法院这样判！物业履职存在瑕疵可酌情核减物业费！|前期物业服务合同|收房|方式催交物业费|法院|物业公司|瑕疵

出品｜楼市豫报选文｜楼市豫报选图｜公开资料

☞平台内容为交流、建议，与第三方无关。

本|期|摘|要

图片说明｜公开资料图

诚然，行业和市场发生了太多的事情。对于不少企业而言，需要记录和回忆的太多，不止是一时高下得失，不只是一些感受和启发，还有一些思考。

希望过去的每一步、每一时、每一地、每一事、每一人、每一物，都能成为引起现在和未来的因子，并有所印证。

希望所有的所有可以越来越好。

图片说明｜公开资料图

市场热点

资本市场

物业与业主的纠纷案例

作者 | 池万股

物业是当下不少小区和业主关注的话题，一些问题也不断遭受到业主的质疑。比如物业费问题（欠缴问题、欠缴原因）等等。也由此引发业主和物业之间的纠纷和诉讼。

说起维权，业主和物业都有自己的看法。对于业主而言，太多的包括物业和相关法律法规还是比较陌生的，平时也接触不到，真正了解并熟知相关的房地产和物业法律法规，不是一件容易的事情。

由此，业主可以通过一些案例，结合自己小区物业和自己面临的问题进行比较，也是一条快速了解熟悉相关程序和业主的渠道。

今天聊的话题，就与更多的业主有关，也是业主关心的。也就是新近的一个案例，业主不妨通过这些案例，了解一下、

媒体报道，事情是这样的：

5月28日，有媒体记者从长沙市岳麓区人民法院了解到一起物业服务合同纠纷案件，法院在确认物业服务存在瑕疵的基础上，对物业费进行了相应核减，并判令物业公司赔偿业主部分损失。

这也是本文的一个思路：物业起诉业主追讨拖欠物业费，业主反诉物业主张物业失职赔偿。法院在确认物业服务存在瑕疵的基础上，对物业费进行了相应核减，并判令物业公司赔偿业主部分损失。。

图片说明｜公开资料图

业主和物业的纠纷

业主和物业的纠纷，有大有小，既然发生纠纷，屙屎各自助长自己的权利和理由。

本文的案例，还是得从五年前说起。

媒体报道，2019年3月，某物业公司与小区建设单位签订《前期物业服务合同》，承接该小区前期物业服务。

这里有一个时间点，或许对业主维权没有实质性帮助，但也是一个住的关注的话题。也就是说，在小区和物业签订物业合同的时间，难免不会存在有合同之前的业主，和合同之后购房的业主，这一点，是不是影响业主对于服务合同的效力。

当然，这不是一个关键。只是一个值得关注的话题。

图片说明｜公开资料图

据介绍，业主何某于2019年4月购房，2022年5月办理收房手续并按约缴纳物业费至2023年6月。

问题不是出现在物业费上，这一点，无论物业服务质量如何，服务费也是满格收取。这一点，对于物业公司或许没有太多的意见。对于业主，是不是有失公平？是不是质价相符？是另外一个问题，也是一个不能无视的问题。

尽管，并没有太多的业主和案例，去证明这一点的不公平质疑。

不在物业费上，问题出现在哪里？当然，屙屎和物业服务的范围和权责有关。

2023年11月，何某发现房屋邻近的外墙排烟管道因施工遗留问题严重返烟，室内异味刺鼻，影响正常居住。

作为业主，发现问题，向包括物业等在内的有关部门和父母反映，也是在所难免，也是理所当然。不然，这物业费和物业服务也就失去意义价值和公平交易的意义了。

经何某多次投诉，物业公司进行了一次简单排查处理，未实际解决问题。此后，物业公司既未主动联系建设单位复检，也未持续跟进整改。直至2024年9月，该问题才由建设单位介入解决。

