"城市旗舰"为何成业绩增长最猛赛道？万象商业的答案|万象城|商业体|城市旗舰|新地标|街区

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 罗嘉欣

图片来源 · 项目官方

5 月 22 日，华润万象生活在成都万象城举办了一场 " 小而精 " 的商业思享派闭门研讨活动，核心议题围绕四个字 ——城市旗舰。

华润万象生活执行董事、副总裁、商业航道总经理王磊在会上谈到，在城市旗舰产品赛道，万象商业近年来已逐步沉淀出一套成熟的方法论体系。"它没有标准答案，但对新鲜感、创意、品质和探索精神的追求不变。"

一场闭门研讨活动，释放了一个重要的信号：当行业还在卷"量"的时候，头部玩家已经开始重新定义"质"的标准。

据赢商大数据，截至2026年第一季度全国存量集中式商业规模已达6.7亿㎡，超过9400个存量商业同场竞技。在此竞争激烈背景下，什么样的商业体称得上"城市旗舰"呢？

商业圈或许会达成部分共识——应该是一座引领城市生活方式进阶、具备城市级影响力的商业地标。但更深层的问题是："引领进阶"和"影响力"，究竟如何衡量？

01.

重新理解 “城市旗舰”

国内商业地产狂奔了二十多年，我们对“城市旗舰”的理解，其实正在经历一场悄无声息的转变。

“城市旗舰”≠最大的商场

过去，以"大"论英雄——体量要够大、品牌要够多、开业声势要够猛。一座商业体只要拿下"城市之最"的标签，似乎就自动拥有了“旗舰”的身份。

但赢商大数据揭示的现实是另一幅图景：

体量最大的，未必辐射远。部分超大综合体客流高度本地化，跨区到访率偏低，庞大的体量并未转化为城市级的消费磁力。

品牌最多的，未必能级高。500个品牌的铺陈未必敌得过50个高能级品牌的号召力。真正驱动跨区域消费的不是品牌数量，而是品牌级次。
开业最火的，未必持续旺。当流量红利褪去，昙花一现的"网红"与长期领跑的“优等生”的差距，才真正显现。

如今，“城市旗舰”的评价标尺正被重新校准。体量、品牌数量、开业声量正在让位于更复合的指标——城市级辐射力、消费引领力、城市功能聚合度。

“城市旗舰”的"复合指标"

那么，什么样的商业体有资格被称为"城市旗舰"？

基于长期的数据追踪和项目监测，赢商网发现，那些被市场公认属于“城市旗舰”的商业项目，往往呈现出一些共性特征——

它们的商业辐射力通常远超同城市均值。远距离与非本地客群在消费者中占比显著，具备了跨区域吸客的能力。
首店、旗舰店等聚集度高，高能级品牌的入驻率常年排在城市前列，持续为城市输出新的消费内容。
品牌矩阵呈现高端引流、中端承接、活力体验的梯度完整布局，而非单一品类的极致堆砌。
空间与场景叙事上，公共空间的占比权重、创新场景的内容迭代以及对在地文化的叙事能力，成为拉开城市旗舰赛道项目与普通项目差距的最后一道门槛。

简单来说，辐射力决定商业广度，引领力决定商业高度，品牌结构决定商业厚度，空间场景决定商业温度。这些特征未必同时显现，也并非一份标准清单，但当它们在同一座商业体上产生交集时，往往意味着这座城市拥有了一座真正的"城市旗舰"。

02.

案例解读：

万象商业的“城市旗舰”样本

上述这些特征，听起来足够清晰，但放到实际项目中去检验，往往又变得模糊。带着这些追问，我们选取了万象商业五座“城市旗舰”赛道的项目，逐一拆解。

成都万象城：

三次自我进化，“城市旗舰”是"长"出来的

从时间维度上，成都万象城是理解城市旗舰产品赛道"进化论"的最佳样本。

2012年开业至今14年，它完成了三次脱胎换骨的自我迭代——从最初的百货+购物中心组合，到二期开业后的全业态购物中心，再到近年持续的品牌级次跃升与场景重塑，每一次调改都踩准了城市消费升级的节拍。

数据不会说谎。2023年，成都万象城交出全年零售额67亿元、客流超4,000万人次的成绩单，零售额同比增幅24%、客流同比增幅36%。2025年，在成都"首发经济三年行动计划"的推动下，成都万象城以127家首店/旗舰店拿下全市项目首店数量冠军，远超同城竞品。

而真正让它从"优秀"跃升为"不可替代"的关键一步，是近年来对中心广场的系统性策划与打造。

这座扎哈·哈迪德建筑事务所参与设计的广场，已从“建筑留白”升级为驱动项目、辐射城市的超级IP。从与中国当代艺术家鱼山饭宽共创在地文化场景到携手英国艺术家Matt Hope推出"MIXCLAND"沉浸式乐园，再到今年“异星奇旅”宇宙叙事，项目持续以公共内容输出让广场从"商场的户外延伸"变为一座不设门槛的城市级公共客厅。

