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（来源：华泰睿思）

5月28日国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确我国城市建设从传统拆建转向系统化城市更新。我们认为，本轮城市更新对地产行业的核心影响在于：一方面，房企未来在高能级城市补充土储将更多依靠存量资产整理、低效用地再开发和片区综合更新；另一方面，项目收益模式将从传统住宅销售，延伸至产业导入、商业运营、租赁住房、物业服务和REITs等资产证券化退出。高能级城市、强运营能力房企及存量运营服务商有望率先受益。

存量提质，从传统拆建到系统化城市更新

规划重点：1）明确城市更新量化指标。“十五五”城镇危旧房改造50万套/间，老旧街区/厂区改造提升1500个，城中村改造4000个，老旧小区新开工改造11.5万个，较“十四五”分别+100%/+67%/0%/-52%。2）培育壮大城市发展新动能，要求盘活存量资产资源，推动老旧厂房、低效商办、旧街区和低效产业用地再利用，发展新产业、新业态和新消费。3）城市建设强调“好房子”、绿色、低碳、安全、文明和更高治理水平，涉及城市体检和数字化治理。4）建立城市更新政策体系，完善规划、土地、资金、审批、房屋安全、社会资本参与和项目实施机制，为存量开发提供制度框架。

关键词一：“新动能”的培育推动地产开发转向城市产业和消费运营

“培育壮大城市发展新动能”作为本次规划中的重要指引，意味着城市更新将通过盘活老旧厂房、低效商办、旧街区、老工业区和城中村，导入新产业、新消费和新服务。结合中央“控增量”的政策主线以及自然资源部38号文的土地供应思路，土地开发规模扩张的旧动能将切换到城市产业和消费运营的新动能，城市发展转向内涵提质。对地产开发而言，未来“拿地”不再只是买净地，而是介入存量资产的整理、确权、腾退、改造和运营，综合开发能力会成为一大差异化竞争力。高能级城市更容易形成租金、客流、产业税源和资产证券化退出闭环。

关键词二：“城市更新政策体系”的融资体系构建

规划提出了要建立“政策体系”，而其中我们认为最值得关注的是在融资端对多层次资本工具体系的构建。政策强调完善政府投入机制、优化金融支持、吸引社会资本参与，并支持符合条件的城市更新项目发行REITs、资产证券化产品、公司债券、中期票据等。在过去的财政支持基础上，进一步强调REITs等社会资本参与下的机会。政策同时强调不得新增地方政府隐性债务，整体遵循“市场化”原则，我们认为未来项目落地取决于是否具备可测算现金流、可抵押资产、可运营主体和可退出通道，这会使资金进一步向核心城市、优质资产和强运营主体集中。

投资建议

在控增量前提下，城市更新会成为房企在核心城市补充土储的重要入口，我们认为高能级城市和强运营房企更受益，叠加我国处于房价二阶导转正阶段，地产板块进入布局期，建议关注：1、核心城市资源丰富、旧改经验强、政府协同和融资能力突出的央国企及地方平台型房企；2、估值处于低位、计提减值准备较为充分的企业；3、在一阶导转正的区域有布局的港资企业；4、具备体系化竞争壁垒的商管公司，以及业绩稳健、派息积极的物管公司；5、存量交易及地产链后端产业链的企业。

风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。

风险提示

地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。

地产基本面复苏不及预期的风险：今年以来部分城市二手房量价表现出现自发改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性存在不及预期的可能。

部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

文章来源

研报《房地产开发/房地产服务: 城市更新：存量提质打开地产新主线》2026年5月29日

研究员 刘璐 S0570519070001 | BRD825

研究员 陈慎 S0570519010002 | BIO834