今天，广州终于出了一个大招：
正式启动二手房收购试点！
但如果你只把这当作“救市”，那还是看浅了。
这背后，广州是要打通城市流动性的那个“死结”，把卡住的一手房和二手房市场，给缝合起来。
这次，广州定的收购标准是这样的——
70㎡以下、300万以内、不限楼龄、环城高速之中。
其中涉及了老西关、老越秀、老东山等一系列的房子。
这属于市场最难卖的、最压制换房热情的，老城区“老破小”。
要知道，过去几年，广州通过容积率新规，让新房得房率实现了质的飞跃，但与此同时也对二手房形成了降维打击。
产品力的差异，让二手房几乎只有一个选择——
降价
业主必须割肉去弥补产品上的代差。
这进一步加剧了置换难度。
旧房卖不出理想价格，新房又买不起理想产品，很多家庭的置换计划就被卡在了半路上，“老破小”业主处境更难。
这次，广州让国企直接下场盘活“老破小”，实际就是想再次缩短交易时长，同时也让有置换需求的买家能尽快换到新房。
当然，如果评估价太低，政策就会沦为摆设；如果评估价太高，账算不过来。
广州放出了“初步询价+第三方复核评估再协商成交价”。
更重要的是，在资金把控上，这次“以旧换新”的交易不发房票，也不发现金。
而是将二手住宅收购款全额划进银行专户，在180天内定向支付给新房开发商。
参考上海的做法，就是由建设银行提供资金托管、授信与全流程金融服务，目前广州还没有公布具体对口银行。
但这相当于引水入渠。
它不仅确保了每一分钱都精准流向市场，也满足了买房人急切的换房需求，还保障了大额资金的安全，促进了一个良好的金融闭环。
不过，如果收回来的房子烂在手里，那就是表演式收房。
但广州安居集团的逻辑很清晰，要实现精准对流。
热知识：广州安居集团本身，是广州市住房保障总体实施平台、资源整合主体，核心业务负责全市保障房及配套的投资、建设、运营。
去年，安居集团从房企手中收购自持房源改做配售型保障房，给市场提供了另一种可能性。（详细请戳：细则落地，广州“站岗”多年的开发商，松了一口气）
只不过，旧房和自持房源不同，其分布比较零散，而且有一定楼龄，很难统一出售。
我预计，这些旧房大概率会参考上海，先统一翻新改造，再当成区域里的保障房，用比较实惠的价格，租给新市民、年轻人这些刚需群体。
这样既能增加保障房的房源，也能让片区的住房结构更合理。
一边解决了二手房卖不掉的痛点，一边完成了保障房入住的需求。
我认为，这是广州的一次主动升级。
它在用运营思维代替调控思维，不是简单地给止痛药，而是完成一套心脏搭桥手术。
实际上，要给城市的“心脏地段”做手术，不是普通城市可以做到。
首先，下场的国企实力要过硬，要有稳定的金融管道支持，能hold住庞大的资金量。
其次，每一场收购都要公平公开公正，整个交易流程设计还要快速、顺畅、高效。
最后，企业还要懂善后，把收购回来的旧房子投入到可运营的资产里。
毕竟房屋改造、装修也需要付费。有的城市之所以不能产出大量保租房，不是因为他们不想，而是因为租户不够、资金不足，没法盘活整个链条。
广州能够主动尝试，代表它有这样的实力，有这样的决心去担起责任。
虽然180天的周期、评估价的博弈依然充满未知，但广州起码走出了一条路，让不动产动起来。
好消息是，前不久，南沙开建发出30亿收购全市二手房的邀请。
截至5月25日，广州南沙住房“以旧换新”的报名人数已超346组，签约50户，反馈不错。
我们也希望，接下来的每一步，广州都能走得更稳。
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