南京青龙山国际生态新城，规划的14万方商业，启动在即？
据上坊新城官微的消息：万安陵园拆除工作已于5月底正式开始，预计6月底完成。
我们知道，早在2024年9月，上坊核心区城市设计方案获批，片区内规划集中商业建筑体量约14万方。具体位置，就在万安陵园及老上坊中学所在处。
签约开发至今12年，青龙山新城最早一批楼盘交付已7年，可数十个小区的业主们至今没等到家门口的大型商业。现在，万安陵园拆除进行时，大家期待的商场还远吗？
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上坊新城，即大家熟知的江宁青龙山国际生态新城。
2014年底，金茂签下的江宁上坊新城棚户区改造合作开发协议，让大家注意到北连麒麟、西接主城，一、二级联动开发的青龙山新城。
这里近东山、大校场，与新街口的直线距离约12.5公里。在当时，可是冲着“江宁版的河西新城”为终极目标来打造的。
到了2016年夏天，琅小正式宣告进驻青龙山；拓荒盘东城金茂悦同年9月开盘，首战告捷。
而后，中南、朗诗、金地、深业、雅居乐、招商等开发商陆续进驻青龙山。
2019年起，融侨悦城、东城金茂悦等相继交付，如今这里已有14家楼盘有序分布。
展开说说青龙山新城的商业配套。
根据早期的规划，板块将建设约50万方的商业综合体，涵盖五星级酒店、甲级写字楼、主题商业中心等，满足片区居民的办公、消费所需。
但规划迟迟没有落地的缘故，日常休闲逛街，大家只能去万达广场、龙湾天街，或是景枫中心、江宁金鹰等。
况且，计划赶不上变化。
2024年9月，《南京江宁上坊组团核心区城市设计》正式获批，对片区规划进行大刀阔斧调改，原先的50万方商业综合体被砍，规划的多个、最高约200米的摩天高楼也没了。
取而代之的，是以绿色为基底，集居住、商业、文化、社区服务为一体的复合式活力公园社区。
从效果图来看，规划商业为低密度的开放街区式设计，被住宅、绿地、基层社区中心等团团围住。
具体位置示意如下，自北向南，分别对应现状万安陵园和上坊中学。
在当时，这版规划掀起热议，讨论最多的，是商业缩水、摩天大楼消失。
对此，官方解释：考虑到原规划商办建筑体量超出实际需求、周边大量办公楼空置的情况，新版规划仅在办公空间上做了减法，且增加了文化和公共服务配套功能的复合。
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规划调改后，青龙山新城的配套商业并未第一时间启动。
去年6月，玖峰兰庭的业主在领导留言板咨询板块商业建设进展。
当时，南京江宁上坊建设开发有限公司在回复中表示：
上坊片区城市规划于2024年9月完成调整优化工作，规划集中商业建筑体量约14万方，有关单位正在积极推进商业用地范围的万安陵园及老上坊中学拆迁事宜，我单位也在同步推进商业项目地块征地及招商工作。
今年起，实质性好消息才陆续传来。
1月底，江宁区人民政府官网发布《（上坊片区CP320115-2021-01-04）土地征收成片开发调整方案》。
方案指出，征收片区位于东山街道，东至嘉茂路（规划），南至中学路，西至天云北街，北至文靖东路。万安陵园和上坊中学所在地，都在其中。
5月底，上坊新城官微推文提到万安陵园拆除工作已经正式启动，预计6月底完成。
值得一提的是，推文明确提到：后续，万安陵园所在地块将结合片区需求进行谋划定位，充分释放片区商业、办公等潜在动能，进一步丰富片区整体功能。
图片来源于上坊新城官微
至于上坊中学，虽然还没有明确的拆除节点传来，但公开信息显示，该学校从2024年9月起不再招收初一新生，适龄孩子已到迁建的东山初级中学（东山外国语学校分校）入学。
以此推论，2023年9月就读上坊中学初一的孩子们，今年6月将迎来初中毕业，学校的使命自然也宣告完成。
综合来看，这些年，青龙山新城的学校、道路等配套逐步兑现，现在核心区域的拆迁工作在有序推进，为规划商业腾挪空间。可以预见，这里将越来越好。
图片来源于上坊新城官微
03
经过多年的卖地、开发，目前青龙山新城聚集的商品房住区多达14家。
多数楼盘“生而逢时”，在行情无差别火热时，以2万5上下的均价吸引了不少年轻客群置业，卖得都还不错。
在当时，不同楼盘的卖房逻辑是不一样的，如：
东城金茂悦、都会学府、中南上悦城等，主打近琅小的学区房；朗诗玲珑郡主攻带科技系统的改善大户型；上东逸境、招商名筑等则体量小，主打低总价小户型。
如今，板块主力在售楼盘为迭代的东山金茂晓棠。
这是金茂华东区域首座“棠系”作品，以低密小高层、89㎡三房1.5卫、鲸吞收纳、架空层泛会所、高颜高配等，将200万级的楼盘品质卷出新高度。
次新房市场，青龙山新城无疑是当下低总价就能上车的友好板块。
我们统计了已交付小区每种户型的近期成交情况，发现7、80平小户型，总价100万上下就能买到；即便是130平以上的大户型，总价也不过200万以内。具体来看：
成交价较为出色的，是都会学府。
今年以来，小区几款主力户型的成交单价，都领先其他小区。以约96㎡户型举例，这款户型相对稀缺，今年的成交单价稳定在1万6以上，4月一套高楼层房源以183万总价成交，单价超1万9。
成交价垫底的，是上东逸境。
交付以来，小区的次新房成交套数并不多。今年，成交房源单价全面下行至9000多元。总价70万出头就能拿下75㎡小户型，对刚需买家而言首付和月供都没太大压力。
随着万安陵园拆除工作的启动，青龙山新城停滞多年的商业拼图终于有了眉目。
在锐评君看来，从最初50万方的宏大蓝图，到如今约14万方的低密街区，板块的规划商业配套是基于现实的务实调整。
相信用不了太久，片区内的居民就能在这座综合体里消费、散步、休闲、社交。
同时，当最后一个“不利因素”彻底消灭，对于“抄底”青龙山新城次新房的买房人而言，他们收获的是一个配套兑现度肉眼可见提升、稳稳嵌在江宁主城版图里的成熟住区。
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