精细化运营同样渗透广场的每一个消费触点，让多元客群的需求在这里被很好的照顾到。如基于成都浓厚的骑行氛围，成都万象城是行业内较早系统化落地"骑行友好"的商业项目之一——推出MIXC CYCLING骑行友好服务，规划万象轻骑聚点，从便民修理工具、补给包到车辆租赁，把骑行客群的刚性需求逐一接住。同步落地的PETS CARE宠物友好体系，54台宠物推车覆盖13个高流量点位实现"轻松租、随处还"，广场外沿的全新宠物乐园GOGOPARK，以开放式动线强化人宠社交场景。宠物友好、骑行友好——这些看似与"卖货"无关的投入，恰恰是“城市旗舰”区别于普通商业的运营底层：不只是经营商场，更是经营一种城市生活方式。

更有说服力的是它的跨区域辐射力。赢商大数据显示，成都万象城到访客群中，10公里以外及异地客群占比高达60%——它不再只是"城东人的商场"，而是辐射德阳、绵阳等"四川人的目的地"，是西南地区消费者的现象级打卡型商业体。2025年，其年客流规模进一步攀升至超5,000万人次量级，零售额超过80亿元。

如何成长为“城市旗舰”？成都万象城给出的答案是：用与品牌共创的独特性优势替代单品牌的稀缺性，用空间的持续进化替代一次性的高光开局。

青岛万象城：

靠"首店+场景"的王炸组合

如果说成都万象城是"进化型"旗舰，那青岛万象城就是高能级"城市旗舰"赛道项目的教科书。

2025年的零售商业市场，租金增长乏力、出租率波动几乎成了行业常态。青岛万象城却交出了一份堪称"逆势者"的答卷：EBITDA（息税折旧摊销前利润）同比增长20.91%至4.39亿元，出租率99.09%。

作为华夏华润商业REIT的底层资产，青岛万象城的运营质量经受了资本市场的最严格审视。REITs投资者不看"概念"看"现金流"，这份认可是“城市旗舰”赛道项目商业价值的硬核注脚。

它的逻辑很清晰：用首店密度构建品牌护城河，用户外场景打造城市级社交目的地。

品牌端，山下有松、昂跑、keen山东首店等相继落子，2025年新开店铺151家，其中46家山东首店、12家青岛首店，持续制造"来了一次还想来"的消费理由。空间端，两年改造面积超2.5万㎡，实现南北区域空间焕新，并打造天空滑板公园与酒肆等特色空间，把全新社交生活方式融入空间场景，年轻客群占比因此提升至31%（TGI：1.56），远超城市竞品。

运营端的持续深耕同样值得关注。项目打造了3000㎡的“MIXC ARC慢闪街区”，以"拾光游园""典藏俱乐部""新愿玩具店"等主题场景营造, 集结全国热门人气品牌，通过将自然景观、建筑美学与多元业态有机融合，带来了一个打卡、分享、社交兼具的"第三空间"。会员端围绕“Lady care·女子就是好”为主题推出“Lady臻享”“Lady关爱”“Lady礼遇”“Lady 美力觉醒计划”系列企划，全面覆盖女性客群生活方式。

赢商大数据显示，青岛万象城2025年客流创新高，常年稳居青岛人气TOP 1。

青岛万象城证明了一个重要事实：“城市旗舰”的价值标尺，是能不能成为这座城市消费活力的最强输出者。

郑州郑东万象城：

开业即城市地标的"中原旗舰"

成都万象城用了14年进化，青岛万象城用了10年验证。但“城市旗舰”是否一定需要时间的沉淀？

郑州郑东万象城用一场开业首月日均客流破11万人次、单日峰值冲到30万+人次的成绩直接给出了答案。开业近一年，郑东万象城在各大社交平台人气热度高居郑州TOP 1，将郑州商业格局从"一城独大"拉入"三足鼎立"的新阶段。

支撑热度的是一组足够"重"的品牌弹药——550余家品牌、其中河南首店及全新旗舰店型超30%，如"中原最强"高端户外运动旗舰集群、150家餐饮，打造郑州最具热度的社交体验目的地。

但让消费者"来了再来"的，不只是品牌。作为郑州首个"MALL+开放式街区"商业体，其以多层级退台将地面、空中与屋顶串联成一条立体漫游动线，让逛街变成了一场"向上、向外、向花园里"的探索。

