新政第二天，大家有抢饮“头啖汤”吗？
楼市君今天一早就去了银行网点，亲测广州“商转公”全流程，连资料都现场提交了。
可一番核算下来，结果却大大出乎预料，当场决定：放弃办理商转公！
好好的新政红利摆在眼前，为什么最后选择不办？
楼市君结合一线实测、真实算账，跟大家把来龙去脉讲清楚。
｜广州楼市发布 摄
壹
新政落地第二天，楼市君算是第一批到线下办理“商转公”的人。
据现场工作人员透露，银行各大网点的咨询电话早已被打爆，线上咨询量一路暴涨。
眼下，大部分业主还在观望政策、准备资料，陆续也有业主带着资料前来咨询。
｜工商银行现场实拍
|广州楼市发布 摄
楼市君还了解到，很多人误以为，自己当初买房时贷款额度高，这次商转公就能全额转。
实际上，新政核心规则是，额度按原购价与重新评估价两者中取低的80%来核算。
楼市君拿自己本次亲测的房子给大家举例。
这套房原买入价3万+/平，目前剩余贷款135万。
现市场评估价降到约2万/平，评估总价约160万。
按最多可贷新评估价的8成来算，最高可贷额度约128万。
｜图源：广州公积金中心
这里就出现了新政后较为普遍的问题：可贷额度不够覆盖现有房贷的欠款。
针对这种额度不足的情况，楼市君需要先办理提前还款。
将差额补齐后，按新测算的可贷额度，再根据自己的月供压力、资金情况，自由选择申请组合贷或纯公积金贷款。
｜图源：广州公积金中心
当然，大家也可以自主选择多还款，降低贷款总额，不用硬贷满额度。
我原计划是，提前还款35万，将剩余贷款总额降至100万，重新申请组合贷。
需要留意的是，提前还款页面要选择还款期数不变，这样才能保持原来的贷款年限。
｜图源：工商银行APP
确定贷款总额后，重点核算两个方面：贷款年限、组合贷月供。
先来看贷款年限——新政年限是双重标准取低值。
①房贷年限公式：30年-已还年限向上取整。我目前已还款8年多，取整后为9年，可贷年限为21年。
②楼龄年限公式：50年-房屋楼龄。我的房子楼龄15年内，核算后，可贷年限大于21年，所以最终统一按21年执行。
｜图源：广州公积金中心
再来看月供——大家不用跑银行，两步就能精准测算。
第一步：打开广州公积金公众号，用贷款可贷额度计算功能，查出自己个人公积金可贷额度。
我自测额度为61万，取整按60万计算，和银行线下核算相差无几。
｜图源：广州公积金
第二步：打开贝壳找房APP，进入房贷计算页面。
输入对应的数据后，就可以直接测算，将纯商贷月供与组合贷月供进行对比。
｜图源：贝壳找房
不过，每个人的资质不一样，最终可贷额度和月供，都要以银行审核和上门评估结果为准。
在这里，我们建了广州商转公的交流群，会及时分享更多最新消息。
如果你有其他疑问，欢迎进群咨询!
贰
按照上诉方法，楼市君根据自身情况测算后，发现一个很有意思的结果：
纯商贷与组合贷，每月月供只差100多块！
｜图源：贝壳找房
综合考量后，楼市君最终决定放弃本次商转公。
主要基于两个理性考量，分享给大家做参考：
首先，短期省钱效果微乎其微。
我这次已经提前还款35万，剩余贷款金额大幅减少，纯商贷的月供压力已经减轻了。
即便转成组合贷，每月仅省一百来块，长期下来省下的总利息十分有限，对比耗费的时间、精力，性价比不高。
｜广州城景航拍
| 广州楼市发布 摄
其次，公积金贷款次数珍贵，留着置换更划算。
这也是最核心的原因。个人公积金贷款终身仅有2次使用机会，属于稀缺的购房福利。
如果单纯为了每月省100多块，用掉一次宝贵名额，未来想要改善、置换更大户型时，就会失去公积金贷款低利率的优势。
所以，对于后续有换房规划的朋友，也可以考虑把公积金名额留给置换新房。
｜图源：广州公积金中心
需要说明的是，公积金贷款次数是按个人独立核算的。即便是夫妻二人，也各自拥有独立的2次贷款名额。
比如，楼市君的爱人已申请2次，他个人不能再申请了，但这并不影响本次楼市君以个人名义申请，额度也按个人缴存情况单独测算。
｜图源：广州住房公积金管理中心
如果是夫妻共同办理的家庭，核算规则完全不同。
一是额度可叠加。夫妻双方均有正常公积金、无贷款记录，可叠加两人可贷额度，整体可贷额度更高。
二是次数会同步消耗。夫妻共同申请，无论主贷人是谁，双方各自都会消耗1次公积金贷款名额。
三是资质互通审核。夫妻任意一方征信、缴存、贷款次数不达标等，都会影响整体审批结果。
｜建行广卫路支行实拍
|广州楼市发布 摄
流程捋清楚后，回到最核心的问题：到底什么样的人适合办商转公呢？
楼市君认为，如果你的情况符合以下情况，可以考虑办理——
1、转贷后月供、总利息节省金额可观；
2、短期没有购房、换房计划；
3、可贷额度充足，无需补齐大额差额。
目前新政刚落地，办理人数少，审批可能会更快。
且公积金实行个贷率动态管控，当个贷率达到90%及以上时，将暂停受理新的商转公贷款。
想要办理的朋友，建议尽早排队递件、预约评估，稳稳享受政策红利。
｜图源：广州公积金中心
但如果和楼市君一样，算下来省钱效果有限、后续有换房规划的朋友，也没必要跟风硬办，理性适配自己的资金和置业规划就好。
总的来说，这次新政利好确实难得，但并非人人适配。
希望看完这份一线实测、完整算账的实操攻略后，大家心里能有个底。
那么，你会选择办理商转公，还是保留名额后续置换？欢迎留言一起讨论~
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