作者：余飞
01
广州，回购商品房
第一省会广州，依旧是救市最积极的一个，无论是从过去五年的救市措施，还是现在的救市力度，都毋庸置疑。
从过往来看：
首先，广州是第一个完全放开限购的一线城市，至今仍是唯一一个，谁都可以买，想买多少套都行。
其次，广州是一线城市中房贷利率最低的城市。
从现在来看：
不久前，在深圳发布放松限购之后，广州紧跟着发布了一个“穗八条”，
作为已经不限购的城市，广州依旧想出了一个大招，直接鼓励有条件的区在土地出让时，结合义务教育阶段学位承载能力和地块实际情况，推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”等措施。
这一招增强了房子学位的确定性，进一步巩固入场人的信心。
这还不够，5月26日，广州市又发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，国家队开始进场回购商品房。
《意见》提到：
1、广州安居集团表示，为支持居民改善住房条件，畅通一二手住房置换链条，安居集团将启动支持居民“卖旧买新”试点工作，试行期至2026年12月31日止。
2、本次市场化方式试点收购对象为，总价在300万元以内、建筑面积70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。收购价格以市场成交价为参考，采用“两次评估＋协商确认”机制，通过第三方专业机构初次询价评估及复核评估，与居民协商确定收购价格，确保公正合理。
02
目的在于巩固已经回暖的楼市
看到这，很多业主是不是以为就解套了呢？
并不是。
第一，被回购的二手房对象，有很多限制。
广州安居集团下场回购业主手中的二手房，针对的是散户，条件限制是总价300万以内，建筑面积小于70平米，且是在广州环城高速以内，也就是广州的中心区， 涵盖越秀、荔湾、天河、海珠全部及白云、黄埔、荔湾、海珠部分区域。
第二，被回购后，业主必须在180天内购买市内新房。
这不是无条件收 购，被收购二手房的业主，必须在180天内去买市内新建商品房，因为 旧房收购款全额由银行专用账户托管，定向用于购买新房，确保用于“卖旧买新”全流程“专款专用“。
同时为了鼓励“卖旧买新”（包含先买后买和先卖后买），广州市给予了购房补贴激励，发放2亿元的购房补贴，个人和家庭，最高可领取3万元补贴。
同时还辅之以提高公积金贷款额度，比如两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款，符合相关条件的最高贷款额度提高至360万元。
关键问题来了：
第一，广州安居集团回购这些旧房作何用？
文件给出了明确答案，收购后的旧房将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。
第二，此举对广州楼市会带来什么影响？
理论上来说，对广州楼市具有很强的促进作用。
因为此举从理论上来说，一方面很大程度上消化了中心城区的二手房库存，另一方面增加了保障房的供应。
根据专家分析，中心四区存量房老旧程度非常高，60%的房子楼龄超过30年，市政和公服配套存在明显短板，居民改善住房的愿望强烈，但由于旧房卖不出去，或卖旧的折损非常大、周期非常长，导致卖旧买新的愿望实现不了，也导致整个市场置换联通受阻。
如今国家队入场回购这类商品房，再叠加回购后必须购买新房的硬性要求，既能缩小市场上的房屋供应，同时也能消化新房库存，可谓一石二鸟。
但这都是理论上的，在实际的谈判过程中，利益牵扯会大大阻碍回购规模与速度。
这些都有案例在先。
商品房回购，几年前就有很多城市开始行动。直到2024年，变成了硬性要求。
2024年5月的“全国切实做好保交房工作视频会议”上，官方明确强调：
相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。
此事，还仅仅强调商品房库存量较多城市收储，而且用的语气词是“酌情”、“部分”。
当年6月20日，住建部召开会议强调： 推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。
这意味着收储工作从主要城市延伸到了县和县级市。
华夏时报当年就针对此发表的文章，标题就特别醒目，“收购范围扩大至2884个县级以上城市”。
中国新闻周刊也用了一个特别吸引眼球的标题，“1800多个县城，要出手收房了”。
当年8月份，深圳安居集团下场，宣布有条件回购商品房。
后来的结果，我们也都知道，2024年全国商品房成交面积与成交额，并未停止下跌。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
原因在于价格拉扯。
当时很多地方发布的收储细则显示，回购的房子相当于商品房的五折以下。
当然，这些都是针对开发商的报价。
这一次广州的收储对象不是开发商，而是居民。
在定价上也明确写着：
以市场成交价为参考，采用“两次评估＋协商确认”机制，通过第三方专业机构初次询价评估及复核评估，与居民协商确定收购价格，确保公正合理。
如果能做到，成效当然会非常显著，广州也将成为一个收储标杆，为其他城市提供样板经验。
同时也会对正在回暖路上的广州楼市，提供火力。
过去两个月，一线城市整体有了回暖势头，整体呈现出了 “量价回稳、结构优化、库存减少”的特征。
但就广州来说，还不够明显。
广州中原的数据显示，4月份广州新房成交5546宗，环比下跌了16%。
二手房成交了10426宗，环比上涨了13.5%，但也没有想象中那么火热。
所以，5月初至今广州连出三招继续救市，从效果来看，还是有的。
5月以来，广州全市重点一手楼盘周到访量、认购量、网签量分别环比提高26.9%、36.9%和11.4%；二手住宅周签约量环比提高9.3%，新增挂牌量同比减少16.7%。
03
房价仍未见底
尽管国家统计局公布的数据显示，4月份重点城市房价都有所反弹，特别是上海、深圳、广州三座城市新房与二手房价格双双上涨。
但我依旧认为这仅仅只是一个阶段性反弹而已，房价距离底部还远得很。
当然，这并不是说未来还有很大跌幅空间，而是强调下跌时间不会短。
前几天我在广州参加一个活动，现场听了经济学家付鹏的分析，他给出了一组数据：
1990年日本房地产泡沫破裂，之后四年日本各地房价无差别下跌，1995年开始东京房价缓慢下跌，2002年东京房价与整个日本房价出现K型分化，东京筑底反弹，日本整体房价直到2021年前后才勉强筑底，但没有明显反弹。
也即是说，日本在房价泡沫破裂开始的五年内，全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌，直到2002年才筑底反弹。东京房价调整用了12年。
日本全国房价筑底则用了31年，且筑底后日本全国整体房价没有明显反弹。
我一直在强调，我们虽然一直想摆脱日本的老路，但始终在跟随日本的脚步前行，无论是人口出生率还是房价，每一步都精准跟随。
按照这个时间周期来看，即便是北上广深，房价距离筑底还为时尚远。
这只是一个经验借鉴。
那么，从现实来看，经济复苏的不确定性犹在。
4月份宏观数据中，消费增速降到了2023年以来最低，只有0.2%。
此外， 4月份工业产出同比增长4.1%，低于3月份的5.7%，也远低于市场普遍预期，是自2023年7月以来最低增速。
这反映出民众的消费，依旧是防御性的，而非扩张性的。
更能佐证这一论断的数据，来自央行。
央行公布的4月份金融数据显示：
4月份短期贷款（主要是消费贷）减少了4562亿元，中长期贷款也即房贷，减少了3408亿元。
这是继2月份房贷负增长后，又一次负增长。
来源：说财猫；数据：央行
这意味着，消费信心的复苏，仍道阻且长。
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