“房产经纪居间服务一直被诟病的“原罪”，能在AI时代彻底被解决吗？
文| 房互君
受访者供图
30年前，现任易居中国控股董事局主席、深度智联董事长周忻参加了中国第一个成体系、可复制的居间服务模式——上房置换的商业模式设计，中国房产经纪居间模式开始进入市场视野。
如今，30年过去，国内房产中介主流居间模式，已经变成了被多方抱怨的样子：交易越来越慢、越来越贵、越来越不被信任。
经过观察和研究，周忻发现，房产经纪居间服务之所以一直被诟病，核心在于一个一直被忽视的“原罪”—— 价值在前、收费在后，且经纪人只在成交后按比例一次性获取收入。
这个结构性的矛盾，让经纪人从一个本该中立的第三方，变成了交易的利益相关方，也让经纪人的真正立场，从服务客户变成了服务“成交”。
作为房产交易模式的设计者和亲历者，周忻认为，仅靠监管整治与行业自律，无法从根源破解这一机制死结。而AI技术的成熟落地，是目前破局的唯一方法。
自2024年起，周忻及团队宣布全面All In AI，打造国内首个房产领域的智能体深度智联，同时将房产经纪作为AI改造的核心赛道。
经过500多天打磨，5月27日，深度智联重磅发布经纪人智能体完整解决方案“易居小新”，宣告将以中立AI范式重构房产经纪运行规则，让房产中介居间服务进入一个新时代。
成交导向，困住房产居间三十年
和目前国际主流的房产中介代理模式不同，起步于三十年前的中国房产中介，一直沿用“一手托两家”的居间服务模式，即房产中介同时服务买卖双方，中介作为居间方，为买卖双方抹平信息差、降低双方决策成本、把控交易全流程风险，从而获得佣金收入。
如果将其职能和核心价值进行拆分，房产经纪居间方主要承担资讯梳理核验、供需精准匹配、交易理性撮合、线下履约四大任务。
但是，一直以来，国内房产经纪行业沿用“价值在前、收费在后”的结构性设计，即经纪人需要提前付出信息核查、需求匹配、交易沟通等服务成本与价值，却只能依赖最终成交获取收益，且佣金高低直接绑定房屋总价。
因此，对于经纪人来说，无成交则无收入，成交价越高，佣金收益越高。这套规则改写了居间人的行为动机，催生一系列行业沉疴，并衍生出更多的冗余流程。
比如，为锁定客源、防范客户跳单，行业衍生出大量报备留痕、反复带看、长期跟进等非必要防御性流程，无端拉长交易周期，增加用户时间成本；
为做大佣金收益，部分从业者刻意隐瞒房屋产权抵押、查封、楼龄缺陷、小区不利配套等关键信息；
同时，带看、贷款、过户、验房、代办等所有服务被强行打包，纳入统一佣金中收费，项目模糊、价格不透明，用户无法根据自身需求单项自选、按项付费。
“居间真正有价值的只有资讯、匹配、撮合、服务四件事，其余大部分流程都是为了保住佣金衍生出来的多余成本。只要收益完全绑定成交，居间人就很难保持真正中立，这是行业解不开的死结。”周忻说。
· 周忻认为，居间真正有价值的只有四件事
周忻认为，这也是一直以来，监管部门多次出台整治政策，却始终难以根治行业乱象。他认为，只要成交结果绑定佣金的底层商业模式没有改变，从业者的利益动机就不会转变，行业乱象便难以从根源根除。
但是，沿用了三十年的行业底层商业模式，显然无法在短时间内改变。
AI技术的推进，让周忻看到了改变的希望。
相比经纪人的主观倾向，AI具有天然的客观公正的价值观。
一方面，AI无成交佣金诉求，不与交易结果、房屋总价产生利益捆绑，无需为业绩刻意隐瞒风险、制造置业焦虑，能够依托全域大数据客观输出房源真实情况、板块价值走势与交易风险提示；
另一方面，AI边际服务成本趋向为零，可同时服务海量用户，无需依靠高额单笔佣金覆盖运营成本，让居间基础服务实现普惠化、中立化成为可能。
而技术的发展，能逐步拆解房产中介资讯、匹配、撮合、服务等四大职能：将资讯梳理、需求匹配、风险研判、流程导航等标准化脑力工作，交由AI智能体免费中立承接；把实地带看、房屋核验、复杂人情谈判、法务签约、贷款过户等高信任、强线下履约环节，剥离为独立服务类目，实行明码标价、按项计费，用户可按需自由选择。
