房、股、债、汇、金，每天写一个家庭资产；
财经、宏观、趋势、利率、货币，每天写一个底层逻辑
今天的文章和大家聊汇率、房产、趋势
—正文—
最近一段时间，哪里最热？
答案是香港。
那么，香港什么最热呢？
答案是香港楼市
那么，香港楼市有多热呢？
来，两个维度和大家说明白
第一个维度：数据
——根据中原城市领先指数（CCL）显示，2025年香港房价全年上涨4.7%，
不仅涨了，还一涨解千愁，结束了香港楼市长达3年的下跌周期，
像启德、西九龙这些区域的楼市涨幅更是离谱，涨幅超过10%，香港的豪宅市场成交量也创下4年新高。
第二个维度：递延热度
不仅2025年香港楼市火热一片，到了2026年这上涨的行情，仍然延续：
进入2026年5月份，香港楼市不仅热度未减，甚至出现了红磡“首岸”、荃湾“形瑨”等多个项目当日就售罄火热场面
更夸张的是，内地甚至有“豪客”打“飞机”去香港扫货买豪宅~
面对香港楼市的复苏，很多人最关心的一个问题：香港房价涨了，内地一线城市的房价能跟着涨吗？
要回答这个问题，需要弄明白两个事情：
第一：香港楼市为什么涨？
第二：香港楼市上涨和内地楼市是否具有周期规律，
或者说，从过去20年的涨跌逻辑看，是不是香港楼市涨，内地楼市就一定会涨呢？
今天的文章就回答这两个问题~
01
首先，香港的房价为什么会涨？
香港房价从2024年尾开始拉升，2025年年中开始上涨，行情延续至今，
这波行情之所以能形成反弹趋势，说到底就三个最主要的原因：
第一个：移民政策
香港从2024年到2025年通过高才通+专才+优才移民的申请是18万宗，获批12万宗，
其中每年大概有3-4万宗左右会到香港定居（移民机构估算数据）
那么，这3-4万宗的定居人口，对于香港楼市而言，意味着什么？
意味着需求增加
那么，从香港楼市供需关系看，这种需求的增加，影响是什么呢？
为了回答这个问题，我查了2020年到2025年香港一手房+二手房的成交数据。
2020年香港一手房加二手房合计成交6.15万宗
2021年香港一手房加二手房合计成交7.76万宗
2022年香港一手房加二手房合计成交4.21万宗
2023年香港一手房加二手房合计成交4.04万宗
2024年香港一手房加二手房合计成交5.07万宗
2025年香港一手房加二手房合计成交6.04万宗
这几组数据说明了什么？
说明过去五年，香港一手房+二手房合计总成交量在4万套到6万套，
换句话说4万套对于香港而言就是成交低谷，比如2023年。
反之6万套就是成交新高，比如2025年香港合计成交6.04万套，一手房成交2.05万套，创2019年后的6年新高
二手房成交3.98万套，创2021年后4年内的新高。
所以，从香港每年的成交量看，就算每年新移民的3-4万宗中有15%在香港买房，那么香港楼市的成交量也会增加10%到15%左右。
文章写到这里，很多内地的伙伴可能会疑惑：什么？香港楼市一年总成交量才4-6万宗？是不是搞错了？
我明确的告诉大家，香港总人口不过720万左右，其中老龄化人口占比24%左右，而剩余总人口中，有房屋需求的总人口不过200万左右，
但在香港随便一套房子，单件就是10万/m²、20万/m²的价格，真的不是“想买就能买”的，所以需求庞大，但真正有购买力的群体每年最高也就6万宗左右
第二个：汇率
为什么“内地开飞机去香港买房”呢？
答案很简单：人民币汇率！
香港的房子虽然收取的是港币，但港币和美元是联系汇率制度，港币本质上就是美元的影子货币。
而人民币从2025年5月开始，汇率升值超过10%，在这种情况下，香港的房价就等于9折。
与此同时，香港的租金回报率极高，轻松就可以达到4%到5%
这意味着什么？
意味着你把1000万放国内，“使出吃奶的力气”都很难拿到4%的回报，但在香港买套房，租金回报率就有4%到5%
所以，内地很多“土豪”才会去香港排队买房投资，因为人民币升值香港房产太划算了
第三个：避险资金
中东的美伊战争，给香港带来两个好处，一个是中东王爷在美伊战争的背景下，钱没地方“放”，就把钱都拿到香港避险；
所以，2026年大量海外自己进入香港
另外一个原因就是通胀预期。
如果你关心新闻，应该知道新加坡总理明确表态，将迎来新一轮大通胀，
那么，为什么会通胀？
美伊战争之前，资本炒高了黄金和贵金属等工业原料
美伊战争之后，全球能源价格都处于高位，布伦特原油更是在100美元/桶上下浮动
所以，从趋势维度看，黄金、能源、粮食上涨不过是开始，最终的结果是居民消费端万物皆涨
如此，三个原因叠加到一起，香港楼市才走入了复苏上涨的行情
而香港国际金融中心的地位+背靠祖国的强大，自然虹吸了人口、资金，也就带动了香港经济、香港房价。
在货币贬值的前提下，该怎么配置家庭资产和现金流，可以看文章《》
02
其次，香港房价上涨，内地房价也会涨？
毫无疑问，这是当前中国所有中产都关心的问题，也是中国经济从冷到热的关键。
那么，内地楼市会跟随香港楼市，也出现“万人空巷”的复苏行情吗？
