本文整理自卓越商办管理公司马婉女士在2026观点商办暨资管大会上的演讲内容。
马婉（卓越商办管理公司总经理）：各位行业同仁辛苦了，前面几位嘉宾已经分享了诸多行业发展方法论与结构性思考框架。我接下来将从两个核心维度，分享卓越商办近两年的实践探索与运营经验。
行业大背景已有嘉宾做出分析，目前国内各大城市尤其是北上广深一线城市，写字楼普遍呈现空置率攀升、租金持续下滑的态势。从深圳市场最新数据来看，全市写字楼平均空置率已达到30%左右，前海热门片区的空置率更是接近40%。
面对当下严峻的市场环境，机械化走以价换量的发展路径已然行不通。卓越商办作为民营企业，十分清楚当下民营相关企业的经营生存压力，在此背景下企业调整发展思路，摒弃单纯机械追逐市场量价关系的传统模式，转而走与客户陪伴式成长的全新路径。目前卓越商办在全国布局运营的物业体量约80万平方米，累计服务企业客户达1200家。
通过二十余年的写字楼运营经验可以发现，当下企业客户的认知和需求已发生明显转变，办公场地租赁不再是唯一诉求，更多开始关注自身经营发展的配套需求，这一点在与众多企业决策者的沟通交流中，有着十分直观的体现。
对企业决策者而言，员工是企业发展最核心的保障。基于这一考量，卓越商办今年推出“E+平台”，平台首先涵盖传统的物理空间基础服务。
其次是业务服务，希望推动写字楼从企业成本支出项，转变为助力经营的增长项，卓越在深圳的各栋楼宇均形成了差异化专业业态定位，今年福田金地大百汇项目与地方开展合作，针对私募基金规模超百亿元的企业，可签订五年租赁合约，给予前三年免租金的优惠。这项举措立足企业实际经营需求，真正让办公空间从成本负担转化为企业发展助力。
再者是社群服务。卓越旗下物业均由卓越商企提供专业服务，并对服务颗粒度做进一步细分，从过往被动式服务模式，转型为主动洞察需求、快速链接的服务模式。（PPT）这张图片涵盖卓越旗下综合体的商业、酒店等多元业态。近两年来企业内部持续推行多赛道业态联动，在基础物理办公空间之外，卓越整合串联区域各类资源，为入驻客户提供多元化配套服务。
尤其针对国央企等重点客户群体，企业联动旗下酒店、商业板块推出集采服务，同时为企业员工提供专属早餐福利。今年已累计送出近2000份早餐服务。围绕企业与员工的多样化需求，卓越着力打造高品质商务社区。
比如中信证券受近两年成本调整与科技重心转移，将IT部分部门从北京迁至深圳，随之产生大量员工住宿需求。依托自身住宅开发运营的行业积淀，卓越在南山为其提供整栋员工住宿配套，大幅提升了与租户的绑定粘性。
从运营数据来看，截至目前卓越商办整体客户续租率达到85%，足以证明客户的粘性一定不仅仅是建立在价格的争夺之上，更是全方位生态链的打造。
（PPT）这是我想分享一个办公单元的实际案例，该产品是五年前打造的非常传统的单元，此前一直未能出租，今年却成功完成招商，核心原因在于打破了传统办公模式的局限。
今年企业接到上海国投的入驻需求，该公司为上海政府下属国有投资机构。这家企业的特点是所有业务环节均需履行招投标程序。对于一个新设立在粤港澳大湾区的企业来说，该公司人员不多，常驻办公人员仅有五人左右，随之产生大量琐碎行政事务。
为此，我们对五年前与极氪合作打造的办公产品进行定制化升级改造，整体空间做了功能分区规划，左边设置简约会客区域，右边为少量员工规划独立卡位布置，依托定制化空间与配套服务。卓越为上海国投打造了从拎包入驻、日常行政服务到会议空间组织的完整链条服务体系。并且该项目实际租赁单价维持在220元以上，在今年福田商办市场中是比较少见的。同时客户采取季度支付租金的方式。
今年卓越商办也对自身内部运营管理提出了全新升级要求。首要原则是主动洞察，近两年持续落地开展各类线下主题活动。企业始终认为员工是最宝贵的财富，从去年到今年持续举办脱口秀演出等社群活动，并加强与周边区域的资源联动，希望从产业链源头为企业带来动力。
今年深圳片区还首次引入德国外资所，围绕知识产权保护、企业出海等热门需求进行专业知识普及。
通过系列活动搭建起政府与企业、企业与企业、集团与企业的生态圈。卓越商办也对日常运营活动进行标准化分类，一类是面向全体入驻企业的普惠性社群活动；另一类是为VIP客户的专属高端服务。针对VIP客户，服务精细度大幅提升，例如春节期间可为企业高管按需提供五天家政保姆服务，以精细化增值服务进一步增强客户粘性。
在物业服务层面，卓越已深度服务小米、华为、大疆等一众头部科技企业，京东在卓越全系写字楼的租赁面积更是已超过8万平方米。对于这类大型龙头客户，运营团队已深度熟悉其内部接待标准与参观流程，可全权承接日常来访接待参观的服务。
在陪伴式成长的运营路径之外，卓越商办也持续推进产品创新。从去年到今年，企业推出全新服务产品“卓越定制”。该模式的核心前提是无需卓越自行投入资金。当前行业内各项目年度工程预算普遍紧张，有限的经费通常优先用于头部非标客户的装修改造。
此外，今年卓越商办与TP展开合作，打造了场景氛围和标准化定制的产品，并将产品划分为三大类别，分别为共享办公、标准交付办公与精装修办公。在共享办公领域，今年实现了新的突破--传统联办化，将长期闲置，如空置两年左右的零散小单元及滞租楼层重新包装，打造为几万元一个月的产品，以灵活月租模式面向市场推出。
企业今年与TP合作打造了一整层定制办公空间，设计效果图刚完成便同步完成全部招商工作。本月新落地三套同类型产品，尚未正式对外公布就已租出两套。当下市场中各类办公产品各有特点，不存在绝对短板的产品，行业需要与市场节奏赛跑，用更懂市场的产品，赢得客户的选择。
今年与TP合作打造的全新办公风格，与传统办公空间形成明显差异。大堂融入老钱的酒店设计格调。这一设计贴合深圳城市发展动能，近两年深圳本地新媒体及科技企业快速崛起，涌现出大批年轻企业决策者。新产品风格精准契合这类群体的审美与办公需求，目前已收获较高的市场认可度。
卓越商办每年会预留约5%的运营投入，用于楼宇硬件与办公空间的装修升级，旗下多数项目楼龄已达十年以上，同时沉淀了一大批相伴三至四个租赁周期的客户。这也印证了行业最初的核心命题，企业不再依靠机械性价格的变化，通过以价换量的路径换取出租率。这是因为整体资产池中，80%均为存量老客户。若为迎合市场，吸引新租户大幅降价，反而会冲击整体租金体系，造成价格秩序失衡。
放眼当前存量市场，商办租赁行业如同一场漫长的马拉松，比拼的不仅是与市场的较量，更是企业自身综合实力与产品力的持续提升。我们始终希望写给客户的每一封欢迎函、举办的每一场讲座、送出的每一次节日关怀，都在潜移默化影响着企业后续续租决策，引导客户跳出以价换量的框架，回归到对人的理解、对企业发展的尊重，以及对资产长期价值的坚守。
以上就是本次分享的几点思考与经验，谢谢大家！
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