就在刚刚，上海今年第4批次首场土拍落下了帷幕。
此次共推出5总宅地，今日开拍3宗宅地，总规划建筑面积约13.54万㎡，总起拍价约45.6亿元，吸引了十多家房企参拍，也基本都是大家熟悉的老朋友：
有保利发展、华润置地、中海、招商蛇口、金茂、中铁等央企；有建发、越秀、象屿、国贸、上海城投等优秀地方国企；还有混合所有制房企绿城以及民企大华等；还出现了“新面孔”——龙盛。
最终3宗地块均被大家熟悉的硬核房企拿下：
青浦区重固镇地块，被保利发展以约5.42亿底价拿下，楼面价约1.6万/㎡，第4次落子重固，也成为了重固最大的“地主”。
虹口区瑞虹地块，63轮竞价后，被上海城投以总价19.3亿拿下，溢价率35.63%、楼面价10.85万/㎡；
闵行区浦江镇地块，136轮竞价后，最终被大华以总价36.55亿，溢价率40.72%、楼面价4.36万/㎡，并刷新板块单价地王。
接下来艳姐就和大家简单唠唠此次土拍。
01
楼面价4.36万/㎡、溢价率40.72%
大华竞得闵行浦江“地王”！
先说说闵行浦江地块的成交情况。
下午开拍的浦江地块，是此次出让面积最大的一宗宅地。原本以为会拖底成交，让人意外的是竞争相当激烈，还创下“单价地王”。
地块还算优质，出让面积约7.98万㎡、起始总价25.97亿，容积率1.05，限高18米，典型的低密别墅地块。
地块位置也还不错，距离8号线芦恒路约1公里、三林印象城约1.2公里，2站到达前滩。
地块西侧便是低密中式别墅上海桃花源·金瑞园，容积率0.4，总价4000万起，近期开放了实景示范区。
闵行浦江地块区位示意
让艳姐意外的是，地块仍吸引了5个买家：
保利发展、招商蛇口、金茂&象屿、建发、大华。
保利发展今年在上海冲的相当猛，年初以来先后在中山公园、青浦重固等拿下多宗宅地，新增货值近100亿；前4个月权益销售88.78亿，排名第3，保利珺园、外滩曜、保利都汇和煦也都有红盘之势获得不俗业绩；
招商蛇口这两年凭借在产品上的迭代沉淀了不错的口碑，去年以536亿的全口径销售位居第1，今年在上海核心区的徐汇长桥、普陀石泉重磅加仓，稳固第1的欲望非常强烈；
金茂这两年在上海也是爆款频出，金茂·璞元、江湾·金茂府、金茂·棠前、金茂·满誉都是红盘，即将入市的象屿金茂·满嘉产品力也相当能打；
大华、象屿和建发更不用说，也算是闵行的“老朋友”了。
大华在闵行浦江先后开发了大华·星樾、大华·星曜等热门红盘，刷新了区域产品力的上限，精准把握了板块发展节奏和轮动价值，每一次落子都实现热销，而从全市看，大华·静安年华、大华·望樾、大华·公园柏翠、大华·星曜等项目也都呈现多子齐发之势；
象屿在闵行先后落下2子，闵行浦江的象屿·天宸雅颂，紫竹板块的象屿·天誉兰香，这2个象屿产品力迭代的标杆之作，也都在上海市场引起了不小的轰动，今年他们还联合金茂获得嘉定新城象屿金茂·满嘉项目；
而建发此前在闵行浦江开发了建发·浦上湾、建发·缦云，这两年凭借灯塔战略，建发·海宸、建发·云湖玥、建发·印象青城、建发·瑞湖也都取得了不错的业绩，前4个月以36.77亿权益销售位居上海房企第6。
竞拍环节的竞价相当激烈，建发、大华频频举牌。81轮竞价后进入33.72亿中止价，并进入高品质竞价阶段。
在高品质竞价环节，大华、建发、保利发展均接受装标4000元/㎡、配建1670㎡公共服务设施、2%高端人才住房比例，并进入第二轮竞价。
最终，在第136轮，大华以总价36.55亿、楼面价4.36万/㎡、溢价率40.72%竞得，刷新了板块“单价地王”！
一切似乎预示着：
大华正在大力加仓大本营上海。
02
4次落子青浦重固
保利发展成为最大“地主”
在今天上午，青浦重固地块最先开拍。
出让信息显示，地块出让面积约1.99万㎡，容积率1.7，规划建面约3.38万㎡、起始楼面价1.6万/㎡、总价约5.41亿。
保利发展重固地块区位示意
地块比较秀珍，楼面价也不高，但只吸引了保利发展一家房企参与竞拍。
实际上保利发展对这块地志在必得，早在1个月前就发布地块招标公告。
作为唯一竞买人，保利发展也是如愿以偿将地块收入囊中。