不卖关子，直接说答案：全国楼市很难，但一线城市却是必然
文章看到这里，可能有人会反驳：
2024年香港房价就已经开始反弹，2025年大涨、2026年热度延续，
可内地一线城市房价还在调整，怎么能说肯定会涨？
其实，房价的传导向来都是有滞后性的。
我呢，结合过去20多年的历史规律、全球美元周期的影响，以及内地房地产模式的根源，和大家说说，
为什么香港房价暴涨，势必内地一线城市房价也会逐步回暖~
如果我们把时间拉回到2003年，会发现一个非常明显的规律：
过去20多年，香港房价的每一轮涨跌，几乎都能在内地一线城市，尤其是深圳找到对应的轨迹，两者的联动性高达90%以上，只是内地一线城市的反应会比香港滞后。
我从四个周期，和大家简单说说：
——第一个周期是2003-2008年：
2003年8月，得益于CEPA签订、内地自由行开放，以及低利率环境，香港房价触底反弹，
到2008年三季度，香港房价累计上涨95%，九龙站天玺等豪宅的售价从3万港元/呎涨到近6万港元/呎。
而深圳的反应虽然滞后，但其后的涨幅更为惊人：
2004年11月，深圳房价开始反弹，从1.1万元/㎡涨到2007年10月的1.74万元/㎡，累计涨幅超过60%，
第二个周期是2009-2015年：
2008年全球金融危机后，美联储推出零利率政策，香港紧随其后降息，
2009年1月，香港房价率先反弹，到2015年二季度，累计上涨120%，浅水湾等豪宅的成交价突破10万港元/呎。
而深圳在2010年开始跟进，到2015年10月，深圳房价从1.18万元/㎡涨到4.23万元/㎡，累计涨幅高达258%，深圳湾一号等豪宅的售价从8.5万/㎡涨到28.8万/㎡，涨幅远超香港。
第三个周期是2016-2021年：
2015年香港出台“加辣”政策，非永久居民印花税提高到30%，香港房价出现短期调整，
但2016年一季度再次回升，到2021年9月，香港房价累计上涨40%，中原城市领先指数达到历史峰值191.34点。
而深圳在2016年开始跟进，到2021年10月，深圳房价从5.8万/㎡涨到9.8万/㎡，累计涨幅69%，前海、后海等区域的豪宅涨幅依然超过100%。
第四个周期是2024-2025年：
2024年11月，香港全面取消楼市“辣招”，大幅下调印花税，加上美联储开始降息，香港房价率先触底反弹，
2025年全年上涨4.7%，启德THE HENLEY III等新盘开盘即售罄，内地买家占比高达70%。
而内地一线城市虽然还在调整，但已经出现了企稳的信号：
2025年6月，深圳、上海的二手房价指数止跌回升，环比分别上涨0.2%，豪宅市场的成交环比上升15%
文章看到这里，很多人可能会疑惑，为什么是深圳最先跟进？
因为深圳是内地与香港联系最紧密的城市，港人置业、跨境资金流动、信心传导，几乎都是从深圳开始，再逐步扩散到北京、上海。
换句话说，资金从香港进入内地，而这个最早接触的内地就是深圳。
所以，深圳房价一直都是“风向标”。
所以，从历史阶段性周期规律看，内地楼市下跌，香港楼市必跌，香港楼市上涨，内地楼市也会有复苏行情。
其实，如果从香港房价+内地房价联动的底层逻辑看，最关键的原因还是汇率和中美两国的货币政策的原因。
只不过基于本篇文章字数的限制，这部分底层的内容放到下一篇文章上和大家说~
在货币贬值的前提下，该怎么配置家庭资产和现金流，可以看文章《》
03
最后，简单说几句
香港的房子变了吗？
不，没有变
那么什么变了？
答案是货币
香港房子没变，而是房子的计量单位“美元指数走弱”，人民币走强，才会出现香港楼市复苏，内地客成交占比70%的局面
那么，该怎么理解呢？
主权信用背书能赋予货币合法的地位，所以，钱的学名叫“法币”
但合法地位的“法币”不等于价值永恒不变，所以货币面值高低只体现了货币的名义额度，却无法决定其实际购买力。
说得再通俗易懂些，就是同样都是房子，谁的钱就更值钱，谁的“钱”就能购买更多的房子
所以，从来都不是房子涨了，而是货币政策变化，重构购买力，汇率变化如此、印钱也是如此。
当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，货币贬值压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？
我们有“内部研判”直播，每周为你解读宏观、经济、政策、楼市等多个领域的重要动向，199元/1个月，不少于4期(直播）同时赠送大家关于黄金、汇率、房地产底层逻辑的6节的课程，帮助大家看清趋势，直达本质的财富信号。
最近恰逢混知房产粉丝突破50万！为回馈各位读者朋友，现在订阅，我们还将加赠——《3个维度的宏观分析框架课(录播)》，助你看清宏观
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白趋势这回事！
原创不易 点赞支持
热门跟贴