空间骨架之外，内容运营同样是让项目人气持续发酵的关键。开业以来，项目落地HOCH汉堡节、STAYREAL PARK、罗曼星球等近10档首进河南的高能IP活动；MIXC NOOK慢闪街区以色彩、互动和生活方式业态营造治愈系社交空间，"出走花园""竹林秘境"两档森系限时空间则将人与自然、建筑与植物的融合做到极致。超8万篇UGC内容的自发传播，印证了郑州市民对这座新地标的青睐——情绪价值与内容力，正在成为"城市旗舰"留住客流的底层逻辑，也让郑东万象城在短短一年内站稳了郑州商业的"城市首选"与创新引领地位。

借用郑州本地商业人的说法，它改变的不仅是城市商业排名，而是郑州人的消费动线。过去10余年，郑州人的高端消费几乎被二七商圈垄断；如今伴随郑东万象城入市，高铁东站商圈强势崛起，城市商业重心首次出现实质性的"东移"。

一座开业不到一年的商业体，能在短期内重塑一座千万人口城市的商业认知坐标——这恰恰是“城市旗舰”最核心的能力。

深圳万象天地：

开放式“城市旗舰”会客厅

万象天地的出现，把问题推向了另一个维度——城市旗舰，一定要是一个"超大盒子"吗？

2017年，深圳万象天地以"街区+MALL"的混合形态横空出世时，行业还在讨论"开放式商业能不能做起来"。如今八年过去，它不仅做起来了，还成了深圳首店经济的绝对领跑者。

2025年超过100+品牌首店落地深圳万象天地，新开首店总量排名全市前列。这份首店清单的"含金量"极高——近两年间，全球第三家HAUS NOWHERE、华南首家独栋拉夫劳伦之家、蓝瓶咖啡华南首店、亚洲首家Coach Create体验店、On昂跑中国最大旗舰店、DESCENTE SHENZHEN城市概念店等相继落户。高化首店、潮流买手店、国际品牌概念店、热门餐饮……这里几乎成了品牌进入华南市场的"第一站"。

同时，项目持续探索“让街区本身成为内容”——打造潮流创意内容厂牌MIXTURE，高街化身兼具“买手+策展”双定位的mxtr街区，以可持续品牌、香氛、户外运动等主题策划季节性快闪，把一条街变成了持续自我更新的"内容试验场"，品牌、社群与公共空间在此形成循环。

项目客群画像也印证了这一点。赢商大数据显示，深圳万象天地的年轻客群（18—35岁）占比高达64%，显著高于深圳商业项目平均水平，且客群的教育背景与消费力均居高位——它捕获的不是"来买东西的人"，而是"来体验一种生活方式的人"。

在万象天地，我们看到“城市旗舰”不一定是"最大的盒子"，但一定是最懂城市的"空间"。开放式不是空间选择，而是其与城市肌理深度融合的表达方式。

苏州万象天地：

古城语境下的"潮向城市旗舰"

深圳万象天地用八年证明了开放式街区的“城市旗舰”潜力，而苏州万象天地则进一步提出了一个更难的问题：当潮流商业进入一座千年古城，"引领"与"尊重"能否兼得？

作为2025年12月开出的爆款商业新秀，苏州万象天地开业仅4天就交出零售额破亿元、客流破100万人次的现象级成绩单。引进近350家品牌，其中城市首店/高能旗舰店占比50%+，餐饮首进率80%+，大量区域首店和城市独家店的引入，成为姑苏古城商业的新担当。

但苏州万象天地最有趣的叙事，不在品牌列表里，而在空间逻辑里。如何在一座以"园林""昆曲""苏绣"闻名的城市里做潮流商业？它的回答是：不做"植入者"，做"对话者"。

"一街一巷四广场"的空间骨架，是这场对话的起点。高街主打户外潮流，是流动的能量场；里巷尺度更亲切，成为无界社交聚落；时光广场、艺文广场、银杏广场、里巷广场各司其职。

最具标志性的室内主题街区，"登台（THE STAGE）"，将苏式园林木构屋檐、石板汀步等意象转译为现代商业语言，引入苏州博物馆艺术商店、吴物非遗手作等14家在地文创品牌，并以「岁时轮转，不时不美」为内容主线持续策展，将"在地民俗文化"与"当代生活方式"重组——今年1至5月，分别以"冬藏""春生""知时""踏青""遇仙"为主题举办了22场活动，让苏州评弹、非遗、烛光音乐会等自然流转在同一空间，成为流动在城市中心的生活美学策源地。

而开业以来持续不断的国际艺术注入与在地文化事件，则把这场对话推向了更广的维度。国际级潮流艺术、戏剧快闪、非遗巡游在同一空间内碰撞，这种混搭本身就成了苏州年轻人争相传播的话题。日均客流破10万人次的超高热度，让苏州万象天地登上大众点评苏州商场热度榜第一，千年古城的石路商圈正在被重新定义。

在苏州万象天地身上，我们看到“城市旗舰”可以很"潮"，也可以很"文艺"。

这5个案例，恰好构成“城市旗舰”商业项目的完整定义——时间上的持续进化、资本上的价值验证、城市上的格局重塑、空间上的形态创新、文化上的城市共生。

03.