这也是保利发展在青浦重固拿下的第4个项目。从2023年开始，保利发展先后在重固开发了虹桥和颂、虹桥和颂·IN25、虹桥和颂·西岸，目前，前2个项目已售罄，后1个项目也接近售罄。
保利发展重固三子信息
保利发展此番拿下重固地块，也算是一张稳赢牌：
地块优势相当明显，直线距离在建的示范区线重固站仅约400米，未来2站可达虹桥前湾，3站直达虹桥枢纽，5站直达华为练秋湖研发中心；
更关键的是，保利发展早已通过虹桥和颂、虹桥和颂·IN25和虹桥和颂·西岸3个项目深耕重固，精准把握了板块发展节奏和轮动价值，每一次落子都实现热销。
保利发展虹桥和颂·西岸实景
在艳姐看来，保利发展此番加码重固，根本不是简单补仓，而是身为“面积之王”的必然选择——卖得快、卖得稳，优质土储必须跟上节奏。
2025年，保利发展在上海的成绩单足够硬核，不仅以315.1亿的权益销售额稳居前三，更以52.3万㎡权益销售面积直接登顶第一，是名副其实的上海楼市“面积之王”。
高速去化之下，持续补仓优质土地，才能稳住开发节奏、守住市场份额。此次拿下青浦重固宅地，正是保利发展巩固龙头优势的关键一步。
将重固地块收入囊中，未来打造出来的项目估计也会延续虹桥和颂的热销基因，为在上海的全年业绩贡献力量。
03
楼面价10.85万/㎡、溢价率35.63%
上海城投强势落子虹口瑞虹
这次土拍最具看点的王炸地块当属虹口瑞虹地块。
该地块属于瑞虹板块优质宅地，出让面积约0.71万㎡，起始价约14.23亿，起始楼面价约8万元/㎡。
上海城投瑞虹地块区位示意
地块相对秀珍，容积率为2.5，限高80米，建筑面积约1.78万㎡。
但质素还算不错，内环内，直线距离外滩约2公里，直线距离4号线临平路站、海伦路站约600米；周边约300米就是瑞虹新天地等高能级购物中心；无需配建保障房等，无中小套型比例限制，鼓励抬板设计，能让开发商有较大的发挥空间。
瑞虹新天地商圈实景
综合来看，未来这个项目将会是区域内近几年少有的抬板式项目。
因此，该地块吸引了12家竞买人出手拼抢：
上海城投、绿城、浙江龙盛、招商蛇口&海鸿&瑞城、中海、华润置地、建发、中铁置业、国贸、越秀、保利发展、12金茂&清能，是本次土拍竞争最激烈的一块地。
在竞拍环节，现场争夺也相当激烈，交锋集中在上海城投和金茂&清能之间。
最终，经过63轮激烈竞价，由上海城投以总价19.3亿竞得，溢价率35.63%、成交楼板价10.85万/㎡。
值得注意的是，地块北侧约500米即是金茂·璞元，由金茂联合体于去年2月以楼面价约11.75万/㎡、溢价率38.2%竞得。
上海城投在上海地产圈过去相当低调，但却造就过不少经典，甚至也是上海顶豪序列的高级玩家。
比如上海市区顶级别墅代表露香园、甚至是上海最负盛名的顶级花园洋房思南公馆，都是上海城投一手打造的。
露香园·天誉效果图过程稿
2022年到2025年期间，上海城投几乎每年都稳定保持拿1-2块地的节奏，摘下了黄浦老城厢小东门、长宁西郊、杨浦滨江内环、普陀真如、闵行华漕等多宗属性颇佳的宅地。
上海城投手里的“王炸牌”不少，但至今能贡献业绩的也只有露香园项目。
目前板块内唯一的竞品，就是艳姐在前面提到的金茂·璞元，备案均价16.7万/㎡，此前也多次热销。
未来上海城投又将展现出怎样惊艳市场的产品力？静待城投界“顶豪专家”的解题思路。
结语
这次的土拍，真的让人有点激动。
要知道这两年，上海房地产市场全面启动，土拍端诞生了多个板块单价地王，甚至全国单价地王。市场端日光盘频现，特别是豪宅盘受到市场追捧。
这背后，是房企对一线城市，特别是上海的全面看好。
不过房企在市场端的竞争依然白热化，想要在上海真正做出名堂，除非有无敌的地段，都必然要不断地卷产品、卷服务、卷社群运营，甚至卷价格，对于房企们来说也是一大难题。
最后，还是恭喜成功竞得地块的房企们。
未来的上海土拍，或许还会持续精彩。
主编：张艳
责编：eric
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