与其他业主不同的是，在此期间，何某在外租房，并自2023年7月起停止缴纳小区物业费。

对于物业公司而言，之前可是到期就收物业费，服务打多少分，业主到底真实是否满意，是否货真价实提供物业服务，都是满额收取物业费，这是惯例。

“惯例”有时候很顺其自然，理所当然，虽然不少惯例都有失公允，甚至有些惯例在是否违规违法父母存在质疑，也是一个问题。

图片说明｜公开资料图

因为有问题纠纷，业主当然不愿意怎么心甘情愿、平白无故的交物业费。

物业公司也许是之前没有遇到到这类情况？之前收取物业费可是顺理成章，水到渠成，到期就收，不收就采取各种手段。

这里聊一些其他话题，也是和物业有关的。不排除一些地方的一些小区物业在收物业费等等方面，对于不交物业费的业主，采取停水通电方式催缴，也取得不错的效果。

结果是，业主，遭受停水通电煎熬和困扰，物业费照样交，你说这冤不冤？

物业公司呢，有些公司不但没有受到相关部门的处罚，物业费还招照收不误。这有点那个什么了。

可是，本文，物业公司就遇到了这么认真的业主。物业费没有如愿收取到。

物业公司当然不乐意，之前可是很少遇到这样的事情。今天遇到了。

因催缴物业费未果，物业公司于2025年9月向法院起诉，追索何某欠费及违约金。

不过，业主也不是任劳任怨的，诉讼中，何某提起反诉，请求免除其争议期间物业费，并赔偿其在外租房损失。

图片说明｜公开资料图

法院判令物业赔偿业主部分损失

物业和业主，各自陈述各自理由。

当然，物业和业主的理由不尽相同，但都与双方纠纷起因有关。

媒体报道，本案承办法官介绍，《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”

可见，无论是法律法规，都是本着双方交易的公平公正的原则，事实为依据的。

本案中，何某在办理收房手续后，即与物业公司形成事实上的物业服务合同关系，理应依约缴纳物业费。而物业公司负有对共有部位、共用设施设备进行维护管理的义务。房屋外墙排烟管道属于业主共有部分，物业公司在知悉返烟问题后，虽与建设单位在前期进行过沟通，但之后并未采取合理有效的措施消除妨碍，没有尽到应有的管理职责，未充分履行维护义务，存在服务瑕疵。

综合来看，合同契约的精神是，双方的责权利问题。

媒体报道显示，法院综合考量本案案情及双方过错程度，酌情认定对返烟争议期间的物业费按85%计算。同时，鉴于物业公司服务瑕疵与何某在外租房损失之间存在一定因果关系，法院酌情认定物业公司对该合理损失承担25%的赔偿责任。

最终，法院依法判决由何某向物业公司支付物业费8017元，物业公司向何某支付在外租房的合理损失2926元。

图片说明｜公开资料图

物业瑕疵可酌情核减物业费

本文一个让更多业主关注的话题是，物业减免了业主物业费。

也就是说，物业履职存在瑕疵可酌情核减物业费。

图片说明｜公开资料图

那么，一个值得业主和物业讨论的话题是，如果业主没有反诉，是不是还要照交全额物业费？业主自己的损失还得自己承担？物业惯例是不是还是如此的进行？

再看一下媒体报道——

“物业履职瑕疵不等同于根本违约。司法实践中，通常是人民法院酌情核减物业费的裁量因素。”本案法官介绍，物业服务以维护全体业主共同利益为出发点，为全体业主提供综合性、公共性、整体性、基础性、长期性服务。物业服务的好坏，应当结合多方面因素来判断，不能因物业公司在某一时期某一项目上存在履职瑕疵，就全盘否定。

在此提醒市民，前期物业服务企业系由建设单位选定，业主未参与选聘，如业主对物业服务不满意，可通过成立业主大会并选举产生业主委员会，由业委会与物业公司协商解决，要求限期整改，必要时可表决更换物业公司，通过市场选择、竞争的手段促进物业公司提高服务水平。

那么，本案对于物业公司而言，有什么样的提醒和意义呢？

对于物业公司来说，则应当以业主合理需求为导向，对服务管理过程中存在的问题和不足，及时、主动与业主对接，不断改进和提高服务质量。

这是一个真实的案例，也是本月新报道的一个案例。

对于维权业主而言，不妨参照一下，有什么应的启示和意义。

对于物业公司而言，惯例不是一成不变的，遇到较真的业主，有法可依的维权，也是可以起到维护自己的合法权益的。

再重复一下开篇的话。或许，太多的包括不限于物业法规法律和相关的法律法规，对于大多数业主而言，不可完全掌握了解熟悉和应用，尽管现实生活中也有觉得物业公司有做的不对的地方，但总是无从下手，无力而为，自己又不是专业人士，即便是专业人士也未必全面了解。这种情况下，生活中一些案例，就有了参考价值和意义。