房、股、债、汇、金，每天写一个家庭资产；
财经、宏观、趋势、利率、货币，每天写一个底层逻辑
今天的文章和大家聊政策，以及政策对大家财富的影响
正文
本公众号写了几百篇文章，我们很少用这么长的标题！
为啥必须用长标题呢？
因为15万亿和中国楼市还有一轮暴涨这些字，一个字都不能少。
那么，中国楼市从2021年下跌，到2026年6月份仅有一线城市企稳的大背景下，中国首部城市更新专项规划《城市更新“十五五”规划》能否扭转中国楼市颓废的败局呢？
换句话说，由中央统筹、省负总责、城市抓落实的城市更新，是否会让房地产重演2015年棚改货币化安置的盛景？
同时，持有房产的伙伴会问：之后，中国房价还能上涨吗？
毕竟中国楼市就是政策市，只要爸爸想救市就没有救不起来的，而城市更新说白了就是“拆、改、建”，本质上就是大基建维度的再投入和货币增量超发载体
既然如此，是不是就意味着像某些大v说得那样，楼市即将要暴涨呢？
恰恰相反，我要给大家泼一盆冷水：我们现在仍然在债务周期和库存周期的底部。
客观的说，目前的数据、经济基本面、房地产库存量等数据来看，中国楼市短期内不具备全面暴涨的基础。
打个比喻，或许不恰当但能更好地说明问题。
中国楼市必将迎来一轮暴涨就像是目标，是“爸爸”无形之手的目标、是城市更新的目标，是金融政策调控的目标、是经济活跃度的目标，是居民财产性收入的目标~
而我们现在正站在100米跑道上，在各种救市政策刺激之下，我们终将到达目标设立的终点，
但我们现在不具备快速到达目标的条件。
城市更新纳入十五五规划，是中国房地产行业重大的利好，所以久违的老邓地产股暴涨，也侧面佐证了这一点，
同时我也相信中国楼市必将迎来下一轮暴涨，但现在从内外部大环境看，中国楼市全面上涨的时候还未到！
为什么这么说？
今天的文章就和大家说说城市更新纳入十五五规意味着什么？以及这件事对房价的影响是什么？
01
首先，15万亿太少了！
乍一听，这话很猖狂。
中国2025年GDP总额是140万亿，2024年GDP总额是134万亿，未来5年中国城市更新总投入15万亿规模太少了，
这不是猖狂，是什么？
可我告诉大家，这15万亿真的不够用。
来，从两个维度和大家说说，这15万亿的由来，以及为什么15万亿太少呢？
——十五五城市更新的15万亿是怎么来的？
消息出来之后，中国国际工程咨询有限公司、住建部政策研究中心相关课题组做了一个概算：根据十五五期间城市更新的工程总量，推算工程的总金额大概在15万亿到20万亿，
我呢，采用了最低的15万亿，也就是文章标题15万亿的来源~
测算维度
规模估算
城镇老旧小区改造（全国约22万个小区）
约5-7万亿元
城中村更新改造
约3-4万亿元
地下管网（燃气/供水/排水/供热）新建改造
约5万亿元
完整社区建设、老旧街区厂区改造
约2-3万亿元
合计
15-20万亿元（2026-2030年）
那么，总投资大概在15万亿到20万亿，对楼市的影响是什么呢？房价是否具备上涨的能力呢？
2008年大救市是4万亿、2015年棚改货币化安置三年投入7万亿，而这里所说的4万亿、7万亿都是高能货币，
按照彼时的货币乘数5倍，3倍来看，总信贷投放货币大概在20万亿上下浮动。
所以，单从信贷货币投放总量维度去看：
十五五城市更新投入的15万亿-20万亿，和2008年的4万亿、2015年棚改货币化安置7万亿，总量维度相差不大~
既然如此，我为什么还说15万亿太少了呢？毕竟2008年和2015年的楼市是万人空巷，涨幅巨大啊～
因为十五五规划是指2026年到2030年，也就是未来4年，含2026年也就是5年规划，这意味着15-20万亿每年的投放大概是3—4万亿~
那么，平均每年投放3-4万，对中国楼市有多大影响呢？
来，看两组数据，就知道答案了
第一组数据：与房企对比
曾经的宇宙级房企恒大负债2万亿、碧桂园负债远超两万亿、融创负债1.1万亿，
而2020年恒大的总销售额是0.72万亿、碧桂园总销售额0.57万亿、万科总销售额0.70万亿、融创总销售额是0.57万亿
四家房企2020年总销售额就是2.5万亿，
换句话说，2020年中国TPO前5房企的总投资和开发投入就超过3万亿~
两项对比，十五五期间城市更新每年的投资和房企巅峰时期的投资一对比，就显得太少了，“少得”连许家、杨家、孙家都没干过~
第二组数据：细分
国务院印发的《城市更新“十五五”规划》中，城市更新分成了10大类，具体大家看下表
这10大类中，真正类似于2015年棚改货币化安置“一拆一建”能产生新增购买力的类目，就是城市危旧房屋改造。
