广州鼓励国企以市场化方式收购二手房的细则正式公布。

5月26日，在广州市召开的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《实施意见》）系列配套文件新闻发布会上，广州安居集团党委副书记、总经理钱喆表示，安居集团将立即启动支持居民“卖旧买新”试点工作，试行期至2026年12月31日止，按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则，以市场化方式收购二手住宅。

从广州安居集团披露的细则来看，参与对象为有意愿出售名下住宅并购买新建商品住宅的居民个人或家庭。

具体的收购条件包括五点，一是位于广州环城高速以内，原则上距离轨道交通站点3公里范围内；二是建筑面积不高于70平方米，收购对价不高于300万元人民币；三是已取得合法不动产权证书，产权清晰，无抵押、无查封、未设立居住权等限制情形，符合交易条件且换房人拥有完全处置权利；四是存在租赁关系的，须与收购主体就租赁事宜协商一致；五是不存在结构性安全隐患、违法搭建、擅自改变房屋主体结构或使用性质的情形。

关于收购价格的确定，广州安居集团采用“两次评估＋协商确认”机制，开展第三方专业机构初次询价评估及复核评估，最终与换房人协商确定收购价格。在签订收购协议后，收购主体将二手住宅收购款全额划入托管银行的专用账户，定向用于购买新建商品住宅。

其中，购买新房换房人须在签订收购协议后的180个自然日内，购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅，并申请资金划付。

值得一提的是，换房人可使用一套或多套二手住宅合并置换一套新建商品住宅，收购总价不得超过所购新建商品住宅总价。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，广州中心四区存量房老旧程度非常高，60%的房子楼龄超过30年，市政和公服配套存在明显短板，居民改善住房的愿望强烈，但由于旧房卖不出去，或卖旧的折损非常大、周期非常长，导致卖旧买新的愿望难以实现，也导致整个市场置换联通受阻。

“中心区政府国企机关事业单位密集，中小学教育资源密集，地铁密度也比较高，年轻人在此租房的比例很高。但是，由于前面讲的配套缺失、房屋老化等问题，这些二手房‘适租性’不高。”李宇嘉认为，此番国企收储之后，可以通过不同程度的改造，提高老旧房屋适租性，让其优势发挥出来，补充政府在保障性租赁住房、临时安置、改造安置、人才住房等方面的房源需求。

广州中原研究部经理熊小洪向记者表示，国企收购旧房的举措预计将主要利好越秀、荔湾、海珠、天河等老城区“老破小”业主置换新房，有效降低换房门槛、加快新房去化，激活新房市场流动性。同时，此番允许多套旧房合并置换，名下持有多套老旧房源的业主可整合房款置换房产，这部分客群将利好中心城区 500万—600万元价位的改善型住宅。

李宇嘉也提醒，“以旧换新”的关键是价格达成一致。此次采取评估、复核、协商的价格确定路径，目的是确保公正合理，但在实践可能会遇到难题，例如尽管中心区房屋尽管位置好，配套好，但存在的缺点导致其价值可能大打折扣，而后期改造、出租、回收投入（含财务、管理费用等）不易、可大可小，而且出租收益率不好评估，或将导致双方对价格的判断存在差异。

普睿广佛区域首席分析师肖文晓也表示，从目前透露的信息来看，安居集团并未公布本次收购二手房的总量和金额规模等，因此其所能产生的最终效果还有待评估，但该项举措释放了以收购托底房价的积极信号，利于稳定市场房价预期。

官方数据显示，自4月底“穗八条”发布后，5月以来，广州全市重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%。政策有力促进潜在需求的释放，延续了今年3月以来的楼市“小阳春”良好势头，市场预期出现持续改善。

中指研究院广州分院分析师杨永俊表示，预计后续随着“穗八条”系列配套文件的逐步落地实施，市场信心有望持续修复，广州房地产市场平稳复苏态势预计将得以延续，后续需关注供应结构优化及政策执行的精准性，以进一步巩固当前的良好势头。