万象商业，

如何定义“城市旗舰产品赛道”？

上述五种“城市旗舰”的项目面貌得出一个结论——

“城市旗舰产品赛道的项目，不是一套标准模板的复制粘贴，而是对每座城市商业禀赋的深度回应。”

据华润万象生活财报，2025年在营135座购物中心中，54个项目零售额排名当地市场第一，105个排名前三。而只有少数派被纳入城市旗舰产品赛道。那么，万象商业内部究竟如何定义这个赛道？

从"标准化复制"到"多赛道深耕"

今年3月的业绩会上，华润万象生活管理层明确了万象商业四大产品赛道——"非凡重奢、城市旗舰、品质生活、前沿创新"，并表示将为每个赛道建立清晰的管理规则与运营标准。这是继万象城、万象天地、万象汇三大核心商业品牌后，万象商业首次对外释放产品战略升级的信号。

在此次“城市旗舰”商业思享派上，万象商业对城市旗舰产品赛道给出了更具象的锚定：

位于一线、新一线以及强二三线城市的城市核心区或蓬勃生长的新区，占据城市的绝对C位；
大体量、大客流、高客质、全客层；
建筑空间具有丰富多样的形态与标志性场景；
引领城市高品质生活方式，营造潮流连接与文化共振的城市主场。

这也印证了思享派上首次明确的一条赛道红线：城市旗舰产品赛道，更聚焦城市级影响力的构建。

这一战略选择背后，是对行业周期变化的敏锐判断。5月21日，华润万象生活执行董事、副总裁、商业航道总经理王磊在第21届中国商业品牌节上分享道，行业增长逻辑已发生根本性转变，未来将是波动发展而非线性增长，服务消费的比重正在快速提升。基于此万象商业提出两大破局方向：向外搭建"大生态"——打破传统商场"孤立商业空间"的局限，主动融入城市功能布局，成为城市生态系统的有机功能节点；向内深耕"小生态"——打造极致的产品，精耕商业运营全链条，打通硬件、软件、运营的完整产品力。

"未来行业竞争终将回归'产品优先'的底层逻辑。"

当消费进入K型分化，一座具备大体量、大客流、全业态内容吸引力和场景创新力的“城市旗舰”项目，恰恰是"向外融入城市大生态、向内打磨产品小生态"的最佳载体。

而据华润万象生活管理层分享，“城市旗舰”正成为万象商业业绩增长最猛的赛道。

图：南京万象天地

“城市旗舰”叙事三大关键词

纳入赛道的项目有大盒子，也有“MALL+街区”。形态不同，但逻辑一致。从赢商网的行业视角来看，万象商业的城市旗舰产品赛道可归纳为三个关键词：

■关键词一：持续迭代的内容创新。

“城市旗舰”不是批量产品，而是"限量款"。一座城市一座“城市旗舰”，恰恰说明了“城市旗舰”的门槛。而稀缺的是品牌内容共创以及空间产品、运营内容的系统性组合能力。如太原万象城在外广场打造WEST PARK慢闪街区，以人文游逛感替代传统美陈逻辑，吸引Oakley、OSPREY等高能级户外品牌进驻；呼和浩特万象城推出NEXT BOX创意空间厂牌，以荒漠美学融合本土文化激活首层预留空间。这种内容与空间的持续创新迭代，均是“城市旗舰”必须掌握的能力。

图：太原万象城

■关键词二：一城一策在地化运营。

每座“城市旗舰”项目都在回应自己的城市基因。落到运营端，合肥万象城十周年庆以「共此时」为主题，聚焦在地文化表达，以“天上鱼、地下水”为策展理念的“鱼跃此时” 广场装置，通过轻质木构框架重塑水口园林场景，展现徽派文化魅力；太原万象城与山西博物院共创策展、与同城钟楼街项目联动山西文旅集团30余家相关文旅异业资源，推出涵盖“吃、住、行、游、购、娱”的“游客友好计划”；长沙万象城在户外长街打造“辣人节”IP系列活动，五一假期吸引超60万人打卡。这种对在地消费习惯的深度响应以及主动融入城市大生态的举措，背后正是"一城一策"的与城共生逻辑。

图：长沙万象城

■关键词三：可复制的方法论。

纳入城市旗舰产品赛道的项目，虽是"限量款"，但背后有一套可复制的方法论支撑——从空间设计、品牌资源库到运营标准化，万象商业的系统能力让"城市旗舰"不再是口号，在项目筹备阶段即以高标准兑现。以南昌万象城、合肥万象城、贵阳万象城为代表，万象商业在多座新一线及强二线城市快速落地“城市旗舰”产品，并实现在地化融合，开业后均稳居当地商业头部。