从数量维度看，十五五期间的城市危旧房屋改造数量比十四五期间多了一倍，多了25万万套/间，总量达到50万套/间
但这50万套/间分摊到十五五规划的5年，每年也就10万套/间；
而2015年棚改货币化安置每年“一拆一建”的数量大致在200万套/间，这么一比较，十五五期间城市危旧房屋改造释放的购房需求，只有2015年的5%。
不夸张的讲，少得可怜～
当然，除了危旧房屋外改造之外，还有一个城市更新类目，产生的效果和2015年一拆一建一样，可在短期内释放大量的住房购买需求~
那么，哪个类目呢？
城中村改造
城中改造本质上也属于“拆迁”，拆迁之后会产生新的购房需求，所以效果和2015年“一拆一建”的效果是一样的。
从数量维度看，十五五期间城中村改造要完成4000个，
大多数普通人，看到4000这个数据，或者说4000个城中村是没有概念的，
所以，我分解一下，便于大家理解——
按照一二线城市普通城中村1-3万人口、高密度城中村3-8万人口，特大城中村8-10万人口来计算，4000个城中村改造，释放的住房购买力大概在2.5亿人到3.5亿人，平均到十五五期间，每年能释放几千万的住房需求~
几千万的购房需求！！！非常客观的讲，不用什么危旧房屋改造，仅城中村改造这一项，就足以拉升楼市行情
但是，凡事就怕但是
真实的经济场景，真实的城中村改造，远比数据推算要复杂得多，
——比如城中村改造制度匹配度太低的问题。
什么意思呢？
城市更新项目有个棘手的问题，就是城市更新项目的成本比正常“土拍”项目高30%、或者40%。
过去呢？
房企也知道城市更新项目成本偏高，但在2021年之前，也就是十四五期间，房价一天一涨，容积率可以做到6、7、8，所以开发高成本的城市更新项目，房企还是有利润的
但现在呢？
一线城市房价企稳是客观事实，但房价企稳不等于房价即刻暴涨，更不等于会像之前一样，一天一涨；
同时，现有政策并不匹配城市更新项目，甚至还会“束缚”城市更新项目开发、入市的节奏的。
给大家举个例子——
比如2025年10月份发布的国家标准《住宅项目规范》，
这份新规里白纸黑字地写着：
高层Ⅱ类住宅（也就是18到26层的建筑）的高度上限是80米，容积率不高于2.4到2.8之间，并从2025年5月1日起在全国范围内正式实
这个政策的初衷是好的，避免高层建筑火灾隐患（香港高层火灾带来的连锁反应），
这个政策对于正常土拍项目而言，问题不大，低容积率降低了可售面积，但开发商可以通过做大户型、做高产品档次，提高销售价格来弥补利润。
但从城市更新项目成本、经济效益、特征维度看，这个规定就是“绞索”，
因为城市更新项目的最高容积率卡在2.8，就意味着城市更新项目开发成本居高不下，但可售面积只有之前的1/3,1/4
这意味着什么？
意味着谁开发谁亏钱，还是大亏特亏。
试问：亏钱，谁会做呢？
——房企？
这几年利润只剩一条短裤，都是生死边缘挣扎的“苏乞儿”，怎么有魄力赌城市更新这种高难度的项目呢？
——地方城市？
十五五城市更新的其他类目，应急场所、地下管道、绿地等还等着他们呢，怎么会有精力涉及“市场化+商业化”城中村改造、开发、建设呢？
所以啊，尽管城市更新纳入了十五五规划，重要性提高了N倍，但从地方城市落地执行难度来看，仍然具有极大的挑战
我认为，随着城市更新纳入十五五规划，城市更新10大类和设定的目标，就变成“必须做、必须完成”的目标，
基于此，未来大概率会有匹配城市更新项目的配套制度落地
——比如，城市更新项目取消80米限高的限制，
——比如，地方城市完成城中村拆迁、土地平整，
换句话说，地方城市承担“城中村高昂的拆迁成本”，然后将整备之后的土地按照市场价“土拍”，房企只负责开发；
文章至此，再看十五五期间城市更新15万亿的投入，大家应该也清楚我为什么说"15万亿太少"了吧
总量维度看，15-20万亿，与2008年、2015年类似，但如果看细分项，就会发现：
在当前的大环境之下，"花钱的地方太多"、赚钱的利润并不高，所以15万亿，就显得少了
既然如此，是不是就意味着没有意义了？
答案是否定
我告诉大家，所有的政策都是经济问题的折射，这次将城市更新纳入十五五规划就是国家对当下经济悲观预期的对冲，是对当下楼市悲观言论的对冲；
有伙伴看到这里，或许会问：钱又不多，能兑冲什么啊？
我问大家：十四五规划为什么没有纳入城市更新，而十五五规划纳入了城市更新？
因为就是要从“号召”的状态，变成“指令”必达的状态。
换句话说，现在及以后的城市更新，是国家顶层制定，省市分解目标，而些目标将落实“人”的责任和考核~
