是“恒大海上威尼斯”大型文旅项目的核心配套之一。随着恒大集团债务危机爆发，项目整体运营陷入停滞，配套承诺未能兑现，导致酒店客流锐减、经营亏损、设施老化，最终沦为不良资产。
市场评价：上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，此次底价成交符合市场预期。由于项目潜在接盘方较少，能以底价成交本身已是积极结果。这反映了当前文旅地产，特别是高杠杆、重资产模式下的项目，在债务危机后面临的价值重估和处置困境。
七、成交后续与影响
根据网络拍卖成交确认书，买受人需依照《竞买须知》等要求，按时交付成交余款并办理相关手续。标的物最终成交以启东市人民法院出具拍卖成交裁定为准。国资接手后，该酒店资产的后续运营、盘活以及与恒大海上威尼斯整体项目的关系，将成为市场关注的焦点。
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