北京进深 徐迪 近日，海开控股上地新盘户型分布图流出。
北区0017地块：17栋洋房，面积段116/139/159/179㎡。
南区0024地块：13栋洋房，面积段98/116/139/159㎡。
这个面积段，难怪功德寺双子的业主炸锅了。
和樾望雲：98/108/139/178㎡；和樾玉鳴139/178/216/267㎡。
除了和樾玉鳴有2栋200㎡+的大平层，其余户型面积段高度重合。
而海开0702项目，据悉将拿出TOP级“颂系”规格打造。
超级界面、大体量架空层、豪标会所……再加上景观花池赠送，得房率起码高出同区域项目5个百分点。
客观来看，在北京，这些规划配置，甚至是跟不上其他区楼盘产品力的。但在海淀，起码对功德寺双盘而言，无疑是降维打击。
海淀的房子，尤其是上地这种带学区溢价的地段，金融属性还是非常明显的，甚至在很大程度上主导了购房者的决策逻辑。
功德寺双子10万+的单价遭疯抢，本质上是在为一种稀缺性和确定性支付溢价。
然而，海开新盘同样的面积段，更先进的产品力，意味着功德寺双盘的资产护城河正在被迅速填平。
花大价钱买的新品还没穿上身，过时了。对于将房产视为核心资产配置的家庭而言，这是真金白银的账面缩水。
与此同时，另一个支撑房子溢价的因素——学区属性，也面临着预期的落空。
“上地学区”作为功德寺双子的核心卖点，现实却是充满不确定性的多校划片与学位紧张，业主们联名要求明确划入上地学区的诉求，在教育资源日益均等化和人口结构变化的大背景下，注定是一场艰难的博弈。
此外，项目自身产品力的落后，也在“好房子”盛行的市场中被无限放大。
当周边竞品以更优的产品设计和更清晰的价值主张入市时，老项目“未收房即贬值”的落差感，成为点燃功德寺业主情绪的导火索。
当然，海开0702项目的最终方案还没落定，以上户型分布图仅供参考。
后续是否会有调整？进深君以为，推倒重来概率很小。
设计和建筑标准的提升，是人居发展的必然趋势，市场上总要有一个破局者，海淀楼市才会真正进入产品力与价格平衡的新阶段。
然而，面对功德寺业主强烈的集体投诉与维权压力，0702项目的推进节奏确已明显放缓。
在多方博弈之下，局部细节的妥协与微调或许已在酝酿之中。
赠送面积对比
0702-18、24两地块为居住用地，东北角一块，西南角一块。
容积率均为2.2，地上计容面积约9.31万㎡。
规划30栋4-10层洋房：东区18地块17栋，西区24地块13栋。
户型预计99/116/139/159/179㎡三居至四居，主力为116㎡、139㎡四居。
其中99㎡起步建面就能做到三面宽，同区域这个面积段都是两面宽。
139㎡四居则是对标功德寺双子主力户型，产品上更是进一步的升级迭代。
项目在总平图上如实展示出了“一步阳台”，没有隐瞒、没有玩双标，结果却引来争议。
海淀带一步阳台的新盘不少，只不过都没在总图上画出来，反而顺利过关。
楼王层高3.3米
除了脚下面积的扩容，海开新盘还向上开拓了空间。
海开新盘绝大多数户型层高是3米，但北区的两栋179平米楼王栋，层高达到了3.3米。
而功德寺的楼王们，层高只做到3米，由于在新规前开建，个别楼栋甚至只有2.9米。
指标条件其实差不多，实际容积率均在2.2左右，限高都是30米。
海开能把楼王做高，是牺牲了一定的建筑高度，并没有违规。
一切在于前期做设计时的取舍。
拿地回溯
去年12月23日，海淀上地0702街区地块完成出让。
海开控股以84.56亿元总价竞得，溢价率0.4%。
其中住宅部分成交价约64.77亿元，折合楼面价约6.96万元/㎡。
作为海淀本土国企，海开在当地开发过多个楼盘，包括去年与功德寺双子同期较量的颐海澐颂，以及同在上地板块的顶豪盘圆明天颂等。
上地新盘开发主体北京上宸房地产开发有限责任公司，成立于2026年1月12日。
注册资本5000万元，由海开控股独资，项目公司法定代表人、董事、经理由叶星一人担任。
叶星同时也是颐海澐颂的项目总，设计此前曾担任融创香山壹號院设计总监、北京融创学府壹号院项目总经理。
上地项目地段很核心，邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。
此外，上地西路还规划有地铁快线R5线。
东地块范围内规划有公交中心站。出让文件提到，考虑到入市商品房住宅项目销售时序等因素，应适度提前实施建设，保障入驻前实施完成，避免产生舆情。
周边有BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等，生活配套成熟。
配套的产业地块，要求符合中关村产业要求，聚焦以人工智能为核心的智能健康、智能终端等产业应用方向，致力于打造国际领先的人工智能应用产业集群。
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