时尚天河怎么了？
这个曾挤满年轻人、服装店、小吃摊和游客的广州最大地下商场，近期又被热议了。
大量店铺清空，传统服装店、小商品店减少，甚至连家吃饭的店都难找。
图源：小红书多多
即便找到，餐品要么贵，要么难吃，要么预制菜，或者三者兼具，不倒才怪。
图源：小红书多多
业态调整后，有人吐槽，也有人喜欢。
即便去摆摊做兼职，一天赚的钱都不够覆盖租金。
如果只是几个商户撤场，那不值得大惊小怪。毕竟商业体调改、品牌更替，本来就是常态。
但时尚天河不一样。
它堪称广州最强商圈之一，头顶是天河路，旁边是体育西、天河城、正佳、天环、太古汇，底下还有地铁和源源不断的人流。
按理说，这样的位置不该缺生意。可偏偏，连它都开始大面积清铺、围挡、换业态，这问题就严重了。
为什么客流还在，生意却越来越难做？广州地下商业怎么了？
时尚天河不是孤例
广州地下商业正在集体退潮
如果只看时尚天河，很容易误解成单一商场的招商调整。
但综合广州几个地下商业，你会发现这是一个普遍问题：
传统零售失速→小商户撑不住→空铺增加→人气变弱，商场被迫换业态+换定位。
更危险的，是连转型方向都不清楚的地下商业。
比如江南新地，商铺关了一间又一间，人流断崖式下降。
地王广场也是类似逻辑，不过它是个相对成功的例子——通过引入谷子店，搞谷子集市增加人气。
小红书上地王广场的推荐帖
康王地下商业城则是另一种结局。
它没有像时尚天河那样被持续讨论，也没有像地王广场那样重新被二次元带回视野，而是逐渐淡出公众记忆。
商业体最怕的是没人再提起，被骂至少还有“怒其不争”的存在感，没人讨论才是真正的边缘化。
佳创盛汇更具警示意义。
它曾经号称“华南最大地下商业中心”，占位万博核心，本来应该连接万达、天河城、四海城等商业体，承接地铁客流+缓解地面交通压力，把万博串联成一个立体商圈。
结果，项目停工多年，降价拍卖也难找接盘方，更多详情可点击阅读：
一个本该打通板块任督二脉的地下空间，最后成了万博最尴尬的一块城市伤疤。
佳创盛汇拍卖现状，图片来源：阿里资产
这几个例子看似不同，但底层逻辑一样：地下商业不能再靠位置红利混日子了。
真正失灵的
是通道收租模式
可能很多人会把地下商业的困境归结为消费降级、电商冲击、年轻人不爱逛街。
但我认为，广州地下商业真正失灵的，是通道收租模式。
通道收租模式曾吃过红利，但它有一个严重的误区，即把经过的流量当成消费需求，把铺位出租当商业运营。
这一套放在今天，显然已失灵。因为线下商业的门槛变高了。
过去只要便宜、密集、有人流，就能撑起一个地下商场。现在大家更注重体验和情绪价值，比如空间舒服度、游洄动线、场景吸引力。
就目前来看，广州地下商业暴露出四个很明显的硬伤。
第一个就是体验长期被低估。
地下空间天然没有采光、视野和街区感，层高、通风、导视、动线都更考验设计。如果规划不好，进去后就是在走迷宫。
时尚天河经常被吐槽，本质就是动线体验问题。
随着购物中心、社区商业、线上消费等越来越精致+方便+省事，大家对地下空间的容忍度随之下降。
毕竟，一个闷、挤、绕、乱的商业空间，除非有非常强的内容吸引力，否则很难让人停留。
第二、定位模糊。
广州不少地下商场都有一个共同问题：什么都装一点，最后什么都不突出。
服装、小吃、美甲、手机壳、饰品、奶茶、杂货、盲盒全部塞进去，看起来丰富，实际非常模糊，只会放大同质化。
一个商业体如果回答不了“我为什么要专门来这里”，那就只能吃最不稳定的过路客。
所以，地下商业要想活下来，必须从有什么卖什么，变成我为谁存在。
时尚天河往二次元走，地王广场聚焦谷子市集和线下娱乐，本质上都是在调整受众群体。
第三、租金逻辑透支了商户生命力。
传统地下商业是小铺模式，看起来灵活，实际抗风险能力很弱。
几平米的小店，租金、管理费、水电、人工、货品成本叠起来，压力一点不小。客流转化稍微差一点，说不定还得倒贴。
更麻烦的是，很多地下商业习惯用高租金回收前期投入。
时间一长，无异于把商户逼进高周转、高压力、低稳定性的状态，最后进陷入恶性循环。
第四、地下空间的公共属性被忽视。
这是我认为最关键的一点。
地下空间不能简单等同于商业面积。它首先是城市基础设施的一部分，其次才是商业载体。
交通连接、停车换乘、避暑避雨、应急疏散、市政管廊、公共服务等系列功能，才是地下空间最底层的价值。
佳创盛汇为什么让人惋惜？
正是因为一个关键地下空间没有发挥应有的城市连接功能，导致万博几个商业体间长期割裂，地面交通压力迟迟难解，甚至拖慢了板块效率。
广州2026年出台地下空间开发利用相关措施，强调统筹交通、市政、商业公服、防灾等设施布局，鼓励地上地下一体化开发。
即地下空间不能再粗放地当成商业增量，它必须回到城市功能本身。
时尚天河不是第一个出问题的，也绝不会是最后一个。
未来广州地下商业的分化会越来越明显，活下来的，只有两种：能解决城市功能、能制造消费理由。
两样都做不到，位置和人流再好，也只会慢慢淡出公众视野。
广州不缺地下空间，也不缺流量。
缺的是能把城市功能、商业内容和年轻人需求重新组织起来的运营能力。
如果还把地下商场当收租机器，迟早会被时代抛弃。你觉得呢？
如果大家想第一时间收到广州楼市的最新讯息，想了解更多楼市动向，不妨添加我们客服，备注【买房】入群!
免责声明:
本文对项目或产品的介绍，对项目周围环境、交通、教育资源、商业配套及其它公共设施的介绍，均旨在提供相关信息，不作为任何购买要约，不意味着本公司对此作出承诺。本文涉及面积均为建筑面积。买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》及附件等协议为准。本文部分图片来源于网络，如有侵权，请联系删除。
热门跟贴