大家帮2026年北京土地的第18篇推送
大兴今年第一次出让宅地。
今年，大兴好像有意放缓了出让住宅用地的速度，上一次有宅地出让还是去年11月4日中建壹品联合武汉联投拿下的西红门6038地块。
刚刚，大兴三合庄宅地迎来最终买家，绿城以8.87亿元底价摘得，时隔7个月，大兴终于再卖宅地。
至此，北京2026年宅地土拍总计来到18组，成交总金额更新至308.857亿。
2026年北京宅地土拍成交地图
具体的成交信息是↓↓↓
地块名称：北京市大兴区三合庄改造区土地一级开发项目DX00-0202-0188地块；
拿地房企：绿城；
成交金额：8.87亿元（底价）；
住宅楼面价：2.3万/平。
今天的绿城新地块，与2022年的大兴星光城地块、2023年的晓月和风地块相比，虽然有更低的土地成本，但所面对的市场环境也完全不一样，怎么突破？也是一门学问。
三合庄地块3D实景图
先看地块位置和周边配套。
环线位置方面，三合庄地块位于南五环、南六环之间，具体位置位于大兴区黄村核心板块，地块东侧就是黄村的老城区，属于居住氛围浓厚的核心地带。
三合庄地块方圆3公里范围内，包含了大兴大悦春风里、西红门荟聚，距离最近的地块东侧新辰天地购物中心，直线距离1.1公里。西红门荟聚是城南标志性大型商业体，日常消费选择丰富。
而回归地块周边，地块西侧紧邻约3万平兴旺公园，再往西侧就是更大的大概122公顷的清源公园，生态资源优越。但也有问题，就是兴旺公园与清源公园之间的铁路线，距离绿城新地块不到200米，可能会有一定的噪音影响。
地块周边配套图
此外，地块东侧直线1.2公里是地铁4号线清源路站，方圆两公里范围内还聚集着三甲医院广安门医院，三级医院北京仁和医院还有综合医院大兴医院。
教育方面，三合庄地块东侧700米左右就是北京小学大兴分校，距离国教院附属实验学校直线距离不到400米。
综合来看，三合庄地块在配套方面，除了距离地铁距离稍微有一些远外，基本上集合了大兴核心区商业、生态、医疗、教育全维度优势。
再来看地块本身。
此次绿城拿下的三合庄0188地块，为纯住宅用地，占地面积21416平，地上建筑规模38548平。
三合庄地块建设数据要求
住宅地块的整体容积率大概在1.8，建筑高度控制在36米，主打低密洋房、小高层产品。
再就是地块形状方面，DX00-0202-0188住宅地块整体呈现规整矩形，地块方正，开发难度低，利于后期社区规划布局。
图源北京规自委官网文件
最后看价格方面。
绿城拿下大兴三合庄地块的总成交价是8.87亿，按照38548平住宅规模来粗算，最终住宅成交楼面价大概在2.3万/平。
而距离地块最近的项目，大兴星光城2022年2月份拿地，彼时住宅成交楼面价达到3.21万/平，期房网签均价约5.2万/平。
新地块周边项目分部
还有晓月和风，2023年8月份拿地，彼时住宅成交楼面价达到3.17万/平，期房网签均价约5.1万/平。
还有限竞房项目招商雍和府、江山风华，分别在2018年和2019年拿地，彼时住宅成交楼面价也分别达到了3.8万/平和3.75万/平，限竞房网签均价均约5.58万/ 平。
其中2021年4月交房的招商雍和府已经解除禁售，江山风华即将在今年11月份解禁。
近几年的南五环外大兴核心区项目中，绿城三合庄地块的2.3万/平，是近几年同区域内所有项目的最低楼面价。
绿城三合庄地块的入市，既要享受片区内将近三年内未供宅地的福利，还要面对片区内限竞房的解禁带来的二手房竞争的压力。
而大兴目前不同板块的新房销售，又有不同的现状。
三合庄地块周边新房分布
而刚刚出炉的5月大兴区住宅项目成交数据，安置房转商品房的禧悦兴城，依靠现房和价格优势在大兴大杀四方，5月份的成交均价只有3.13万/平，整体成交均价在3万/平以下。
晓月和风5月成交的9套成交均价4.6万/平。
此外西红门板块元启在5.02万/平，中建玖玥府成为大兴新房价格扛把子，5月现房均价在5.56万/平。
环线位置相较于三合庄地块更靠近五环的京玺，五月份成交均价到4万以下，达到3.98万/平。
其他新房项目，具体可以参考下面表格↓↓↓
图源京楼销售排行榜
综上，绿城拿下三合庄地块，在位置和周边配套，到地块素质，再到最后楼面价方面，都是极具性价比的。
但也不得不承认的是，大兴现在的楼市，是全北京最卷的市场之一，曾经和产品顺义齐名最能卖的三区，现在却在逐渐暗淡，存量新房去化十分艰难。
绿城需要做的就是，如何能做出更好的，更适应大环境和买房人的产品。
以上。
个人观点 仅供参考
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