再直白一点，城市更新纳入十五五，等于地方城市要立“军令状”~
我知道大家看到这里肯定会问：既然如此，城市更新纳入十五五规划，房价会涨吗？
可以非常肯定的讲，如果4000个城中村改造，真能如期进行，一线和强二线城市房价稳中有进是必然！
但我们也都清楚"巧妇难为无米之炊"，城市更新这件事是花钱、烧钱才有效果的事情，
所以，往下看，和大家说说十五五期间城市更新的资金来源～
全球降息潮下，通胀正在酝酿，中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《
02
其次，钱从哪里来？
十五五规划关于城市更新资金来源的原文表述是："财政资金、金融资金、社会资本、居民合理出资"四大资金来源。
那么，该怎么理解这句话呢？
——财政资金
其实说得就是中央和地方城市，按照十四五期间资金投入的情况来看，中央维度主要是央行货币工具PSl 投放资金；
地方城市维度主要是专项债，这部分资金量较大，可以撬动更大的融资规模，
比如最近广州收购二手房本质上就是专项债的资金
——金融机构
通常是城市更新资金来源的主力，一般资金比例在60%以上，主要是"杠杆配资"，也就是通过新型政策金融工具或者超长期特别国债来实现；
——社会资金
我理解社会资金就是房企、或者是中央汇金、东方资产等机构，主要是把一些具有现金流的不动产，如租出的保障房做成REITs,
这句话有些专业，我粗暴的翻译一下：就是把现金流的房子，打包成有回报率的金融产品，然后向大众出售～
至于居民，主要是老旧房屋范畴，比如加装电梯什么的，和楼市整体走向没有啥大关系～
那么，文章看到这里，资金来源很明确，或者说和十四五期间没有大区别，
从部分机构的推算看，十四五期间专项债资金分配到城市更新比例大概在15%到18%
再结合今年各地方城市定调城市更新"量力而行"的表述来看，感觉地方专项债在城市更新维度的投入，也就属于“药引子”，比例不会太高
这就意味着十五五期间城市更新的资源来源主要依靠社会机构、金融机构和REITs募资
但问题的关键就在于此，
因为社会机构需要盈利，而城市更新项目难度大，复杂度高，目前来看利润却不确定。
而金融机构需要抵押物，需要宽信贷，才能助力城市更新项目。
文章写到这里，我特意看了一下2015年扮演“最重货币工具”的PSL，2026年初投放1700亿，但5月份回笼2000亿，不仅没投放，还是净回笼的状态
所以，资金投放维度，该怎么说呢？
给大家打个比喻，或许不准确，但很贴切
如果城市更新是当前楼市“孱弱”的解药，那么毫无疑问，这个药方是准确的，药方当中的药引子看起来也不错，
但问题是：剩下的几味主药，准备用多大代价去获取呢？
毕竟城市更新是一分钱、一分效果的烧钱事情，如果不烧钱，地方城市不增加负债，那么问题就很简单：
房价不涨，哪些社会机构和金融机构会扮演慈善家，用3年、5年时间去盘活一个城中村项目吗？
利润微薄，哪些社会机构和金融机构会放弃股市、债市，用3年、5年的机会成本，开发一个城中村项目呢？
租金不涨，保障房、商业地产做成的REITs产品，拿什么实现金融产品的回报率呢
所以，问题又回到了原点：一涨解千愁，不涨万事休
接下来我会重点关注四个一线城市城市更新资金落地的情况，并在文章中告诉大家。
同时，我的观点一直都没有变：只要他敢放水，敢让不动产成为新增货币的载体，我就敢说
“中国楼市终将迎来下一轮暴涨！！”
中产阶层如何实现资产增值保值，可以看文章《
03
最后和大家简单说说吧。
(1)4月份中长期贷款数据为负，这件事一定会有促动，就是反射弧比较长，且等俩月；
(2)城市更新不是第一次提起，只是今年纳入了5年规划，重视程度确实提高了，但配套资金还需要更明确，这样市场的信心才会增加。
（3）三四五六线城市的房子没有希望
当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，货币贬值压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？
我们有“内部研判”直播，每周为你解读宏观、经济、政策、楼市等多个领域的重要动向，199元/1个月，不少于4期(直播），帮助大家看清趋势，直达本质的财富信号。
最近恰逢混知房产粉丝突破50万！为回馈各位读者朋友，现在订阅，我们还将加赠——《3节宏观分析框架课(录播)》，助你看清宏观。
混哥粉丝专享价199元/1个月
扫码订阅，仅限前30位
热门跟贴