在这样的大框架之下，搭载易居中国和克而瑞数十年大数据积累的深度智联，正式在房产经纪行业展开落地探索，经过两年的打磨，“易居小新”AI经纪人正式落地。
· 易居小新产品四个特点
在产品上，“易居小新”AI经纪人整合房源、小区、学区、产权、成交行情、政策税费等全维度资源，通过多源交叉核验还原真实房源基本面；依托用户与房源双画像，摒弃传统关键词粗筛模式，实现偏好打分、智能匹配与可解释推荐；同时搭载全链路会话记忆，沉淀用户置业偏好与交易节点，让用户自主掌控交易节奏。
在这样的产品逻辑下，平台商业逻辑也同步重构，不再从房产成交中抽取佣金，转而通过技术服务、工具订阅、服务商生态赋能等合规方式实现闭环，从根源上切断居间与成交的利益绑定。
不是取代经纪人，而是人机分工
事实上，在这一轮AI浪潮下，各类房产中介智能体已经层出不穷。
但相比“易居小新”，市场绝大多数中介智能体产品，本质都停留在“销售辅助工具”范畴，核心功能集中在房源分发、获客引流、经纪人话术优化、成交提效等层面。
也就是说，传统的AI工具仍然依附于传统佣金体系而生，把AI当成卖房、开单的辅助插件，始终服务于成交目标，只在原有模式做效率加成，没有触碰成交导向、立场失衡的行业底层逻辑。
而深度智联此次推出的“易居小新”经纪人智能体，已经跳出了原有的行业逻辑，杜绝和“销售型智能体”同质竞争，开创了一条新的智能体路径。
然而，又一个问题来了。
既然经纪人无法在现有模式下实现绝对的客观中立，而“易居小新”可以从根源上解决行业的痛点，那么，“易居小新”是不是要取代经纪人？
周忻认为，作为房产交易的核心角色，经纪人无法被AI全部替代，线下的履约过程必须有真人从业者实现，“AI负责把信息做透、把匹配做准、把风险说清，人专注做实地核验、复杂谈判和售后保障，这才是未来最合理的人机分工。”
·易居小新AI的落地服务
周忻把经纪人智能体定义为房产经纪居间模式的3.0时代。
按这一行业发展阶段划分，上房置换开创的居间标准，为居间1.0时代；此后发展起来的连锁经纪体系是居间2.0时代，2.0时代把居间规则进行了规模化，但是也把服务流程和佣金同步放大。
周忻认为，居间3.0时代，用AI把居间还原到它最干净的本源，并第一次赋予它真正的"中立"属性。
· 房产居间服务阶段划分 来源：易居研究院
具体而言：对普通购房者而言，新模式有望打破信息壁垒，减少营销套路，实现服务收费透明化、选择自主化；对行业从业者而言，将倒逼行业告别佣金内卷与话术博弈，推动从业者向实地履约、交易风控、资产顾问等高价值岗位转型；对行业监管而言，服务拆分、AI风险公示、明码标价的模式，也为行业长效规范化治理提供了全新参考样本。
从行业迭代视角来看，深度智联经纪人智能体的推出，绝非简单的营销噱头，其核心价值体现在三大底层重构：
但保持客观来看，新模式虽逻辑自洽、理念超前，短期内仍难以快速颠覆现有行业格局，也面临多重落地考验。
比如，AI中立的根基是数据真实，一旦房源、产权、政策等底层数据存在缺失或失真，所有智能研判都会失去价值；同时服务拆分之后，线下服务商的准入标准、收费规范、履约管控，都是需要一步步落地解决的工程问题。
另外，AI本身的投入并非小数目，如何在AI本身平衡商业化利益，做到商业关系公开、算法推荐透明，是长期治理的核心命题。
尽管仍有诸多难题待解，但深度智联推出的经纪人智能体，已然呈现不可阻挡的行业变革态势，并且可以预见的将在房产中介居间市场带来不小的变化，你准备好了吗？（正文完）
联系作者、商务等，房互君 微信：aiqiyi2046
法律支持：北京中治律师事务所合伙人 刘检玲
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