作者 | 飞天小女警
文章来源 | 格隆汇楼市
如今的新房，都挺硬核了。
卖出洋房价
似乎新房的信心起来了不少。
5月深圳新房交易量创下近16个月的新高，在黄金周的催化下，住宅成交了4545套。
已经一年多没看到深圳的新房站上4000套了。
说明市场对新房的态度还是转变了不少，库存去化提速。
这种信心上的转化，如今一定程度上还体现在了新房的定价方面。
这几天，位于深圳北站—梅林关最有看头的新房，终于入市。
梅林关门户位置的中海云颂玖章推出206套107~144平高端住宅，备案均价约80000元/㎡，单价区间约6.87万—9.04万元/㎡，总价区间约736万～1266万元。
算上开盘5个折扣，综合约91折，折后均价约7.21万/㎡，折后单价约6.27万—8.25万/㎡，折后总价约672万—1156万。
这是什么概念？
不仅抬高了梅林新房的总价门槛，也几乎是梅林关板块的高单价。
项目最小户型为107平，总价折后最低约672万，这个价格已经是近几年梅林关板块新房，排除别墅洋房类产品最总价高门槛。
因为这些年北站—梅林关板块近几年新房总价门槛基本卡在500万—650万/套。
周边同板块楼盘价格是一目了然的——
中建鹏宸云筑多栋备案价仅6万出头，中洲迎玺花园三期备案价约7.24万/㎡，就连2023年的中海珑悦理、超核中心润府，备案均价也只在7.2万/㎡左右。
整个板块能站上8万+的，只有深业上城学府、龙岸君粼寥寥几个项目，还多是特殊的产品类型加持，比如溪山美地、龙岸花园，包含了洋房类型的产品。
这就意味着，中海云颂玖章，直接以8万/㎡备案价入场，最小户型107㎡起步，折后672万的最低总价，不仅抛弃刚需群体，对改善客群来说也挺犹豫的。
并且市场上的定价，已经是明牌。
深圳北站—梅林关的二手标杆超核中心润府，5月成交数据格外真实——
98.88㎡户型总价690万，单价6.98万/㎡；114.71㎡户型总价820万，单价7.15万/㎡。
（来源：中介渠道）
往前翻3月、去年11—12月的成交，单价也始终在6.98万—7.25万/㎡徘徊，说明板块的真实市场均价基本锁定在了7.2万/㎡。
（来源：中介渠道）
一边是二手标杆撑死7.2万/㎡，一边是新盘备案8万/㎡，若新房没有足够的折扣，相信说服市场会很有难度。
毕竟8万左右的价格，可能有人会拿板块内8万+的圣莫丽斯、莱蒙水榭山来对比。
但低密别墅、洋房，坐拥山湖景资源，社区品质、容积率完全不是普通高层能比的。
而且就算是这样的产品，市场成交周期也不短。
今年3月30日，圣莫丽斯花园A区成交一套307平户型，总价2990万，折合单价9.74万/平。
（来源：中介渠道）
但这套房源相较于挂盘报价的3588万，打了将近85折，经历两年多才能成交。
（来源：中介渠道）
足见8万+单价在梅林关的市场接受度。
这就意味着，在梅林关板块如果要站上8万+/平的位置，就必须拿出更大的折扣力度，更高的品质。
位置上的尴尬
目前来看，项目对外宣称“冻资数接近两倍推售房源数”——
（来源：朋友圈）
蓄客似乎还算不错，实际开盘结果如何，需要等真正的销售以及后续的官方备案。
不过，这种冻资热闹以及定价，也侧面反映出开发商对当前的市场研判，是抱有挺大的乐观态度的。
但市场的分歧，在项目未入市前早，就有人投出了反对票。
还没开盘，市场预判备案价若到8万+，要么加钱上福田，要么退选深圳北站，甚至质疑——“这价格为什么不去福田买”“感觉不如去红山北站”。
（来源：网络平台）
更有网友将预期价格放至五六万——
（来源：网络平台）
这说明市场的选择逻辑很简单——7万+/㎡的预算，选择空间极大，加一点预算能入手福田核心，退一步能选深圳北站成熟配套盘，不一定要卡在梅林关，为一个“新”字买单。
所以，项目真正的问题并不在于产品层面是否有亮点拿得出手，而在于项目的位置区位本身。
项目处于“两不靠”尴尬位置，门户既是优势也是区位短板。
项目说是梅林关门户位置，左脚跨福田、右脚在龙华，进可攻退可守，可现实却是左右都不沾边。
从龙华内部来看，全区的重金投入、核心配套全砸在深圳北站，万象龙华、超核绿芯等重磅配套都集中于此，而梅林关板块更新速度慢、配套落地少。
项目周边暂时只有步行1.2公里的星河COCO City小型商业，大型成熟商业遥遥无期，生活便利性需要打折。
从福田视角来看，“近福田”也有一定割裂感。
项目通往福田腹地必须走梅观路，早晚高峰拥堵是常态。
塘朗山—银湖山形成天然地理屏障，就像梧桐山隧道阻隔盐田与罗湖一样，带来实实在在的“屏障效应”。
而地理上的割裂感带来的阻隔，有时候不仅仅是心理上与福田核心区存在“隔山如隔城”的疏离感，更是区域资源、生活圈层的价值切割，福田的优质教育、医疗、商业资源完全辐射不到。
这种地理通道的阻隔，天然的会产生“屏障效应”，投射到房子身上，会有明显的边界感。
最明显的就是梧桐山对盐田沙头角、罗湖莲塘的影响，同类小区在梧桐山隧道形成明显的隧道价格边界。
尽管这些年已经释放打造梅林关片区门户枢纽，对梅林关进行连片改造，未来能够大大提升梅林关交通效能，但也需要花上不少时间。
（梅林关片区改造大致范围）
当然，项目开发设计确实拿出了诚意——
超尺度铜艺门庭、全域约6米抬板设计、户户朝南、推窗看梅林山景、270°广角窗与宽景阳台、YKK系统窗及三层中空夹胶玻璃、全屋净水与健康新风系统、80米小高层、容积率3.0低于新国标……
这些确实都是加分项。
但放在板块区位、交通、配套面前，面对8万/㎡的价格，市场往往最诚实。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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